物业费收入率，干货看这篇!小区公共收益别成了一笔“糊涂账”

2020-08-18 04:18336059资料来源：中共网-劳动日报

房地产公司擅自用作维修经费，业委会如果没有账户限制，就不会使用——

小区公共收入不要成为“傻瓜”

工人日报-中共网记者刘旭

“公共收益是业主的钱，自己的钱自己说为什么不行？”沈阳市雨洪区某小区业主委员会主任吴佳佳说。

7月26日，吴佳拿着320名反对“物业使用公共收益做支出”的业主签字找到物业公司，被以“补充专项维修经费后没有结余”为由拒绝了。业主长达一年多对公共收益进行追讨，至今无果。

2003年施行的《物业管理条例》第十一条明确规定，有关共有和共同管理权利的重大事项由业主共同决定。

《工人日报》记者采访发现，现实中，常常出现公共收益被物业公司擅自使用，业主委员会追讨到手却面临监管难、不会花等尴尬状况。

物业账面上清楚，用起来“糊涂”

吴佳居住的小区2017年竣工，共有1000余户业主。《沈阳市物业管理条例》2019年1月1日施行后，物业公司按规定公布了上一年公共收益情况：2018年，小区电梯间广告、停车场租赁以及南北门市房租赁等收取了42万余元。同时公布的还有公共收益的主要支出项目，维修垃圾桶、花坛、路灯等公共设施，结余为零。这遭到了广大业主“擅自动用公共收益”的质疑。

小区公共收益，谁来用，如何用？一直是业主委员会、物业公司双方的争议焦点。

我国《物业管理条例》第五十四条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。“也就是说，公共收益不一定要用在补充维修资金上，业主大会也可以决定怎么用。”吴佳说。

该小区物业公司维修主管张国鑫则替公司觉得委屈。《沈阳市物业管理条例》施行以来，公司严格执行规定，所得公共收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。据他介绍，物业公司在2018年物业费收缴率不到70%的情况下，没有将2017年的公共收益用在贴补物业费收入的不足上，相反还用来维修小区的公共设施。新条例施行后，公司账面上没有结余，经得起第三方审计。

“这家物业公司动用公共收益的程序错了，业主没有表决同意。”上海段和段(沈阳)律师事务所律师孟宇平说，5月28日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过，2021年1月1日施行的《民法典》第二百七十八条规定，利用共有部分从事经营活动，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。孟宇平认为，即将施行的《民法典》也指明，大部分的业主同意了才可以动用，而不是用完了再通报。

业委会管钱，难以监管、不知如何花

2019年9月至10月，沈阳市铁西区新湖明珠城小区先后为2000余户业主发放了每户一桶豆油和均分25万元公共收益。这让同在沈阳铁西区的另一家小区业主们艳羡。这家小区业委会经讨论后希望将小区3年剩余的公共收益16万元平均发放下去，却收到了社区的反对意见，“不提倡均分，合理运用公共性收入才是正确行为，做好年度预算比较重要。”

其实，这笔公共收益在提出均分方案之前，曾经连个存放的银行账户都没有。2019年3月，经协商，物业公司将剩余的公共收益交给业委会。小区业委会主任黄欢告诉记者，业委会不具备法人资格，没有组织机构代码，开设账户有困难，最后只能开设个人账户存放资金。

“没法监管、没人监管，这么多钱放我账户里，我都觉得恐慌。”黄欢说。她曾建议，设一个有报酬的兼职岗位“公共收益会计”，薪酬从公共收益账户里支出，负责管理公共收益的账务，结果遭到业委会成员的一致反对；有人提出用这笔钱为小区建一个儿童游乐场，很快遭到家里没有小孩的业主委员会成员反对；有人提出将物业公司二楼闲置房间设置为居民活动室，购买一些室内健身器材和娱乐设施，又遭到一部分人的反对……争论来争论去，为了让每个业主都能享受到收益，才想出均分的办法。

其实，最开始该小区物业公司曾建议将公共收益转入物业专项维修资金滚存使用，《沈阳市物业专项维修资金管理办法》中也有相关规定。这个建议也很快遭到了业主们的质疑：“我们一年交了几千元的物业费，不用来维护公共设施，为啥非要用收益的钱呢？”“专项维修资金一旦动用，需要通过召开业主大会、房管局审批等诸多手续，收益放进去很可能支取不出来。”

无论谁管，专账专用、定期公开收支是关键

“其实无论钱躺在谁的账面上都一样，关键是要知道这笔钱如何花出去的，花在了哪里。就是专账专用、定期公开收支情况。”孟宇平解释说，业主们不应当聚焦在如何追讨公共收益上，而是应该理顺如何依法依规将这笔钱用在“刀刃”上。

《沈阳市物业管理条例》第三十八条明确，物业服务企业应当公布公共收益收支情况。业主大会或者业主委员会要求对公共收益进行审计的，物业服务企业应当予以配合。

“我们太缺懂法律、懂审计的专业人才了。”吴佳说。在任的业主委员缺乏法律、财务相关专业知识，几个人开会还要围着电脑查法条。她希望能有公益的法律顾问、财务专家帮助业委会，这样能够避免许多物业和业委会之间的纠纷和冲突。

黄欢则表示，虽然钱没有均分下去，但是她和其他业委会成员正在研究起草一份公共收益使用方案：用其中的70%设立公共设施专项维修基金，20%举办亲子、敬老、科普等活动，10%用作疫情防控备用金。她相信虽然“花钱”的过程麻烦，但是让每个业主都受益也算是值得。

（受采访对象要求，部分为化名）

编辑：王川