二、别墅等高端楼盘
同是高端楼盘，投资价值却不同。而高端楼盘一直处于供大于求的状态，购房者选择性更多。地段、业态、产品力都是主要的影响因素，不过不同业态优先级不同。
豪宅常见的有别墅和大平层公寓：
别墅，优先级应该是业态>地段>产品力。纯独栋比较少，只有最初的那一批，所谓上有天下有地、独门独院，后期就没了。后期很多的所谓类独栋、双拼、联排、叠拼、叠墅，其实都是打擦边球，稀缺性下降。
大公寓平层，先级的排名大致是地段>产品力>业态。一般更突显地段（配套）价值，那些郊区大平层没什么意义。如果配套差不多，拼的就是服务和品质。
虽说豪宅和普宅都有投资回报不错的产品，从比例上来说，普宅回报率大的占比更高。说到底还是供需关系在作祟，我国90%以上的住房需求仍是刚需，这些刚需普宅反而具备更大的升值潜力。
别墅的价格计算方法与普通房地产不一样。价格比同大小的房子要高很多。光从价格来说，别墅相对来说不好出手那是肯定的，变现能力以及流通性非常差。
投资得看年回报率，而不是净收入！年回报率是投资的一个根本考核属性。比方说一套100万的普宅，第二年涨到150万，虽然只赚50万，但年回报率高达50%；另一套稀有别墅1个亿（有点夸张哈哈），第二年涨到1.1亿，赚了1000万，看似很多，但是年回报率只有10%。不谈年回报率的投资都是耍流氓！
研习君希望大家投资房产从回报率出发，只要投资回报率搞，普宅、别墅都值得考虑！
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