58二手房买卖专题之北京二手房指导价推行一月，买家兴致高卖家不甘心

很少有人能接受高于地图价格的房源，交易价格正在接近地图价格

文| 《财经》记者陈歌谣实习鸡蛋山

编辑|王波

继深圳上海之后，北京也公布了二手房交易指导价格。

9月末，海淀区房地产经纪协会（下称“海淀房协”）发布了一份无强制执行力的非公开倡议。

倡议中公布了29个小区的二手房指导价，号召中介公司自10月8日起，不再挂牌高于指导价的房源。

《财经》记者选取部分小区测算，结果显示，海淀房协公布的指导价约为去年同期成交价的1.05倍，是今年9月成交价的85%-95%。

据中指研究院统计，今年2月率先推出二手房成交参考价政策的深圳，参考价普遍为政策前挂牌价的70%左右，与参考价联动的贷款额度也相应地降低了。

上海8月初开始执行“三价就低”政策，以合同网签价、贷款评估价、涉税评估价三者中最低的作为贷款审批依据。据市场反馈，涉税评估价一般为合同网签价的40%-70%。

相较深圳、上海等一线城市出台的二手房指导价，北京海淀区的更接近市场价，且未与购房者贷款额度关联，总体而言更为温和。

尽管如此，名单上29个小区的挂牌价仍然出现了明显下降。29个小区周边住宅，报价也有所下降。

限价小区激起了购房者的兴趣，却也给卖房人带来了心理落差。《财经》记者走访发现，虽然，这些小区挂牌价下降了，成交量却没有明显上升。

指导价无强制执行力

海淀房协工作人员告诉《财经》记者，协会发布二手房指导价倡议主要有两个原因，：一是，海淀区房价上涨过快；二是，整治行业乱象。目前，有些中介公司为了争抢房源，对业主承诺将房源以虚高价格挂出，扰乱了市场秩序。

基于此，海淀房协在海淀区300个小区中，选出房价上涨快、成交量大、中介行业不良竞争投诉多的29个小区，以去年下半年到今年7月的成交价为依据，制定了指导价。

东方财富Choice数据显示，今年上半年海淀区二手房均价涨幅超过10%。

链家一中介人员透露，监管层认为北京房价每年上涨3%-5%是市场健康发展的一个指标，今年上半年海淀区房价上涨过快，所以要出台指导价来拉低房价。

今年1月，海淀区著名学区房蜂鸟家园44平方米一居室的成交价在930万元左右，均价21万元/平方米。指导价出台后，10月10日成交的一套46平方米的房源总价为770万元，均价17万元/平方米，降幅19%。

多位中介人员告诉《财经》记者，目前很少有购房者能接受高于指导价的房源，成交价正向指导价靠拢。

以二手房指导价名单上的小南庄社区为例，10月该小区的成交均价为10.8万元/平方米，环比下降14%，已经接近指导价10.6万元/平方米。

海淀区房屋管理局房屋经纪业务管理科（下称“海淀房管局经纪业务科”）及海淀房协的工作人员都表示，不挂牌高于指导价的房源是协会对中介公司的倡议，提倡中介公司自律，不具强制执行力。

据调查，10月8日起，链家、我爱我家等大型中介机构都依照海淀房协的倡议，将外网上高于指导价1%以上的房源下架，仅在各中介公司内网展示。

多位中介人员告诉《财经》记者，倡议发布后尚无高于指导价的房子成交，所以他们不能保证一旦成交价高于指导价，网签、过户等后续手续办理是否会出现问题。

但海淀房管局经纪业务科及海淀房协的工作人员明确回复，指导价对网签、过户等交易环节不会产生任何影响。

海淀房协的工作人员透露，虽然倡议暂定的实行周期为半年，但根据市场反响和实地调研情况，海淀房协会对小区名单和指导价进行审慎的动态调整。

以新起点嘉园为例，9月28日发布的清单中，面积60平方米-90平方米和90平方米以上房源的指导价分别为12万元/平方米和9.7万元/平方米。

上述指导价发布后，海淀房协收到了较多市场反馈。市民反应的主要问题为该小区情况复杂，有住宅、公寓、公司等多种类型房源，协会发布指导价时未考虑房源的具体属性。

海淀房协在实地调研走访后，发现市场反馈合理，前期调研不充分，“十一”假期结束后不久，协会将两档指导价均上调了约1万元/平方米。

据《财经》记者不完全统计，今年以来，深圳、上海、广州等多个城市陆续开始推行二手房参考价机制，牵头组织主要为政府部门，像海淀区这样以协会来牵头的情况并不多见。

我爱我家前副总裁、景晖智库首席经济学家胡景晖认为，指导价目前处于试验期，海淀房协以倡议形式通知中介公司，比住建部门直接发布政策更合适。

成交价向指导价靠拢

虽然，北京海淀房协对29个小区实施的指导价倡议无强制执行力，但也对房价和买卖双方的心理预期造成了影响。

翠微中里小区一套装修精美的二室一厅今年5月的报价为838万元，当时业主的邻居出价818万元购买，业主惜售没同意。二手房指导价出台后，10月22日《财经》记者去看房时，报价已降低至816万元。中介透露，业主仍能接受小范围的降价。

链家苏州桥片区一中介人员告诉《财经》记者，其所在片区房源报价普遍降低了10%，和指导价基本持平。

该中介透露，指导价出来后，带看量有所增加，购房者想实地看看市场是否发生了变化。目前很少有买房者能接受高于指导价的房源，除非房源的户型、装修等条件都特别优质。

链家公主坟片区一名中介人员透露，最近不仅带看量增加了，成交量也水涨船高，所在片区几乎每天都有成交订单，情况比指导价出台前要好。“我们也不希望房价那么高，价格太高的话不好成交。”

不过公主坟片区只是个案，目前，29个小区仍然没有明显的成交量上升趋势。前述链家苏州桥片区中介人员透露，近两个月生意不好做，链家总成交量环比下降了一倍多。

指导价出台后，有购买意向的购房者不少，但很多在价格上暂时还不能和业主达成共识，仍处于观望之中。大多数业主一时间很难接受指导价，他们宁愿自己的房源因超限价只能展示在中介内网，也不愿降价挂在外网。

今年上半年，公主坟片区内的一居室基本在600万元左右，按指导价计算现在大概只能卖500万元，突然少了100万元，业主心里难免不舒服。

《财经》记者获悉，一些业主已联系住建部门反映对指导价的不满。海淀房管局经纪业务科相关工作人员透露，已将近期业主们的反馈整理成文字，转交给了海淀房协。

对于超限价房源无法挂网问题，上述工作人员称，若业主无法按照自己的心理价位在中介机构挂盘，还可以选择58同城等网站自行挂牌出售。

现在来看，一般着急出售的业主比较容易接受降价，比如置换新房需要资金，或老人要卖房给子女分财产等。和这类业主沟通，一般可以将价格谈到指导价水平。

链家一位有近十年工作经验的资深房产经纪人预计，参考价相当于给买卖双方谈判设了一个标准，对成交有良性推动作用。但短期内交易量可能不会出现明显变化。参考价发酵2个-3个月后，出现一些成交案例，买卖双方有一些参考，并接受了新的价格后，参考价的价值才会体现出来。