别墅这样的“稀缺”产品，有没有投资价值？

酒友在武汉南湖投资了一栋二手别墅。

我笑了，显然他根本不在乎“胡子马房”，不知道房地产投资的关键还是在于收购市场。

他笑了笑，告诉我房子买的早，16年到现在，已经大涨了30%。

我又笑了笑，16-18这段时间，基本上只要是个房子，涨幅都超过了50%。从机会成本来看，这完全就是亏损啊。

他又笑了笑，终于承认的确是这样，别墅挂半年了，还是无人问津。

最后我俩相视一笑，看来术业还是得有专攻。即便是酒肉这样的金融大亨，在不熟悉的房产领域，也有投资失误的时候啊。

到底，所谓别墅这样的“稀缺”产品，有没有投资价值呢？

一.别墅的需求大吗？

投资的本质，是认知的变现。

你认知到未来的需求会增长，但别人没明白。那么现在的价格就低，就是买入的好时候。

然而别墅却刚好相反，大家都误认为未来的需求会高，那么现在的价格也就高，套利空间就非常小。

在几年以前，我们对富人的认知基本上就是：住别墅，开豪车。所以，未来中国人民越来越富的情况下，大家都会住在郊区别墅享受生活，和大洋彼岸的美利坚一样。

然而，许多人没考虑到的是，中国的城市规划和发展模式与美国完全不同，人均经济水平也差异巨大。想要实现人手一栋House，未来20年可能都办不到。

中国有几个很显著的特征，会导致二手别墅转卖惨淡。

◈ 1. 富人新房倾向严重

整个中国，过往20年以来都可以算是房地产的高速发展期，日新月异的产品更迭、户型设计、硬装选材、物业升级、社区进化等方面，导致一二手房居住体验差距巨大。全WIFI覆盖、灯光跑道、智能管家系统等许多新兴产品，二手小区都是无法实现的。

所以，富人们甚至很多刚需们，都对一手房倾向严重。况且，富人们既然都这么有钱了，肯定更愿意买崭新的新房，而非别人住过的房子。

◈ 2. 民富程度有限

别墅动辄500平方以上，总价随意就超1000万。接得起盘的人必然不是刚需群体，其数量会很少。

◈ 3. 顶豪居住区的转移

以前，“别墅”这两个字基本等同于中国人对豪宅的定义。但随着时代发展、产品升级，揽阔江景海景的大平层、高处不胜寒的私人空中花园、定期组织晚宴的会员制物业、网红盘所带来的身份象征等很多现代事物，成为了新一代富人的追求。

富人的标签已然从老的别墅区，转移到了景观更宜人、配套更成熟、产品更新颖、交通更方便、地段更值钱的一些新的高层地标楼盘。

这些特征对应的就是，人们对二手别墅的需求会很少，其升值空间就会不如次新刚改房。

二.别墅住着舒服吗？

别墅住着爽吗？

这基本是废话。要有钱，谁不想搞个花园小独栋，有天有地有院落，千八百平上下玩耍，不爽才怪。

然而，光看房子是不错，但加上周围的外部配套和小区的环境人流，一切就不一定那么尽人意了。

◈ 1.别墅多在自然环境好的郊区，离商业中心教育中心都很远

深圳盐田有个很出名的盘叫华侨城天麓，出名不是因为它有多豪，而是十年前和现在竟然一个价。很难想象在“宇宙中心”深圳市，还会有这样的房子。

天麓别墅建在马峦山西侧的半山之上，开车下个山就要15-20分钟。而且周围道路网不密集，交通拥堵压力大。无论是找个浪漫旋转餐厅来个烛光晚餐，还是送孩子去参加个少儿篮球训练营，都很不方便。

◈ 2.市区别墅多老旧，环境邻居还堪忧

盐田的别墅，可以说是因为整个盐田区与深圳发展一路向西的发展方向背道而驰，导致的区域性滞涨。但我们在深圳新中心南山区，依然看到了老旧别墅的种种弊端。

位于南山核心区的华侨新村别墅群，红配绿的爬山虎给小区增添了几分艺术的气息，但巨富的业主们早就选择了抛弃此地。

如今，华侨新村的别墅大多都改成了群租房或小店铺。你的邻居不是什么上流社会的精英人士，而是15个附近的上班的年轻人或者，一家咖啡店。

这种市中心的老别墅，周围一圈刚需盘，根本不再是什么奢华的富人区。而且没有成规模的社区绿化，生态环境也谈不上多好。

自2003年国家发布《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》以来，各地的“禁墅令”逐年加码，近年来新建的别墅越来越少，市面上能交易的基本都是老旧的二手别墅。

这些老别墅年代久远折旧严重，尤其是楼龄20年以上的那种，人车分流就不用想了，物业管理水平也不“豪”，肯定没有现代住宅那种24小时管家服务之类的东西。社区的绿化水平，运动设施，智能系统等硬件肯定是跟不上时代了。

当年房价没那么高，业主们不一定多有钱。但今天和你一起住进深圳湾1号的住户们，一定是身家不菲的上流社会人士。所以买二手别墅，富人们也没享受到房产对圈层人脉的附加价值。

不过，“禁墅令”的日益趋严也带来了别墅的稀缺。未来别墅告别一手市场已成定局，其价值会不会越来越高呢？

三.物以稀为贵？

东晋年间有一句名言流传至今：物以稀为贵。

不过，中国古人讲求文字简练，说话有时候只说了一半。

西方经济学就把后一半补上了，稀缺是相对于人们无穷的欲望而言，用来满足人类需求、有价值的资源是有限的。

比如我读高中时全班长络腮胡子的就我一个，十分稀缺。但没啥卵用，因为没有任何价值。

许多远郊的别墅也一样，总体看来并不多，大概只有住宅的百分之十几，且因为“禁墅令”未来还没有增量，着实很稀缺。

但大家愿不愿意住，或者愿不愿意花大价钱购买，就不好说了。

先且不说难打扫、水电贵、蚊虫多等等这些可以靠钱可以解决的问题，关键是偏僻的位置和极低的入住率，让人居住体验并不好。

很多开发商最擅长的做法，就是城市郊区中的郊区找一块地，依山傍水盖别墅，许多购房者看到梦想中的养老生态环境，果断入手，完全没有考虑到后续发展。

结果，入住人数少导致人均分摊的物业成本就高，物业运营就难以实现盈利，水平就会下滑，比如南京钟鼎山庄的私搭乱建，物业到后面根本就不管了。

然后由于别墅区人流量少，许多实体店面包括餐饮业根本不愿意入住，配套完全起不来，入住的人就会更少。如此形成恶性循环，十年前是郊区，十年后还可能是郊区。试问将来转手，给谁呢？

还有一个很现实的问题，就是现在郊区的存量别墅，并不少。尤其在三四线城市，城市周边全是山景水景的别墅，然后，没多少人住。

我们在广西北海调研的时候，看到银滩旁边成片成片的别墅，不是烂尾就是空置，门口杂草都长出造型来了。

没人住的原因我想也很简单，开车20分钟出市区的地方，找片宅基地自己建个房子，不知道便宜多少倍。

那有没有真正稀缺的别墅呢？必然是有的。

深圳市中心坐落着许多闹中取静、环境幽雅的顶豪富人别墅区。这种区域一般占地面积很大，绿化率很高，是绝对的富人居住地。

不只深圳，无论是在一线还是强二线，这种占地范围广阔、周边配套充足、地理位置优越的别墅，都会很保值。搞一套都没啥问题，只有一个前提，就是你足够有钱。

四.结

关于别墅这种特殊房产，从金融角度来说，总价太高导致流动性太低，故大多数升值潜力有限，投资的话，涨幅远不如刚需和改善普宅。许多别墅挂牌价不错，但可能根本没人接。

所以，普通别墅真没啥投资价值。顶豪别墅基本也都超级贵了，买来一般也是住的。

五.

那天，本来准备和酒肉朋友去南湖吃个小龙虾的。

结果，酒肉朋友跟我说他去都不想去南湖，想到那个地方就伤心！

P.s.：“酒肉朋友”为一个好朋友的昵称，并非真的酒肉朋友。