物业费收入率专题之个个都喊亏！物业公司真实收入是一个谜

有一个有趣的问题，你去问自己小区的房地产公司经理每年的利润是多少？我猜大多数人会叹息说亏损，还有一些会损失很大。

对物业公司盈利这个问题我还真仔细了解过，按照酬金制的物业管理模式，物业公司的利润差不多是全年应收物业费总额的5%到10%左右。另外，我也咨询过上海物业行业资深人士，包干制模式下，物业公司的正常利润差不多在应收物业费总额的5%到18%之间。注意，以上说的利润是扣除物业公司各项人员工资和开支的纯利润哦。

物业公司作为一个服务型的企业，当然应该要盈利，人家开的是企业，又不是慈善机构。那么为什么这么多业主质疑物业公司，甚至嚷着要取消物业公司呢？我认为这主要问题还是出在物业服务的核心质价相符上。按理说一分价钱一分货，物业公司收取物业费，按照物业服务合同约定向小区业主提供相应的物业服务，大家各得其所，不是很好嘛。但现实情况是，绝大部分物业公司都没有按照物业服务合同的约定来执行。究其原因，不外乎以下两种原因：

一种是小区的物业费定价太低，有的一收十多年物业费不变。在物料成本、人工成本逐年上涨的今天，让物业公司十年如一日提供原来的物业服务标准确实很难。那么物业公司怎么办呢？他们有两个选项，要么退出，要么偷工减料，降低服务品质。物业公司当然也需要生存，在缺乏有效监督的情况下，在两者之间绝大多数都是选择降低服务品质。这也就能解释很多住宅小区，为什么开盘时候的年轻保安，过几年之后，保安越来越少，保安年龄越来越大的缘故。其实不光是保安，物业公司为了偷工减料，往往把保洁、保绿的人员的数量和工作频率都逐年降低。这样的结果就是，物业费还是那么多，物业公司的利润旱涝保收，但是物业服务质量已经远远没有昔日的美好了，业主对物业的感觉当然一天天变差。

还有一种情况是来源于物业公司管理人员的贪得无厌。有部分物业公司采取的是管理人承包制，即把承接的住宅小区作为一个项目委托给项目经理。物业公司老板要求项目经理每年定额上交多少利润，剩余部分可以用作项目经理的奖励或者其他用途。在这种承包分成模式下的物业服务管理，小区项目经理脑子里唯一想的就是赚钱，不顾一切的从小区赚取利润。在缺乏制约和监督的情况下，小区项目经理当然不舍得在小区进行投入，能省则省，不能省的也省，反正不出安全事故就好。在这种情况下的小区业主仿佛就成了一块肥肉，任由物业公司宰割。

其实大多数业主还是能理解物业公司赚取合理的利润的，但是在缺乏公开透明的机制下，我们大家都不知道物业公司每年的利润是多少。另外，业主真正最担心的还有物业公司非法获取收益的各种违规行为。比如小区的公共收益，每年大量的广告费、停车费收入，业主真正能拿到手的究竟有几成？还有小区内各项维修工程，物业公司提供的维修价格是否虚高？从中提取的管理费是否合理等等，小区业主的维修资金使用如果缺乏监督，其情况也是堪忧。

如果是一个坦坦荡荡的物业公司，他的利润不应该是一个秘密，完全可以大白于小区。小区的业主们最好的办法还是尽早成立业委会，让更多的业主来参与监督和关心小区的事务，争取公开透明物业公司的利润，把物业公司的运作情况置于业主们的监督下运行！