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2025年房价多少一平看这里!2025年,现在150万的房产能值多少钱?两位专家的答案出奇一致

作者:纵横论市

一直以来,网上有很多关于房产价值趋势的讨论。之所以成为谈论的焦点,因为,对于买了房的人来说,希望房价不要出现下跌情况,即便是用来住的,谁也不希望买了就下跌,否则多支付了成本。当然,对于没买房的人来说,他们更希望能房价能调整到与自己口袋资金相适应的水平。摘录两位网友的对话,应是代表了不少人的观点:

甲:“现在房价这么高,每个月收入就4、5千,哪有那么多人买高价楼盘?不过是有钱人之间的游戏,想要我们这些刚需接盘显然不太现实。所以,潮水退去后,就可以看到谁才是最后的裸泳者。结果很可能是,对于有钱人来说,瘦死的骆驼比马大,300万的房产变成100万,不过是财富缩水了,真正受伤的是那些按揭买房的刚需,还完几十年的房贷才发现,这些年都可能是在给银行打工”。

乙:“全球经济增长乏力,各国都开足马力印钞,谁也不想成为被收割对象,意味着社会上的钱越来越多,原来只需要2块钱买的东西,现在可能需要3元,说到底,钱贬值了,手中的现金购买力因此被稀释。所以,买房不仅仅是因为房产价值增加了多少,而是货币购买力下降,各种原材料价格都在涨,难道唯独房价下跌吗?相反,按照人们的观念,房子属于固定资产,往往容易成为大家的抗通胀工具,这也是目前全球很多国家房价不因经济不景气反而大幅上涨的原因,如果通胀继续下去,房产价格仍旧是易涨难跌”。

作为普通人,由于我们所站的角度不一样,看待问题的观点也会存在很大区别,所以,如果是甲、乙两方坐在一起辩论的话,估计谁也说服不了对方。那么,那些专门从事房地产行业研究的专家又是如何看待这一问题的呢?以现在150万的房产为例,到2025年可值多少钱?两位不愿透露全名的专家答案出奇一致!

一位马姓专家和一位冯姓专家一致认为,短期看,现在有谁说房价马上就要大涨,还是大跌,那一定是博人眼球的。总体看,房地产趋势就看3个主要因子。

第一、资金面。房地产其实反映的是经济发展状况,因为它关联了数十个行业,只要经济发展,房地产就会向前发展。现在政策上控制非房地产资金流入到房地产行业,其实是担心房地产出现明显上涨,吸引更多的跟风资金,但就房地产自身来讲,无论是开发贷、房贷,本来还是有相应额度保障的,这是支撑房地产持续发展的基础,所以,我们很多人有一个误区,认为所有资金都限制住了,房地产将被冻结,这显然是不符合事实的。君不见,全国商品房的销售额、销售面积仍继续在上涨么?

第二,需求面。现在很多人担心房价会出现较大幅度回归,一个重要的原因就是人口出生率下降,老龄化程度加深。按现有趋势看,确实如此,但对房地产的影响而言,其实是有些过度理解了。七普的人口数据显示,总人口达到了14.1亿,比2010年增加了0.72亿,这个数据要比我们此前大部分机构预测的数据都要高,说明我们的人口基数依然庞大。很多人顾虑生育率问题,实际上,国家已经意识到这一问题,比如放开二孩,现在又放开3孩,目标很明确,就是要保持人口年龄结构的整体平衡,这意味着对住房的需求仍会保持持续,不过是因为城市化率超过60%后,刚需减缓,而改善需求增加而已。

第三,土地成本。过去的土地价格成本占房价的一半左右,但随着各城市的限价政策,土地占商品房售价的成本越来越高,现在基本在60%-70%左右,如此,地价成本在很大程度决定了售价。就目前来看,受制于18亿亩耕地红线,大城市由于人口多,土地资源都非常稀缺,土地价值没有最高只有更高,这也可以解释为什么很多一二线,甚至包括强三线城市,往往出现几十家开发商摇一块地的情况,所以业内有一句笑话“买房难,难道有我们开发商买地难吗?”,这也从侧面证明一个事实,土地价值走向也决定了房地产价格走向,若要房价下跌,除非地价跌了,显然,这种可能性不大。

从以上3个要素看,支持房地产继续向前发展的根本因子并没有明显减弱,所以,唱衰房地产不仅无知还愚昧,当然,国家也在控制房地产发展,让其健康平稳发展,所以,房地产也不会像过去那样暴涨,一是因为房地产是金融最大的灰犀牛,上涨过快会引发金融风险,甚至引发经济危机。二是住房是民生需求,大幅脱离中间层购房能力也是不可取的。可以看到,在未来,房地产、房地产价格仍旧会保持一个稳中向前发展趋势。

综合来看,平均每年房价涨幅不超过GDP增速和收入增幅算是一个比较合理的结果,按照以往的经验,收入增幅基本上是超过经济增速的,那么,平均每年房价上涨的上限可以经济增速为标准。假如未来5年平均经济增速为5.5%,那么,现在150万的房产,到2025年大概最多就是195万,增幅在30%左右。

当然,专家也说了,这只是一个平均数,无论在任何时候,我们总不能依靠平均数去判断本地的房地产趋势,从而去买房。这确实是的,就好比全国均价涨或跌了5%,有的地方可能涨了10个点,有的地方可能还跌了2-3个点,即使在同一座城市,由于板块不同,小区不同,其房产价值变化也存在较大差异。因此,结合以上情况,建议从3方面来看待房地产发展和买房选择。

1.我们吸取了房地产泡沫破裂的历史教训,从目前的楼市调控可以看出,难看到房地产崩盘,未来只会更加稳健地发展,这个主基调、大方向不要看错了。

2.城市选择正确了,买房基本就成功了一半。从城市化下半场看,城市群和都市圈是发展重点,是城市空间拓展、升级以及经济二次增长的着力点,所以,选择在大城市群和大都市圈买房,一般不会错。

3.另一半就是房子本身。通过这次病情可以看出,房子的地段、配套固然重要,但房子本身的品质也不可忽视,要不然也不会有那么多二手房挂出来置换,而一些品质房则受到市场热捧,其实这大概率是未来住房市场的发展趋势。所谓的品质,起码包括房龄不能太老、户型设计相对合理、开发商口碑好、物业服务品质过硬等要素。用眼下比较流行的一个词,即“房住不炒”,房子的本质属性还是要回归到居住,只有居住体验高的房子才更具价值。

对此,你是这样看的吗?

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