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人口普查结果揭示南京苏州无锡未来房价支撑差异,南京多指标落后

据国家统计局发布数据,2021年全国商品房平均销售价格逐月下行。 达到当天最大量API KEY 超过次数限制从东部地区看,商品房平均成交价格从1-3月的1.486万元/平到1-6月的1.447万元/平,直至1-10月1.424万元/平,平均销售价格下跌非常明显。就此而言,无论投资置业还是刚需买房,我们考虑的重点不应该再是升值,而是避免即买即亏的问题了。

当前,江苏的经济前三强城市苏州、南京和无锡,2021年10月房价已经呈现分化走势,那么未来长期来看,房价趋势会如何呢?商品房价格除受到宏观经济周期影响外,人口元素更是长周期的房地产市场的重要支撑。最朴素的原理就是“有人口才会有住房需求,有需求才能支撑房价”,这个道理很简单、很通俗、很易懂。

本文我们就使用江苏第七次人口普查数据,从经济与常住人口增长、人口住房购买力和城市年龄结构几个维度简单分析这三个城市。


PART 1 城市经济发展速度评价

我们知道,“天下熙熙皆为利来,天下攘攘皆为利往”。人口的城市流动都是追逐利益而来,所以我们首先要做城市经济发展速度评价。城市经济越发达,个人利益越丰厚,这是毋庸置疑的。

我们看图说话:

上图是南京、苏州和无锡2020年的GDP总量对照图表。我们看到,苏州无疑是以上三城中的老大,也是唯一一个GDP超过2万亿的城市,南京其次,无锡第三。这个排名也是许多人的直观感受,但这其实是极不科学和没有意义的。因为城市GDP总量受到城市面积、人口等诸多要素的影响,更与每个城市居民没有多少直接关系。与我们每一个人息息相关的,是人均GDP,它反映着劳动生产率水平,也与我们的收入相关。我们看三城的这一数据,如下图:

结果出现了大反转,原来2020年GDP总量最低的无锡却成了人均生产总值最高的城市,苏州从首位瞬变三城最低。但以上指标反转与否也不重要,谈这些只是为了破掉我们原来的认知,固有的“自以为”其实不一定是正确的。基于以上数据得出的,能让大家再次诧舌的,是我们以此可以得出三城2010-2020年来十年的人均GDP增速情况。看下图:

又一次的反转出现。原来南京才是江苏经济发展速度最快的城市,我们一直以为的苏州更是仍然居于无锡之后。

这时候,我们再看2021年10月三个城市平均房价。

大家先有一个直观的了解,我们下面再谈城市住房购买力。


PART 2 三城城市居民住房购买力评价

谈到购买力,自然要首先观察城镇居民可支配收入。据南京、苏州和无锡三市统计局2020年统计公报,我们进行了对比。如下图:

可以看到,三城中居民可支配收入最高的是苏州,也是江苏唯一超过7万的城市,其次是南京,最后是无锡。我们使用“房价收入比”和“收入偿债比”两个指标评价居民住房购买力情况。先看“房价收入比”,如图:

该指标既可以反映城市房价水平,也可以由此看出居民购买力水平。可以看到,南京指标值达到了16,是无锡的1.8倍;苏州居中,稍高于无锡。

再看基于90平米刚需面积和30%首付比例两个会计假设前提下的三城收入偿债比。

我们知道,收入偿债比的临界值为40%,超过此值则反映了家庭财务风险的存在。那么由图可见,南京城市居民的指标值已经严重超过临界点。

这两项指标的高企,意味着从南京城市整体来说,居民住房购买力已经被严重透支。


PART 3 常住人口总量增长与年龄结构变化

从前两节的分析中我们认识到,南京经济发展不可谓不快,问题是居民收入增长速度远远落后于房价上涨,这就是人们常说的房价泡沫。对于发展中国家来说,房价存在一定的泡沫也是正常的,关键是只有泡沫存而不破才能保持稳定的经济发展环境。

这就需要稳定住房价,等待居民收入快速赶上来以稀释高房价压力。这个时间内,需要有旺盛的住房需求,才能形成房价支撑。显然,这需要城市常住人口的增量来维系。我们先看2010-2020年来三城常住人口增长情况,如图:

很明显,苏州常住人口总量增长达到228万,势头异常迅猛;相比之下南京则逊色很多,10年增量仅131万,较苏州低了近百万之数;如果剔除南京的省会光环因素,无锡或可比肩南京了。当然,三个城市的人口增量与产业结构有关。但我们这儿讨论的是住宅市场,不是其他。只要常住人口增长,就必然带来住房需求,这就够了。

由于城市管辖面积的大小不同,在讨论人口总量的同时,还要关注人口密度的变化。它的高低,意味着人口住房需求与土地供应之间的矛盾调和问题。看下图:

从上图看,2020年三城人口密度最高的是无锡,其次苏州,最后是南京。这或许也颠覆了大多数人的常规认知。但以上指标值都是据官方数据计算、不容置喙的客观结果;从三城人口密度10年增长值看,苏州高于无锡,后者又较南京更胜一筹。这个指标值告诉我们,南京是三城中人口与土地之间的矛盾最低的城市。

谈到人口与住房的供需问题,人口年龄结构是非常重要的。在人口普查公报中,0-14岁人口是住房需求的潜在群体;15-59岁人口在人口经济学上主要指的是劳动力人群,从考量住宅市场角度则是现实需求的年龄层次;60岁以上人口,已经与“需求”无关,甚至随着时间的流逝将成为二手房的供应者。看下表:

可见,苏州是三城中住房现实需求和潜在需求群体最大的城市,无锡则反之,南京居中。从10年来的变化看,南京老龄化增长势头是最迅猛的,较六普时60岁以上人口增长了5.23%;苏州由于常住人口总量增长远高于其他两城,年龄结构得以优化;无锡15-59岁人群占比下降最少,老龄化增长状况居中。

也就是说,在住房需求维度上,南京的潜在需求群体占比最小;劳动力群体亟住房现实需求年龄层次下降较大;未来二手房供应群体(60岁以上)扩大势头最迅猛。


【结语】

综上可见,南京在三城中经济发展最快,但居民收入增长没有跟上房价涨速,并透支了城市居民购买力;在人口总量和人口密度变化上南京也并不占优;住房需求群体占比方面,潜在人群占比三城最低,现实需求群体居中但与其他两城无明显差距,且老龄化造成未来二手房供应量增加的势头最为迅猛。

无锡与苏州两城在伯仲之间,未来由市场来检验。

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