物业费收入率，干货看这篇!物业公司利润这么高，你知道他们都怎么赚的吗？

这几天，房地产市场有两个积极信号。

一是：发债的票面利率都极低。

例如，金隅集团：成功发行15亿元超短期融资券，票面利率3.18%。

厦门路桥：成功发行5.5亿元超短期融资券 票面利率2.93%。

旭辉14.48亿元，票面利率4.4%。

二是：物业公司的利润都成倍增长。

例如，融创服务（1516.HK）：2020年归属股东净利润6.01亿元，同比增122.6%。

时代邻里（9928.HK）：2020年归属股东净利润2.32亿元 同比增141.5%。

3月11号在时代邻里发布财报不久，融创服务也跟上财报。

在报告里，融创服务提及：年内净利润及净利润率的大幅增加主要得益于持续增加的在管建筑面积带来的收入增长、规模效益及成本管控措施带来的毛利率提升以及费用管控措施带来的行政开支佔总收入比重的下降。

据报告显示，融创服务的营业总收入从28.2亿元增长63.53%至46亿元，

截至2020年末，融创服务在管建筑面积约为1.35亿平方米，较去年末新增82.13百万平方米，同比增长约155.1%；合约建筑面积约为2.64亿平方米，较去年末新增1.06亿平方米， 同比增长约67.2%。

同样，时代邻里在报告中，表示利润的增长主要由于销售成本的增长率低于收入的增长率，主要包括集团科技手段控制及标准化各项服务与流程，达到提升效率、节约成本的结果。

据报告显示，时代邻里的营业总收入从10.8亿元增长62.66%至17.6亿元。

截止2020年末，时代邻里的在管面积达到了9847万平方米，同比增长112%。

为此，从两份报告中可以得知，提高物业利润的方式相当简单就是：拼命把物业规模扩张就能多赚钱，扩张在管规模是当务之急。

也给出了一个信号：此前市场上担忧物业管理人力成本和服务资源成本日益升高会致物业管理行业日渐陷入经营困境的状况并不存在，降低物业管理人力成本和服务资源成本并不难。

同时，在两份报告的毛利及毛利率详情一项里，都表面了，目前物业的收入并非只来自于物业管理服务（收业主服务费），同时非业主的增值服务以及社区生活服务也提高了很大的一部分收入。

但真正提高高利的项目非业主增值服务以及社区生活服务，尤其是社区生活服务。

以融创服务为例，融创的的非业主增值服务一项达到了36.2亿元，毛利也达到5.9亿，毛利率为35.6，而社区生活服务毛利率达到46.3%。

同样，时代邻里亦是如此。

时代邻里的社区增值服务毛利率达到51%。

所以，这两份年报也向我们表面，随着在管面积的增长可能会收到房地产行业发展的紧缩而缩小，但提高社区生活服务的收入构成比例是掌握未来必须把握的重点。

在年报中，融创服务也提及，链接及整合优势资源，重点增强如家政、家修、社区电商等高频次刚需服务产品的黏性，围绕客户需求的关联性进一步扩展服务广度，探索及推动养老看护、便民医疗等服务，同时针对本集团的高淨值客户，推广资产类等低频高收入的增值服务，实现全链条、全周期的生活服务。

社区生活服务是融创服务新的增长点。

另外，从年报里看出，物业服务高端市场的利润远高于低端市场。

从服务类型看，顾问服务市场利润高于全委托服务市场。

从服务阶段看，新物业利润高于旧物业利润。

从物业类型来看，写字楼商业物业利润高于住宅物业。

而物业服务属于无形的服务产品，无论是高端产品都能可以从低端服务进化成高端服务从而收取更高的利润。

此前，中国物业的高端市场基本被拥有港资物业管理企业、外资物业管理企业所垄断。

但实际上，内地物业管理企业比港资企业和外资企业有着本土化的优势，想要打造一家伟大的物业公司，品牌、信誉是未来扩张规模的重要条件。

也希望物业公司在利润不断飞升的情况下，能把业主交的物业费真正的服务好业主，让业主觉得交的值。