所给价格和政策空前给力,东四环的公寓7XXX,在明年交房的情况下做了5年十次FQ,管南的公寓价格较之前每平直降2000多,也搞了两年FQ。
好几个朋友微信问我能不能买?我的回答一律是不建议碰,公寓产品不适合普通人投资。
有些朋友听劝,及时止住没买。
也有的朋友实在经受不了诱惑,还是决定下手。对于这类朋友,我只能送您一句我娃儿的金句:
祝你好运,兄弟!
水木社区BBS上有关于人生三大悲剧的精辟总结:泡妞泡成老公、炒房炒成房东、炒股炒成股东。这三大悲剧有相通之处,都属于将流动资产炒成了固定资产。
用投资的概念来框定的话,以上三大悲剧皆属于套牢式投资。醒醒吧老铁,你的房产投资可能是被割韭菜
很不幸,购买公寓就属于“炒房炒成房东”这款。
所谓房产投资,是通过低价入手,高价卖出的方式,以二次交易来实现货币变现,赚取中间差价。如果这个产品基本上没有二次交易的的可能,不存在高价卖出这一环节,那么你入手的低价意义便不是太大。
公寓属于一次性大笔投入之后,在较长时间内获取小额稳定现金流的模式。这种模式其实比较常见,我们熟知的分红型保险就属于这一类。
分红型保险可能很多人不会买,但是公寓产品进行优惠包装之后很多人会心动。
目前郑州市场上公寓产品是过剩的。截止2020年的第一季度,郑州市公寓库存296.5万方,按照近一年月均去化9万方计算,年均去化周期34个月。
这也就是说,在郑州公寓市场不新增供应的前提下,目前剩余的公寓产品还能卖2年10个月。
然而,市场上的新的公寓产品还在源源不断地供应,2020年的一季度公寓供应38.6万㎡,相较于去年的一季度上涨50%。
公寓产品明明不好卖,为何开发商还在源源不断地进行公寓的供应?
其实开发商也不想啊,但是自己拿的商业地块,含着泪也要卖完。近几年商铺、写字楼的销量一直低位徘徊。为了更快的实现销售回款,大批的商务办公和商业地块的产品规划成了公寓。
所以,可以这样理解,因为公寓相较于写字楼和商铺更加好卖一些,能够更快实现回款,所以开发商将产品做成了公寓。这是一种被动选择。
公寓产品使得开发商的销售和回款加快,但是在销售的过程中购房者成了接到最后一棒的人。
对于普通购房者来说,公寓这种产品,居住、投资皆不适宜。
从居住角度来说,相较于住宅,它的劣势非常明显。
在我国,住房是承载落户、教育等各项资源的集合体,而公寓则仅仅具有居住的功能。
1、不能落户、不能上学的尴尬使得公寓居住功能受到了阉割
年轻人来到城市拼搏,是为了留在城市。在城市买房是为了安家落户。公寓产品不能落户,也不能划片入学。
这两个致命伤,使得它的居住功能大打折扣,它无法满足年轻人在城市落地生根的需求,也无法满足一个家庭的长期居住需求。
2、商水商电、不通天然气,抬高居住成本,满足不了正常居住条件
公寓产品的这方面劣势其实很多人都知道,大部分公寓小区的用水用电是按照商业水电进行收费。
另外,由于公寓的户型设计,绝大多数没有独立的厨房,无法通天然气,所以在公寓居住的同学们都是各显神通,电磁炉、空气炸锅、壁挂炉等等电器用起来。
3、超高密度、筒子楼设计,不满足日照的排布,缺乏园区氛围的居住环境
因为一般属于商务办公或者商业用地,所以公寓项目的容积率比较高,较高的容积率造成了筒子楼的设计,居住密度很高。
同时,园区环境上,公寓产地块很多没有景观和园区规划,这就无法形成社区的居住氛围。室内环境上,公寓的户型一般为狭长的长方形,不用像住宅一样满足基本日照,所以室内的通风采光效果不会太好。
一句话,公寓实际的居住体验感并不是太好。
从居住的角度来看,公寓因为它的居住功能受到很大的限制,所以仅可以作为自由潇洒的单身贵族的短暂栖息地。
从投资的角度来看,公寓产品的投资是一笔不太划得来的买卖。
1.套牢式投资究竟是赚是赔
置业顾问在销售公寓时,经常会描述一个概念。公寓是一只老母鸡,买了以后,每年都可以收鸡蛋,一次投入,终身受益。这是对于套牢式投资最完美的包装解释。听起来相当牛逼。
实际情况真的是这样吗?我们来做一个测算,拿高铁片区位置相当不错的万科誉作为举例。
22平的公寓当年售价1.75万/平,总价约38.5万。其中首付19.25万,每月月供约2100元。目前网上租金1800元/月。
按照一直有稳定租客的情况下进行测算:
租金按照每年5%进行递增。因为前10年要还月供,我们先计算前10年收益:
10年租金收益为271652元,10年月供支出为252000元,10年内的纯收益为19682元。
对,你没看错,整整10年,这套公寓能给你带来的纯收益为19682元。
那么这套公寓多少年才能将首付和月供成本全部回收呢?
答案是15年,也就是说,需要经过15年的长期出租,保持租金每年5%上涨,不空租、不算通胀的情况下才能将前期投入的成本收回来。
15年房龄的住宅已经破败,遑论15年房龄的公寓,所以到该享受租房纯收益时你的公寓是否还有出租价值。
公寓的出租是靠居住价值来实现,放到租房市场上它除了要与数目众多的公寓来竞争之外,还要与郑州万千个住宅社区去竞争。
阉割版的居住功能使得它很难满足家庭居住需求,使得它的租房人群框定在漂泊在城市的年轻人身上,客群的收窄使得出租的难度又进一步增加。
在公寓投资的时间长河里,保持它的满租和租金收益率很难。
2.公寓投资对于杠杆的运用不充分,却平添更高的交易税费
投资买房讲求杠杆率,也就是掏更少比例的首付,去撬动更高金额的房产。住宅的首套比例30%,贷款可以贷30年。公寓因为属于商业、办公性质,首付比例50%,贷款只可贷10年。
相比之下,同样的首付和月供能力,能够撬动的房产金额是不一样的。
杠杆运用不充分,但交易的税费却相对较高。一手的公寓契税为4%,相较于住宅处于高水平。
3.公寓买了之后真的卖不出去吗?
是的,真的卖不出去。
大家都在说公寓二次交易的税费成本很高,所以卖不出去。公寓的二次交易税费项很多,包含契税、增值税、城市维护建设税、土地增值税、地方教育附加等税种,合计下来总税率能占到总价的10%-20%。
有的着急出手的卖家大笔一挥,税我愿意承担,总可以卖了吧。然而事实是还是太难,因为市场上你很难找到愿意接手的买家。
可以这样说,二手公寓市场基本上不存在。
很多人进行公寓投资,只看到了低价,持着捡便宜的心理仓促入局。投资不是买白菜,买入是为了更好的卖出,流动性是比价格还重要的东西。
投资最大的悲剧就是将流动资产炒成了固定资产。
在投资的这个局,我们做不了镰刀,也不要做韭菜。
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