07年房贷利率为什么那么高专题之银行房贷利率全面上调

LPR连续第15个月维持不变，加上“房住不炒”定位的继续巩固和落实，融资环境持续收紧，融资规模不断下降，表明房企融资供需两端持续收紧，银行房贷利率全面上调是大概率事件。 达到当天最大量API KEY 超过次数限制

本刊特约作者 刘链／文

7月14日，银保监会通报了上半年银行保险业运行情况。上半年，人民币贷款增加12.76万亿元，同比多增6677亿元。各项贷款同比增长11.9%，其中房地产贷款增速降至10.3%，继续低于全部贷款增速。7月20日，中指研究院发布的《2021年年中房地产行业融资盘点》显示，2021年1-6月，房地产行业共融资11089.5亿元，同比下降8.1%，环比下降6.1%，融资收紧态势明显。其中，信用债融资 3323.8亿元，海外债融资1899.3亿元，信托融资3379.8亿元，发行ABS融资2486.6亿元。债券发行仍为房企融资的主要形式；海外债及信托融资额快速下滑，成为房地产行业融资规模下降的主要因素。

融资环境持续收紧，融资规模不断下降，表明房企融资供需两端持续收紧，“房住不炒”定位继续巩固和落实，LPR连续第15个月维持不变。近日，中国人民银行表示，近年来，中国加快建立健全房地产金融管理长效机制，“三线四档”规则试点房地产企业核心经营财务指标明显改善，银行业金融机构房地产贷款、个人住房贷款集中度稳步降低。下一步，将继续围绕稳地价、稳房价、稳预期目标，持续完善房地产金融管理长效机制。

7 月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2021年7月20日贷款市场报价利率（LPR）如下：1年期 LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%，已连续15个月保持不变。楼市因城施策，上海房贷利率上调，限购政策收严。7月23日，人民银行上海总部与在沪银行召开会议，确定房贷利率上调事宜。首套房贷利率将从现在的4.65%调整至5%，二套房贷利率从5.25%上调至5.7%。同日，上海市住房城乡建设管理委等出台加强住房赠与管理规定，进一步深化落实“沪十条”“沪七条”等文件精神，加强房地产市场调控，强化市场监管，进一步严格执行住房限购政策。新规明确，自2021年7月24日起，通过赠与方式转让住房的，该住房自转移登记之日起5年内仍记入赠与人拥有住房套数。

天风证券认为，供应端将持续以规范房地产市场秩序为主，需求端持续控制炒房并维持刚需购房优惠力度，“因城施策”会保持常态化。“因城施策”的常态化，导致政策稳定性提高，行业风险溢价率将下降，行业融资端的再收紧或进一步催化企业间的分化。从房企角度看，三道红线将在未来3年深刻改变房企经营行为，不少企业不得不加速推出降档举措，行业风险溢价率下行，降档房企债性价值提升、股性价值减弱，过去以高预期毛利率为主的强投资公司将弱于以低毛利率投资预期的强运营公司。

数据显示，2021年1-6月，商品房销售面积88635万平方米，同比增长27.7%；比2019年1-6月增长17.0%，两年平均增长8.1%。商品房销售额92931亿元，增长38.9%；比2019年1-6月增长31.4%，两年平均增长14.7%。

房地产成交各项增速继续回落，是2021年以来房企“三道红线”、银行“两个占比”、严控经营贷入楼市这“三重门”的效果显现。虽然7月央行进行了0.5个百分点的全面降准，但降准释放的流动性不一定能通过房地产融资管控的“三重门”。统计局数据显示，开发企业端收到的开发贷和按揭贷明显收紧，增速分别降至-2.4%和23.9%；央行数据显示，6月末个人住房贷款余额增速进一步降低至13%。从房贷利率来看，自1月现拐点后，2月起首套和二套房贷利率连续上扬。房地产融资环境已经较严，叠加各地陆续强化调控，预计降准对房地产行业的影响有限，后续市场成交仍将继续降温。

总体来看，房地产市场成交增速回落，预计降准影响有限、楼市成交继续降温，房地产融资趋严的态势已经无法逆转。

上海房贷利率上调风向标

据报道，7月23日，人民银行上海总部与在沪银行召开会议，确定房贷利率上调事宜。自7月24日起，上海首套房贷利率将从此前的4.65%上调至5%，二套房贷利率从5.25%上调至5.7%，上升幅度分别为35BP和45BP。同日，国务院住建部、央行重申“房住不炒”，要加强住房、土地和金融信贷的政策协调，坚决查处经营贷、消费贷、信用贷违规用于购房。

上海房贷利率上调，表明监管继续落实“房住不炒”的大政方针，实际上，2021年以来，全国房贷平均利率连续上涨。2月以来，全国房贷平均利率止跌回升，截至最新披露数据的5月，全国首套平均房贷利率为5.33%、全国二套房贷平均利率为5.61%，均已连续四个月处在稳步上升通道。

根据天风证券的判断，房贷利率上行，一方面，随着监管趋严，房贷额度趋紧，上海、广州等热点城市房贷额度比较紧张，贷款周期较此前有所拉长；另一方面则源于商品房需求旺盛，2月以来销售面积和销售额的同比增速均处于历史较高水平。

上海房贷利率长期处于全国各城市偏低水平，本次上涨具有风向标意义。作为中国一线城市，上海在房价调控上综合采取了土地供应、新区开发、限购等方面的一系列措施，取得了良好的调控效果。因此，在保持房市相对稳定的情况下，房贷利率在全国范围内长期处于偏低水平。5月上海首套房贷平均利率为4.69%，已连续13个月持平，比同期深圳、北京、广州分别低34BP、51BP和66BP。本次上调后，上海房贷利率仍然处于相对偏低的水平，但结合2021年以来广州、深圳的首套房贷平均利率接连上调，以及上海住房限购政策进一步趋严的势头，本次房贷利率调整具有较强的风向标意义。

个人住房贷款利率上行，银行净息差改善可期。历史数据显示，2010年以来，个人住房贷款的加权平均利率与商业银行净息差具有较强的相关性。从变化方向来看，前者可以作为后者的先行指标，领先后者约半年左右。2021年一季度末，个人住房贷款加权平均利率较去年底上升3BP至5.37%。此后，首套和二套房贷平均利率继续呈现上升态势。而一季末商业银行净息差环比下降3BP至2.07%，处于历史底部区间。据此判断，未来随着房贷利率的继续上行，加上逆周期政策的逐渐退出，商业银行净息差也将有望迎来底部反转。

此前，货币政策二季度例会提出“推动实际贷款利率进一步降低”、国常会强调“促进综合融资成本稳中有降”，引发了市场对银行贷款利率下行的担忧。天风证券认为，考虑到银行净息差仍然处于历史底部，内源性资本补充诉求使银行对盈利具备刚性需求，未来贷款利率整体下行的空间十分有限。疫情后中小企业恢复速度相对较慢，贷款利率下降或集中在中小微企业层面，未来将呈现结构化的特点。企业贷款利率一直是判断“降成本”政策效果的主要指标，对于企业贷款利率的管控并不会影响零售贷款定价。个人住房贷款是零售贷款的一种类型，其利率上行一定程度上证实了我们关于利率结构化调控的判断。

一般情况下，一般贷款利率高于个人住房贷款利率。疫情期间，监管部门支持金融体系向实体企业让利，包括经营贷在内的一般贷款利率在优惠政策的指引下下行，与个人住房贷款利率倒挂，形成套利空间，促使经营贷等资金违规流入房市。长期来看，套利空间及违规行为的存在，可能会导致房地产泡沫和金融风险，必须受到监管遏制。当前个人住房贷款利率上浮使监管套利空间进一步扩大。由于一般贷款利率回升有利于消除套利空间，遏制经营贷违规流入房市的政策目标有望为一般贷款利率回归正常化提供动力。

为贯彻落实“房住不炒”定位和房地产市场长效管理机制，2019年8月，央行发布《中国人民银行公告〔2019〕第16号》，规定自2019年10月8日起新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成，个人住房贷款利率=LPR+点差。首套房贷利率不低于同期限LPR，二套不低于LPR+60BP，各省可在全国基础上“因城施策” 确定加点下限。同年12月，央行发布〔2019〕第30号公告，进一步推动存量商业性个人住房贷款换锚，并规定存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平保持不变，重定价周期最短为1年。

LPR已连续15个月保持稳定，房贷利率上调主要影响新增贷款。7月20日最新一期LPR出炉，1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%，均较上月持平。至此，LPR已15个月“按兵不动”。由于LPR 基准保持不变，存量个人住房贷款重定价周期最短为1年，且重定价日一般为每年的1月1日，所以从短期来看，房贷利率上调，主要是通过上调点差提升了新增个人住房贷款利率，而对存量部分的影响不大，利好个人住房贷款仍有较大提升空间，且增速相对较快的银行。

在“房住不炒”的政策基调下，本次上海房贷利率上行具有较强的风向标意义。房贷利率是商业银行净息差较好的先行性指标，房贷利率提升有助于缓解息差下行压力。2021年以来，政策环境对银行较为友好。常熟银行、张家港银行和无锡银行已经陆续发布半年度业绩快报，业绩增速创新高，资产质量也出现改善，为行业基本面改善释放出积极信号。

房贷增速下降不可避免

7月23日，上海地区上调房贷利率，首套房利率由目前的4.65%调整至5.00%，二套房利率从5.25%上调至5.70%，这使得市场对房贷额度、利率与政策导向等更加关注。

关于房贷额度，自1月1日起执行房地产贷款新规以来，房贷额度持续收紧，下半年预计银行额度将继续受限。

2020年12月31日，央行及银保监会重磅发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，政策设定了银行“个人住房贷款占比”和“房地产贷款占比”两个指标，上限按照不同银行类型划分为五档。政策发布时，很多主流银行的存量房贷占比已经超标，所以必须逐年压降比例。虽然监管层对超标银行给予了2年或4年的调整过渡期，但相关银行仍需要降低每年新投放贷款中的房贷额度。

从居民购房端的感受来看，2021年按揭贷款虽然审批条件没有变化，但实际放款的时间明显拉长，有时达到3-6个月，部分银行、部分热点地区甚至没有额度。展望下半年，房贷投放额度仍然会持续紧张。

关于政策导向，在“房住不炒”的大背景下，房地产贷款增速仍将继续下行，但部分区域会因地制宜、稳定预期。在房地产贷款新规的约束下，房贷同比增速开始走低，在人民币总贷款中的占比也会逐步降低。截至6月末，总人民币贷款同比增速保持12.3%，但房地产总贷款同比增速已明显降至9.5%，显著低于总贷款增速，政策效果很明显。房地产贷款中，主要是企业端的开发贷大幅降速，因为居民端的按揭贷款仍然同比增长13%，增速依然略高于总人民币贷款，可能源于上半年房地产销售火热。但从趋势来看，住房按揭贷款的增速也在不断走低，6月末同比增速较3月末已明显收窄1.5个百分点。从更直观的存量贷款占比来看，6月末房地产总贷款占比已降至27.4%，比年初下降1.3个百分点，其中住房按揭贷款占比也比年初下降了0.2个百分点至19.7%。

不过，在实际执行过程中，监管层也会考虑各地区实际情况，稳定房地产市场发展和消费者预期，同时保证满足刚需。例如，2021年广东等地区就对辖区内第三、第四档地方法人银行的房贷占比上限分别放宽了2个百分点、2.5个百分点。这不违背调控思路，因为房地产贷款新规本就明确，“可以结合区域发展情况，对三、四、五档银行的房贷占比上限增减2.5个百分点以内”，且占比放松仅限于居民住房贷款，不包含房地产开发贷。

关于房贷利率，上海房贷利率上调，预计后续企业房地产开发贷和热点地区的居民按揭贷款利率都将继续回升。由于这次利率调整是针对新投放按揭贷款的实际指导利率，而 5年期LPR利率并未调整，目前依然保持在4.65%的水平，因此，对已经发放的存量按揭贷款利率没有影响。

实际上，2021年上半年新投放的各类贷款利率都环比小幅回升，从2020年“非常态宽松”的低利率水平回升至相对正常的水平。目前，央行已披露的2021年3月新发放贷款中，企业贷款利率环比2020年12月小幅回升2BP至4.63%，而个人住房贷款回升3BP至 5.37%，这也可能受到房贷额度紧张的影响。未来，考虑“房住不炒”的监管导向没有变化，且银行的房贷占比仍需继续降低，据此判断热点地区的按揭贷款利率将继续回升。对于企业端的房地产开发贷款，考虑管控额度及银行风险定价的影响，预计利率也将继续上升。

对商业银行而言，新投放房贷利率上升对净息差影响有限，优质银行能保持净息差稳定。房贷利率回升，从逻辑上利好住房贷款业务占比高的商业银行（如建设银行、招商银行等）。但考虑这次利率调整并不是上调5年期 LPR，对存量业务没有影响，只对增量的新发放住房贷款利率有影响，而且只是局部区域调整，所以对银行净息差的影响有限。以招商银行为例，我们在财务模型中将三季度起个人住房贷款的收益率假设上调5BP，则对 2021年净息差没有边际影响，对2022年净息差产生1-2BP的正面影响。

从银行基本面角度来看，2021年上半年新发放的贷款利率小幅回升，但考虑7月“降准”落地以及对货币政策导向的判断，下半年新发放贷款利率难以继续上行，预计保持当前低位。对于商业银行而言，2021年全年四个季度的净息差可能处于“走平或微幅下行”的态势 ，优质银行对净息差的管控能力将更加突出。

7月以来，超预期“降准”等事件造成银行股估值走低，而优质银行股由于机构持仓比例较高，估值普遍大幅回调。东吴证券认为，本轮银行股估值基本调整到位，而头部银行股在调整中被明显“错杀”，当前是较好的低位布局时点。

由点到面房地产金融监管趋严

随着房贷政策收紧力度的加大，抑制居民部门短期需求过快释放。6月首套房贷和二套房贷平均利率较5月均上调4BP，部分重点城市纷纷上调利率，且数量扩散增多，当月上调首套房或二套房贷款利率的城市超过20个，包括广州、深圳、宁波、杭州、合肥、南京、武汉等重点城市。预计年内各地房贷利率仍有上调空间，参考2014年、2016年下半年至2017年上半年两个利率上行阶段的经验，此轮房贷利率上行可延续至2022年一季度末。6月贷款价值比（LTV）降至0.37，年内仍有持续下降的空间。

在房贷利率上调力度加快的背景下，债券融资规模大增，利率水平上升。6月房地产开发资金来源累计同比增长23.5%，较5月回落6.5个百分点。截至6月底，房企内地信用债年内累计发行3697亿元，同比增长4.2%，较5月显著增加。其中，6月当月发行618 亿元，环比增加89%，同比增长68.2%。不过，房企发债规模庞大导致整体债券发行利率水平中枢上移，期限上集中在1-3年以及3-5年的中期债券，利率上限达到8%-8.5%的区间水平，较5月5%-7%的区间水平上升不少，融资难度依旧不小。

此外，随着总体住房金融环境趋严，土地成交处于下行通道，房企拿地愈发谨慎。6 月，100大中城市土地成交面积累计同比下降0.8%，较5月回落8.7个百分点，全口径成交面积大幅放缓。其中，一线城市同比增长15.1%，二线城市同比增长2%，三线城市同比下跌4.3%，三线城市土地成交率先负增长。近期，房地产金融监管趋严，严防“经营贷”、“消费贷”违规流入房地产市场，央行将房企商票纳入监控，“表外负债”监管也在逐步加强，加之处于季末阶段，部分房企还款压力较大，因此房企拿地策略普遍相对谨慎，上半年土地购置同比下降11.8%，成交价款同比下降5.7%。

受到住房信贷见顶回落和土地成交下滑影响，6月房地产开发投资累计同比增速为15%，两年平均增速为8.2%，两项指标较5月份均有不同程度的回落。在行业景气度持续回落的情况下，2021全年投资增速保持平稳。综上所述，考虑到下半年居民部门信贷扩张将持续降速，而房企策略上以“注重销售+谨慎拿地”为主，因此土地购置依旧面临下行压力。下半年房地产投资并不具备加速扩张的条件；然而，房地产建安工程部分的投资保持强劲增长，因此，这一块两年平均增速在下半年仍有望维持在7.5%-8%的区间水平。预计7月名义房地产投资累计同比可能降至12.5%，两年平均增速小幅回落至8%。房价总体可控，维持新建商品房房价增速可能在5%以内，二手房价增长不超过4%。

此次监管部门重申严防经营贷违规流入房地产，并强调将防止经营贷违规流入房地产作为常态化监管工作。未来，随着疫情好转，经济增速回升，经营贷投放将在政策的引导下规范化发展。3月以来，广东、北京、上海等地的银保监局陆续公布自查结果，涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款规模分别为2.77亿元（含问题消费贷，占经营贷和消费贷自查业务总量的0.04%）、3.4亿元（个人经营性贷款，约占经营贷自查业务总量的 0.35%）、3.39亿元（含问题消费贷），违规经营贷规模有限，占比很小，预计从严监管对经营贷增速的影响较小。因为银行的经营贷款投放与经济形势密切相关，当前中国经济处于向好发展趋势中，经济恢复将促使贷款需求提升，银行经营性贷款仍有望保持较快增长。

个人住房按揭贷款受到政策调控，经营贷和消费贷受益于经济好转有望提升。个人贷款主要包括个人住房按揭贷款、消费类贷款和经营类贷款。2020年12月，人民银行、银保监会联合出台银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，分档设置房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限，近期银保监会又提出对新增房地产贷款占比较高的银行实施名单制管理，未来个人住房贷款增速将受到限制。根据上文分析，个人经营贷款有望保持较快增长。而随着疫情好转，消费需求将逐步提升，从而促使消费类贷款快速提升。

基于此分析，天风证券认为，未来个人贷款结构将向非住房按揭倾斜，看好贷款利率的正常化。银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度出台后，部分银行面临房贷额度紧张的局面，供给减少，但房贷需求旺盛，导致2021年一季度个人住房贷款利率上浮，与一般贷款利率的倒挂现象加剧，监管套利空间变大。当前一般贷款利率在让利政策的影响下处于历史较低水平，未来随着特殊时期政策逐步退出，贷款利率有望回升。而且从政策目标角度来看，一般贷款利率回升有利于消除套利空间，从而遏制经营贷流入房市。

随着疫情形势的好转，经济的逐渐回暖，特殊时期的政策将逐步退出，贷款利率回升可期，利好银行资产端定价。当前银行板块估值较低，我们看好银行股在基本面改善叠加估值修复的双重逻辑下的行情，维持板块强于大市的判断。