【未收房物业费】专题啥子呢？房子都没住就要交物业费？听听法官怎么说

来源：四川日报-川观新闻

陈晓 张书扬 川观新闻记者 任鸿

“我房子都没住，也没享受什么服务，凭什么要交物业费？我可想不通！”你是否遇到过相似的情况呢？

近日，天府新区法院（四川自贸区法院）审理了这样的一起物业纠纷。来看法院怎么判。

房子一直空置，业主未缴物业费被起诉

2017年初，某赵姓业主在成都市天府新区某小区购买了一套商品住宅并办理了收房手续，同时与物业公司签订了物业服务协议。但赵某购买此房是为了给子女大学毕业后居住，所以收房后房屋一直是空置状态，也没有开通供水、供电和供气服务。直至2020年11月，期间物业公司多次书面发函要求赵某交纳欠付物业费，但赵某以未真正居住使用房屋为由，拒不交纳。于是，物业公司将赵某起诉至天府新区法院，要求赵某支付物业费，并承担逾千元违约金。

审理过程中赵某提出，房屋在交付后近3年多时间一直处于空置状态，既没有对房屋进行装修，也没有开通水、电、燃气，房屋实际上并未居住使用，根本没有享受任何物业服务，所以不应支付物业费和违约金。

而物业公司则坚称，虽然赵某的房屋处于空置状态，但在此期间物业公司依照合同约定提供了公共设施维护、公共部分绿化保洁、全小区安保管理等物业服务，故赵某作为小区业主，应交纳欠付物业费，并承担违约金。

法官：物业服务具有公共性，促使整个居住环境品质改善

房屋空置情况下是否应交物业费呢？先来看法条如何规定。

《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

法官表示，从法律规定看本案就比较明确了。物业管理费的构成一般包括共用部分设备设施（如电梯、消防、小区健身器材）日常运行维护费用、物业管理区域清洁卫生费用、绿化养护费用以及管理服务人员报酬等。虽然并非专门针对某个业主提供服务，但因物业服务具有公众性，它的价值表现为提供公共性服务促使整个居住环境品质改善，最终体现在对业主个体的服务价值。因此，虽然房屋空置，但物业公司依照物业服务合同约定履行了服务义务，因此法院判决赵某理应交纳物业费，并依法承担违约金。

这里还需划个重点！即将在2021年1月1日施行的《民法典》第九百四十四条第一款也明确规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供物业服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”

空置房屋物业费可否打折，各地规定不一

“房屋空置物业费该交，但怎么交，交多少，能不能打个折？”这也是广大业主关心的问题。

针对该问题，法官表示，国务院《物业管理条例》中并没有对空置房物业费减免收取作出明确规定，不同地区出台政策差异较大。例如江苏省、四川省等地区，已取消或没有作出空置房屋物业费减免的规定。陕西省、青海省、武汉市等省市根据地方情况出台了相应规范，对空置房屋物业费按比例减免收取。

例如，《山东省物业服务收费管理办法》第十七条就规定：普通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收；办理空置的程序和具体减收比例由设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同物业主管部门规定，但收取的费用最高不得超过百分之六十。其他物业交付后空置六个月以上的，其物业公共服务费收费标准由物业服务企业与业主或者物业使用人另行约定。可以向物业申请减收物业费。

如何认定“空置房屋”呢？法官提醒，从缴纳物业费角度，“空置房屋”一般以没有产生水、电、燃气费用为认定标准。

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