苏州购房：内行人说出实情，这样买房才最正确

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提问：苏叔，你好，坐标苏州，我在工业园区上班，目前单身无房，希望可以在园区置业，但是园区热门板块房价都太高了，预算有限够不上，总价300万以内，希望在园区买房，娄葑板块能不能买？这个板块条件如何？目前有什么新房在售吗？

苏叔：你好，娄葑属于园区的一部分，但相对于奥体、湖东、湖西这些板块，娄葑的存在感较低，板块发展速度不够快，城市界面老旧，生活配套也不够现代化，但居住氛围浓厚，生活便利。商业上，娄葑板块内有双湖广场，还与湖西商圈距离较近，可享受湖西配套。交通上，娄葑交通非常便利，多条线路交汇于娄葑，自驾与轨道交通出行都很便利，不过高架过多，有一定噪音。公共资源上，娄葑板块教育资源较为丰富，医疗上有星海医院，文体上有娄葑文体中心。整体上娄葑的配套较为完备，基本满足生活需求。板块内二手房均价3.1万/㎡左右，相比于园区其他板块属于价格洼地，娄葑区位不错，配套也比较齐全，新房和二手房房价都有价格优势，比较适合预算有限希望置业园区的购房者。

提问：苏叔，你好，苏州楼市“小阳春”让楼市有了相当不错的起色，目前市场上二手房为什么反而挂牌量越来越多了？目前自住的房子条件一般，想出手置换，但是挂牌很久都没有人问，想问一下目前各个板块二手房情况如何？二手房消化速度快吗？

苏叔：你好，苏州二手房市场虽然回暖，但挂牌量依旧居高不下，其中园区存量最多，但去化也快，其次是姑苏区，同样存量多去化周期快，而吴江区和吴中区的去化周期最长。高新区二手房成交量也比较高，狮山、浒关、浒墅关的存量较多，生态城、通安、枫桥的去化周期较快，科技城新房优势大，二手房供大于求，去化慢。相城区二手房挂牌量不足一万，存量较多的板块有元和、活力岛和高铁新城三个板块，活力岛、黄埭、北桥去化周期快，而阳澄湖、漕湖、渭塘去化最慢的预计有十年多。总的来说，新房不断入市，二手房的库存也就会越来越多，新房对二手房的冲击不言而喻，在居住体验、价格、地段和配套等方面优于二手房，就很容易影响二手房市场，所以建议买房选择一定要谨慎，不要选择有硬伤的房子，后期置换会很困难。

提问：苏叔，你好，你好，我在苏州园区工作，园区的二手房市场怎么样？希望在园区买一套二手房自住，希望房龄在十年内，单价便宜一些，总价300万左右，还有合适的选择吗？有没有楼盘可以推荐的？

苏叔：你好，园区是苏州置业热门区域，但是板块内新房非常稀缺，主要是二手房市场在活跃，但二手房市场也存在很大的分化，优质地段品质小区房价非常高，而一些小区单价不高房源较多，却没什么存在感。目前园区二手房挂牌均价4.2万/㎡左右，热门小区单价极高，而且去化非常快，成交周期短，湖西CBD、奥体、东沙湖板块的部分小区房价都在5.3万/㎡以上，还有不少房子涨价。园区较便宜的次新二手房数量并不多，主要集中在青剑湖和唯亭板块，而且成交量有限，房价也在下跌。相比之下，青剑湖板块的金辉优步花园、阿卡迪亚五区、维纳阳光花园南区房价都在3.5万/㎡以下，成交量稍高一些，比较建议关注。如果是改善自住，建议往核心地段靠，刚需自住则重点放在总价较低的小户型上，抓住机会果断下手。

提问：苏叔，你好，苏州地区整体的楼盘层次如何呢？老师能否就目前苏州整体的楼盘状态帮我分析一下呢？哪些板块是目前可以入手比较有升值空间的地段呢？

苏叔：你好，苏州地区的买房区域可以分为以下几种。首先就是闭眼买区域，指的是苏州工业园区全域、高新区核心区，都是苏州地区的核心优质板块。可以考虑狮山路板块，狮山村地块、揽月阁以及大华春和景明。第二就是多看看的区域，特指苏州四大新城：科技城、高铁新城、吴中太湖新城、吴江太湖新城。科技城的学区优势明显，高铁新城被誉为“苏州版宇宙中心大虹桥”，是城北的买房标杆。吴中太湖新城离主城区最近，整体发展较快。吴江太湖新城开发较早，整体环境也不错。而在其他区域中，相城区更推荐高铁新城板块，姑苏区推荐南门板块，高新区有实力的买狮山路，园区整体都可以购买，吴江区首选吴中太湖新城。

提问：苏叔，你好，我在苏州工作，最近二手房停贷的消息挺火的，这消息是真的吗？苏州的房贷利率怎么样了？现在是多少？为什么银行信贷政策突然这么紧缩了呢？下半年房贷利率还会不会上浮？

苏叔：你好，现在银行审批和放款周期都延长了，购房成本增加，买房难度也加大。楼市信贷政策收紧，原因之一是银行信贷额度不足，央行年初的两道红线规定了楼市房地产贷款占比，控制了贷款流入楼市规模，供给受到限制，房贷利率上调甚至是某些城市的停贷现象都是正常情况。控制信贷也就控制了楼市命脉，银行放款慢，买房成本高，苏州楼市成交周期也被迫拉长，拦住了不少置换和投机客的脚步，也成功稳住了苏州楼市房价。从历史数据来看，苏州楼市房贷利率最高达到了7.05%，目前的5.8%和6%还不算太高，房贷利率还有上涨空间，随着下半年更多城市上调贷款利率，苏州可能会持续跟进，继续上浮利率。