二手房买卖交易流程专题之实用二手房交易流程

买房不是容易事，对于很多人来说，买房是人生大事。所以一定要三思后行，买房之前做足准备工作，全面了解相关知识和买房流程。那么2015年最新买房流程有什么？二手房交易流程有哪些？下面让我们一起来了解一下买房注意事项，希望能帮到大家。

买房流程10步走

一、明确目标

买房做什么用途？这是买房时首先要明确的问题。如果用来自住，要多关注周边配套和出行成本等因素，优先选择靠近市区的住宅；如果用来投资，则应重点关注房屋的升值潜力。

二、新房PK二手房

买新房还是买二手房？小编认为，这是对两种不同生活方式的选择。对生活便利度要求高的人，适合购买市区二手房；对生活品质要求高的人，不妨选择郊区新房。此外，通常情况下新房首付比二手房低，首付压力大的购房者，可以优先考虑新房。

三、准备资金

买房的时候，最少不了的就是钱。首付和月供的金额，将直接关系到未来数十年的生活品质。因此建议大家买房时量力而为，根据家庭的收入情况来确定房价总额和还款年限。

四、选择楼盘

通常情况下，有实力、口碑好的大开发商开发的楼盘，品质相对更有保障。在同一区域连续成功开发的楼盘，也可以优先考虑，因为此类楼盘通常资源整合度高，配套较完善。

五、考察配套

配套的完善与否直接影响着小区居民的生活品质。一个配套完善的小区，在3公里内应该有满足业主衣、食、住、行等日常生活所需的基础设施。如果有自建的幼儿园、会所等，生活将更为便捷。

六、划定面积

确定楼盘后，可以根据楼盘均价和家庭可承受的房屋总价来估算该买多大面积的房子。房屋面积应结合家庭经济情况和实际需求来定，不宜过大，但也不能过小，适中为好。

温馨提示：在划定房屋面积时，税费也是一项重要的参考标准。按国家规定，首次购房面积90平米内，需缴纳总房款的1%；首次购房面积90-144平米，需缴纳总房款的1.5%；非首次购房或首次购房144平方以上，按总房款3%缴纳。

七、选对楼层

高楼层就是好楼层？NO！楼层的挑选要结合家庭成员情况来定。一般情况下，家中有老人的，宜选低层；家中有小孩的，宜选中低层；年轻人居住的话，可根据个人喜好而定。

八、抉择户型

格局方正、南北通透、明厨明卫、动静分明的户型，是通常意义上的好户型。户型不规则、采光通风差、动静功能区混杂的户型，则是通常意义上的差户型。

九、查验五证

五证是办理房产证的前提和基础，五证不全的房子，购买起来风险很大。稍有不慎，就可能钱房两空。特别提醒大家：查验五证时最好查原件，因为复印件比较容易被做手脚；如果开发商不同意查验五证，购房者则至少要核实《商品房预售许可证》的真实性。

温馨提示：“五证”是指开发商销售商品房时必须具备的五证证件，它们分别是：《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，如果开发商五证不全，购房者即使交了钱，也无法明确房屋的产权所属。

十、签订合同

由于买卖双方在购房知识方面的不对等，使得购房者在签订购房合同时，常常处于被动地位。签订合同时，应仔细阅读、理解合同各项条款和补充协议，必要时可向律师和主管部门求助。

温馨提示：签合同时除了"五证"，还要查验"两书"。"两书"是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，其中《住宅质量保证书》尤为重要。它相当于房屋的保修卡，与合同具有同等效力。签订《住宅质量保证书》后，开发商需根据相关规定对管道堵塞、地面开裂、电器开关损毁等房屋质量问题提供2个月到一年不等的保修服务。

[链接]

购房知识：详解二手房交易流程

第一步，进行购房资质审核。

第二步，认购。

资质审核后的这里需要交纳定金（购房者应该尽量避免与卖房者在认购书中约定“订金”条款，而用“定金”条款，以维护自己的利益）。与新房不同的是，二手房认购环节没有新房规范，这笔定金直接交到卖房者手中。

第三步，与中介机构签订商品房购买服务的协议。

如果买房人已经确定购买某套二手房，那么为了保障双方权益，中介会要求与买房人签订服务合同。协议会明确中介提供服务的具体内容，中介收费等重要信息。

强调：当你与中介机构签订这种委托协议时，应仔细阅读每一个条款，逐条与中介人员核实其含义。当你有疑问及感觉权益得不到足够保障时，可以考虑在协议中增加补充条款。

第四步，中介方与买卖双方一起到当地房管部门进行查询。

到了买卖双方有了明确的购买意向及目标价格之后，中介公司地产经纪人应该先到房管局档案馆查册，查证该出卖的房子物业产权是否清晰，是否可以正常上市交易，有否被法院查封或抵押等背景资料。只有在产权得到完全确认的情况下，买房人才能与卖方签署正式的二手房买卖合同，在这之前签署买卖合同，则可能存在风险。比如，卖方的房产可能是多人共有产权，或者是集资房、小产权房或经适房等，这些房产的交易都有一定的限制条件，如果事先不明确产权的具体情况而签约，则容易产生无谓的损失。这个环节十分关键，对买家十分重要，所以买家应该向经纪人问清楚该产权问题的查证具体情况，最好有一定的依据证明。

第五步，买卖双方签署正式的二手房买卖合同。

这一步是在中介、买卖双方亲自到房管部门核实产权后的关键一步。作为买房人的你，必须已经对房产的产权状况了如指掌，比如，房产所属的地块是通过什么方式获取的，房产证是否已经抵押，房产的用途是什么等等。

签署正式的买卖合同时，通常你要带齐身份证、户口本、结婚证原件或其他证明身份的原件、印章等资料，卖方也同样要带齐这些资料，同时还要带上房产证原件及复印件。

第六步，到银行支付房款，并到交易中心核价与交税。

这个流程分两种情况，第一种情况是买方是做按揭贷款的，那么作为买房的你，支付的就只是首期房款。第二种情况是买方是一次性支付房款的，那么这时候就是房款的全额支付。应当注意的是，当签署完正式的买卖合同后，无论是支付首付款还是全款，都应当在银行柜台现场完成。

支付房款后，一般同时要到房产交易中心税务部门进行房产核价、核税等等。

第七步，到银行申请按揭贷款。

如果是买房人一次性支付房款的，无须走这一步流程，直接进入下一步。按揭贷款的申请，要准备的材料比较多，你需要带齐身份证、户口本、结婚证、买卖合同等等。如果是申请公积金贷款，根据中央国家机关住房资金管理中心（国管）和深圳市住房公积金（市管）的不同，带齐相关材料。

第八步，到房产交易中心进行产权过户申请。

具体来说，你要准备好身份证、正式的买卖合同、与银行的贷款合同、申请书与委托书、完税单，当然，卖方须带房产证。

第九步，银行发放按揭贷款及交房。

这一步对于一次性支付房款的买房人来说，是不需要的。如果你是按揭贷款买房的，那么，当你已经办理完过户手续并且拿到房产证后，则需要拿着房产证到为你做按揭贷款的银行进行发放贷款的申请，你拿到房产证时，同时也会拿到房产的他项抵押权证。你只需要将房产证和他项抵押权证一起交给银行工作人员，一般几天银行就会发放贷款了。发放贷款、交付房产并且支付余款后，二手房的交易就大功告成了。

另外，如果购房发票丢失了，房产证还是能办下来的，但会费时费力。一旦发生这种情况，业主首先要登报声明该发票作废，并注明房屋地址、购房者姓名和发票号码等相关要件;然后，到开发商处让其出具相关丢失情况说明，并证明购房人确实在公司购买过商品房;最后再由房产部门核实丢失的真实情况。购房者还需要到开发商处查询发票底联，开发商处会有存底，可以给购房者出具购房证据，购房者可带着购房证据前往房产部门办理相关手续。

签认购书时，可能有的“认购书”上写的是“定金”，您要特别注意这个“定金”，它只有在合同里才具备法律效力。签“认购书”后若是发展商违约，您是不能得到双倍返还“定金”的。如果发展商还没有拿到销售许可证，您与发展商签订的就是内部“认购书”，请留意：尽管内部认购的房价会便宜一些，但内部认购书在法律上是无效的。

在合同中，买房人必须要把全部有疑惑的问题落实下来，通常，发展商会将一些承诺印在宣传品中，或由售楼人员口头答应，但是等到实际交付的时候，很可能就会出现问题，而引起纠纷。发展商会把先前的承诺推翻，说合同中没写。所以，您千万不要疏忽大意，任何值得注意的问题都要落实在合同里。您如果对签订合同没有把握，可以委托律师来协助办理，律师可以帮助您起草补充协议、审查税费明细表、审核契约须知、制定签约后的付款进程表、审查付款情况等等。注意：还有可能会出现的情况是，购房者在交付了定金之后，随着对该房产项目了解的加深而感觉不好，不想购买的时候，发展商能否退还定金？这就需要购房人和发展商在双方协议中明确，在何种情况下，购买者可以终止协议，拿回定金。

在深圳市场上购房合同无论是新房还是二手房，使用的都是建委网站下载的标准购房合同。在这份合同上拟有固定格式的条款内容，也就代表着除了需要填写的地方之外，其他合同的章节是不需要太过于计较的。包括购买二手房时，正规中介都会从网上下载标准的合同与您签约，这点购房者大可放心。这是整个购房程序中最重要一环，购房合同也是销售中最重要的法律文件。主要的条款包括：

如果购买新房，涉及到开发商盖章的问题，购房合同当时是无法立即带走的，您选择的是分期贷款的方式，购房合同还要给银行一份，通常是一式四份，住建委一份，开发商一份，银行一份，你手中保存一份。如果合同只有三份，开发商会给你盖过章的复印件，这都无关紧要。在签署购房合同以外还需要签署一个贷款合同。