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北京一环房价多少一平专题之挑事儿:能6万住四环,何必7万抢五环?

开始之前,先把事情挑出来。石景山板块最近炒的火热,随意进入市场,单价飙升了7万韩元,人们很厉害。(莎士比亚)。

但是问题也来了,一环之隔,西南四环丰台房价立马降1万,难不成丰台真的没落了?前两天,跟那片的中介小哥哥八卦,他一顿坏笑说:我们挺感谢石景山的,你别瞅着他们新盘咋呼,这一个月我们二手房业绩可蹭蹭涨,真有意思。

再简单点解释,就是单身的小姑娘放着新入学的小鲜肉不要,回来找学长了。

因为点啥呢?欺负老实人?

提起对丰台的印象,说是姥姥不疼舅舅不爱的角色一点不为过。但是在丰台,有一个地方,鲜少成为房地产的热搜关键词,到此一游的人却是从此刮目相看。这个地方,就是丰台总部基地。

这次我确实要给丰台正名了。

因为总部基地这个区域有个很成熟的房地产循环市场。

简单来说,就是好比一个小伙子要出去深造几年,修炼成了,又住回来发展家乡了。

展开解释,先说迁出的人,一直说丰台没有好学区,这话不严谨,对标东西海来说,确实差一些。所以这片区域生儿育女的人群,就开始向外走,奔赴学区房。好歹是四环的地界,整片区域的单价好坏平均下来,也能在6万上下,卖了房加上积蓄,凑个学区房的首付还能有富裕。

再说迁回的人,就有三类人群了,第一类就要提起首个南城富商聚集地:总-汉-诺(总部基地/汉威国际/诺德中心)的大佬们了,要说大型企业高新人才引进发展,这里还算是亦庄的鼻祖了。这群大佬常年在这里上班,自然把家搬过来了。第二类就是当年那些为了学区走掉的人,孩子不愁上学了,何必背着贷款住着老破小呢,学区一卖,也不老少钱呢,自然回归”家乡”了。第三类就是内城想给老人置换的人群,预算不多不少500-700万,考虑新房,一是期房又等不起还离市区远,二是城里的新房单价飙升,门槛高。请注意,此处我说的城里,可不止是四环里头找了,别说新房难求,五环外的石景山新房单价都上7了,我总想说一句,凭啥啊!

话说回来,总部基地这个地处四环的地界儿,正正好好,满足了刚改两类人群的选择,单价从4万到8万,品质,环境,新房,现房,产业,工作,一应俱全。是骡子是马,光说不够,还得拉出来遛遛。我走访了这片区域成交排名靠前的几个小区,给大家列举一下500-700万的刚改之选。

首先,标志性小区,人送外号“高配版天通苑”,怡海花园。丰台可以不火,但是怡海几乎人尽皆知。自带学区北京八中怡海分校,自带湖系绿化,绿化率高达50%,常住人口达2.8万人,小区内的便利设施应有尽有,且一路之隔就是天坛医院。小区从南至北一个分四个园:富润园,富泽园,恒泰园,恒丰园,一共6000多户。其中,最著名的还是园区内完善的教育资源,从怡海幼儿园,北京第二实验小学怡海分校,再到北京八中怡海分校,北京八中怡海分校国际部,都在园区内,住在这个小区的大多数住户,都是冲着学校来的。不过,据说八中初中还行,高中一般,但是也不太重要了,因为要么就九年一贯读下来,要么从小升初开始就置换到好学区去,高中换学区的必要性不大。

说起四个园区各有千秋,由北至南说,处在“楼王”的恒泰园,处在整个园区的中心位置,年代较新,有2005年的,且邻近小区中心湖。东侧隔壁就是恒丰园,紧挨小区北门,出北门即上康辛路,路过天坛医院,您就往城里走了。北侧都是初高中,一般不喜吵闹的年轻人和老人偏爱。小区中心有一条主干路,可以说是吃喝玩乐集一体的步行街,也把整个怡海家园分为南北两块。紧挨着主干路南侧就是富泽园,生活相对更便利一些。园区最南侧是富润园,并且紧邻四环辅路,小区出行最便利的园区。幼儿园和小学都在这个怡海的南半侧,颇受总部基地的上班族和带小孩的家庭喜爱。每个园区都有50多平的一居,到200多平的南北复式四-五居。

再说价格,主干路北侧的成交价在6万左右,主要还是冲着八中这俩字去的,2019年数据统计以恒泰园的二居成交为主力, 66-138平两居不等,折合成交均价500-600万可以拿下个舒服的两居。主干路南侧的单价相比北侧稍低,在5.4万左右,富润园的二居成交居高,83-105平两居,500万上下拿下。

怡海花园在这个区域内自成一片,因为户型多,房源体量也很大,就这么连中介门店也要在这里单开一两个门店,才能顾得过来,成为这个片区的成交榜首,当之无愧。

排名第二的,是这个区域里的次新盘,万科西华府。据说单月成交量11套,都是16年到18年交房的。万科的物业不多说了,懂的都懂。小区分三期,一共10栋,1700多户,全都是精装交付。小区西侧是郭公庄地铁站,三期依次是梯型架在地面之上,三期3层起,一期6层起步,说是因为底下有个地铁车库,但我待到了晚上眼睁睁的看着地铁回家,是真没声。园区里规划的还是不错的,有跑步道,儿童乐园,园区很干净,几乎没有看到乱停乱放。物业费4块。唯一差点,就是三期的底商还没消息,买东西还是外卖居多,品质在,人气少点。

看了几套在售户型,其中一期117平的三居两卫(多变四居),户型贼拉方正,760万,6.5万的成交均价,二期楼王位置的138平三居两卫,带飘窗,经典南北通透眼镜户型,成交价在900 万左右,要知道15年这项目卖的时候可是3-4万开盘卖的,这户型,这价格,这现房,他不比旁边的新房香嘛?

117平三居两卫

138平三居两卫


成交排名第三的,我其实没太想到,居然是西华府隔壁的北京方向。这俩小区在郭公庄地铁站的东西两侧。但是,北京方向的体量是西华府的三分之一都不到,只有不到500户,只有四栋住宅5#6#8#10#,其余都是金隅自持商业,我听见这事我其实是不抱多大希望的,但我就想看看为啥他成交的好?而后我发现,这小区重在两个字,纯粹。

为啥,首先,户型面积可选择范围小,整个小区只有三个面积段户型,80平-83平的两居,118的三居。且商业在东侧,对住宅的视野没有影响。

其二,方便有人气。因着有商业,我特地去转了下商业和住宅的分割情况,进小区大门要刷卡,住宅楼和商业的入口不同,且互不相通,有一条业主刷卡通道可以通向商业的,目前因疫情是铁门封闭的。围着小区外,有底商和下沉广场,都是便利店,没有开火的饭馆。另外,小区是金隅物业,3.8的物业费,人车分流,小区内规划的也是非常整洁安静的。

其三,便宜。小区以南北两居和三居为主力。以118的三居双卫举例,南北双通透,成交价在720万左右,均价6.1万。户型没有很惊艳,但是性价比很高,真的对得起这个价格。

83平两居

118平三居双卫


回去门店的路上,我跟中介小哥闲聊,这边一居好卖吗?他意味深长的说,一般。一是房源不多,出来就没,二是我来这两年,发现这边的大佬是真有钱,鲜少有看一居的,有看的,转一圈下来结果成交了个两居。我问,那中间差多少钱啊,他说也就100多万吧。

好嘞,我没说话,告别小哥,腿着10分钟,去万达吃了顿小龙坎,然后打车30块钱回南二了。有钱人的生活,就得这么体面着来。您说呢?

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