【开发商为什么建公寓】公寓坑不坑，关键在于开发商打开的方式到底对不对

今天，不要谈论住宅，而是谈论公寓。

原因很简单。我们对公寓有太大的敌意和太多的误解。

公寓能投资吗？

很多人的固定印象中，公寓，就是投资黑洞，投资公寓=掉坑里。

这是对公寓最大的误解，这个结论本身就有逻辑错误。

你正在用住宅的投资收益去生搬硬套公寓投资。

投资住宅的大多数人，并不靠租金赚钱。找到有发展前景的片区，入手一批可以捡漏的低价房源。放上几年，等房价涨上来了，转手给卖了，这个周期最好不超过3年。投资住宅是为了赚取房屋升值之后的差价。

如果按照这种获利方式，显然，住宅的价值绝对优于公寓。公寓转手，需要高额的税费，并不适合短期持有。

但住宅和公寓压根就是两种不同的产品。

公寓用的是小成本，低总价的资金投入，去赚取稳定的租金现金流。

尤其现在的楼市大环境，投资住宅，短期持有根本就挣不到钱，甚至持有成本要远远高于转手收益。

公寓，更像是生产工具，成本低，用最小的投资去撬动相对更高的现金流。在没有房票的情况下，你有限的资金，换成优质的不动产，依然能让钱生钱。

今年并不乐观的租房市场，有个细节，你一定不能忽略。

什么样的房子更好出租？

有地铁、小面积、公寓、带装修、房龄新。

更喜欢独处，更注重隐私，更喜欢舒适的95后、00后成为租房主力军，即便是市中心的老破小，也不再是不愁出租的香饽饽。相反，某些三环外的小公寓，租金价格高于预期。

郑州大学地铁口附近的公寓，价格在1800元，黄河路附近的公寓价格在1500左右，金水CBD的公寓价格在1800-2000元左右，东区CBD基本上在1900-2500元。朋友三年前买的龙子湖37㎡小公寓，托管出去，价格在2200元。

这些现象正在反映郑州公寓变局，在未来，投资公寓，用小成本，让钱生钱，必须要牢记两大准则。

小成本投入，去赚取持续、稳定的租金现金流。

细分租用、使用客户群，产品要有差别化，方便更好更快持久出租。

很遗憾，在现实公寓市场中，能同时满足这两个条件的产品相当稀缺。

2

说到这里，就不得不提河南本土开发商。

当TOP20房企抢滩郑州之时，购房者是欣喜的，他们相信一线大牌房企的品质力量。如今回望，本土房企在与他们的竞争中，并没有下风，凭借落地的良好口碑，扛起了郑州房地产市场的大半壁江山。

这些房企在蜕变中，都镌刻着自己鲜明的特色。比如从民生地产向高端物业转型的正商集团，在这座城市里，已经是最大的公寓开发商。

公寓年交房规模之大，在郑州，无人能够匹敌。同时有九个公寓项目在售，遍布新区、老城。

更难能可贵的是，这座城市里，最大的公寓开发商，正商对客户是负责的，其所有的公寓拿地、开发，完全符合未来公寓投资的两个最重要条件。

持续、稳定的租金现金流

怎么才能持续，稳定？

1、公寓在城市已经完全成熟的片区，片区内人流量大，流动人口多，租赁需求大。

2、公寓择址在城市商务区，或周边有产业支撑，有强大的租赁需求。

在郑州，哪个区域的租住需求最为旺盛？除了老城区，还有高铁东站附近，周边写字楼集中，白领租住需求旺盛。

从既有的规划、建设、体量、配置来看，未来，高铁东广场与既有的高铁西广场连接，这里将会超越老CBD成为新的城市封面。

3、紧邻地铁口，地铁不仅能把更多的人流带入公寓，还能把公寓内的租客带到他们所需要去的商务办公区。

对于公寓产品，对于某些特定人群，是非常适合入手的产品。

1、单身过渡：对于某些被限购挡在外围的人群，或者首付不够的购房者，他们又急需留在郑州，就可以选一套小公寓。

2、投资需求：公寓面积一般在30-60㎡之间，面积小，门槛较低。按照所说的两个条件，完全能够实现小成本，钱生钱，稳定持续的租金现金流。

3、商业属性：有创业梦想的创业人，买一套公寓，可满足可创业、可办公、可投资的多重需求。

商业公寓坑不坑，关键在于开发商打开的方式到底对不对。