为什么苦口婆心的劝你不要买公寓

所给价格和政策空前给力，东四环的公寓7XXX，在明年交房的情况下做了5年十次FQ，管南的公寓价格较之前每平直降2000多，也搞了两年FQ。

好几个朋友微信问我能不能买？我的回答一律是不建议碰，公寓产品不适合普通人投资。

有些朋友听劝，及时止住没买。

也有的朋友实在经受不了诱惑，还是决定下手。对于这类朋友，我只能送您一句我娃儿的金句：

祝你好运，兄弟！

水木社区BBS上有关于人生三大悲剧的精辟总结：泡妞泡成老公、炒房炒成房东、炒股炒成股东。这三大悲剧有相通之处，都属于将流动资产炒成了固定资产。

用投资的概念来框定的话，以上三大悲剧皆属于套牢式投资。醒醒吧老铁，你的房产投资可能是被割韭菜

很不幸，购买公寓就属于“炒房炒成房东”这款。

所谓房产投资，是通过低价入手，高价卖出的方式，以二次交易来实现货币变现，赚取中间差价。如果这个产品基本上没有二次交易的的可能，不存在高价卖出这一环节，那么你入手的低价意义便不是太大。

公寓属于一次性大笔投入之后，在较长时间内获取小额稳定现金流的模式。这种模式其实比较常见，我们熟知的分红型保险就属于这一类。

分红型保险可能很多人不会买，但是公寓产品进行优惠包装之后很多人会心动。

目前郑州市场上公寓产品是过剩的。截止2020年的第一季度，郑州市公寓库存296.5万方，按照近一年月均去化9万方计算，年均去化周期34个月。

这也就是说，在郑州公寓市场不新增供应的前提下，目前剩余的公寓产品还能卖2年10个月。

然而，市场上的新的公寓产品还在源源不断地供应，2020年的一季度公寓供应38.6万㎡，相较于去年的一季度上涨50%。

公寓产品明明不好卖，为何开发商还在源源不断地进行公寓的供应？

其实开发商也不想啊，但是自己拿的商业地块，含着泪也要卖完。近几年商铺、写字楼的销量一直低位徘徊。为了更快的实现销售回款，大批的商务办公和商业地块的产品规划成了公寓。

所以，可以这样理解，因为公寓相较于写字楼和商铺更加好卖一些，能够更快实现回款，所以开发商将产品做成了公寓。这是一种被动选择。

公寓产品使得开发商的销售和回款加快，但是在销售的过程中购房者成了接到最后一棒的人。

对于普通购房者来说，公寓这种产品，居住、投资皆不适宜。

从居住角度来说，相较于住宅，它的劣势非常明显。

在我国，住房是承载落户、教育等各项资源的集合体，而公寓则仅仅具有居住的功能。

1、不能落户、不能上学的尴尬使得公寓居住功能受到了阉割

年轻人来到城市拼搏，是为了留在城市。在城市买房是为了安家落户。公寓产品不能落户，也不能划片入学。

这两个致命伤，使得它的居住功能大打折扣，它无法满足年轻人在城市落地生根的需求，也无法满足一个家庭的长期居住需求。

2、商水商电、不通天然气，抬高居住成本，满足不了正常居住条件

公寓产品的这方面劣势其实很多人都知道，大部分公寓小区的用水用电是按照商业水电进行收费。

另外，由于公寓的户型设计，绝大多数没有独立的厨房，无法通天然气，所以在公寓居住的同学们都是各显神通，电磁炉、空气炸锅、壁挂炉等等电器用起来。

3、超高密度、筒子楼设计，不满足日照的排布，缺乏园区氛围的居住环境

因为一般属于商务办公或者商业用地，所以公寓项目的容积率比较高，较高的容积率造成了筒子楼的设计，居住密度很高。

同时，园区环境上，公寓产地块很多没有景观和园区规划，这就无法形成社区的居住氛围。室内环境上，公寓的户型一般为狭长的长方形，不用像住宅一样满足基本日照，所以室内的通风采光效果不会太好。

一句话，公寓实际的居住体验感并不是太好。

从居住的角度来看，公寓因为它的居住功能受到很大的限制，所以仅可以作为自由潇洒的单身贵族的短暂栖息地。

从投资的角度来看，公寓产品的投资是一笔不太划得来的买卖。

1.套牢式投资究竟是赚是赔

置业顾问在销售公寓时，经常会描述一个概念。公寓是一只老母鸡，买了以后，每年都可以收鸡蛋，一次投入，终身受益。这是对于套牢式投资最完美的包装解释。听起来相当牛逼。

实际情况真的是这样吗？我们来做一个测算，拿高铁片区位置相当不错的万科誉作为举例。

22平的公寓当年售价1.75万/平，总价约38.5万。其中首付19.25万，每月月供约2100元。目前网上租金1800元/月。

按照一直有稳定租客的情况下进行测算：

租金按照每年5%进行递增。因为前10年要还月供，我们先计算前10年收益：

10年租金收益为271652元，10年月供支出为252000元，10年内的纯收益为19682元。

对，你没看错，整整10年，这套公寓能给你带来的纯收益为19682元。

那么这套公寓多少年才能将首付和月供成本全部回收呢？

答案是15年，也就是说，需要经过15年的长期出租，保持租金每年5%上涨，不空租、不算通胀的情况下才能将前期投入的成本收回来。

15年房龄的住宅已经破败，遑论15年房龄的公寓，所以到该享受租房纯收益时你的公寓是否还有出租价值。

公寓的出租是靠居住价值来实现，放到租房市场上它除了要与数目众多的公寓来竞争之外，还要与郑州万千个住宅社区去竞争。

阉割版的居住功能使得它很难满足家庭居住需求，使得它的租房人群框定在漂泊在城市的年轻人身上，客群的收窄使得出租的难度又进一步增加。

在公寓投资的时间长河里，保持它的满租和租金收益率很难。

2.公寓投资对于杠杆的运用不充分，却平添更高的交易税费

投资买房讲求杠杆率，也就是掏更少比例的首付，去撬动更高金额的房产。住宅的首套比例30%，贷款可以贷30年。公寓因为属于商业、办公性质，首付比例50%，贷款只可贷10年。

相比之下，同样的首付和月供能力，能够撬动的房产金额是不一样的。

杠杆运用不充分，但交易的税费却相对较高。一手的公寓契税为4%，相较于住宅处于高水平。

3.公寓买了之后真的卖不出去吗？

是的，真的卖不出去。

大家都在说公寓二次交易的税费成本很高，所以卖不出去。公寓的二次交易税费项很多，包含契税、增值税、城市维护建设税、土地增值税、地方教育附加等税种，合计下来总税率能占到总价的10%-20%。

有的着急出手的卖家大笔一挥，税我愿意承担，总可以卖了吧。然而事实是还是太难，因为市场上你很难找到愿意接手的买家。

可以这样说，二手公寓市场基本上不存在。

很多人进行公寓投资，只看到了低价，持着捡便宜的心理仓促入局。投资不是买白菜，买入是为了更好的卖出，流动性是比价格还重要的东西。

投资最大的悲剧就是将流动资产炒成了固定资产。

在投资的这个局，我们做不了镰刀，也不要做韭菜。

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