【万科客户业主问卷】专题调查:物业服务渐成置业参考要素 业主:愿多出钱换好服务

【摘要】说到房地产费，很多购房者都说“贵”。按平方收取的一般住房物业费动辄2.2 ~ 2.4元/房地产服务有口碑很好的万科财产，物业费要直接去4.1元/。

说到物业费，不少有看房或购房经历的置业者都会异口同声“贵”！按平方收费的普通住宅物业费动辄在2.2-2.4元/㎡；物业服务有口皆碑的万科物业，物业费直接要到4.1元/㎡，而青岛人熟悉的东海路9号豪宅项目，物业费更是高达10元/㎡。由此可见，物业服务与住宅的关系类似于“好马配好鞍”，高端住宅所享受的高端物业，物业费自然不低。

然而据记者了解，青岛市南区沿海一线的不少早期豪宅项目，物业费却“少的可怜”，而且由于建成年限较长，这些拥有着“不菲身价”的瞰海豪宅，小区物业却成了“摆设”，没有门卫门禁、道路年久失修、监控损坏等问题，让“土豪”业主们头疼不已，就在现如今多数购房者认为物业费高时，这些“土豪”业主却“背道而驰”，他们表示甚至愿意多缴纳物业费以享受高品质的物业服务。

案例：高端住宅物业忙“改革” 业主为享受高品质服务“求涨价”

现如今在售的新建住宅小区，物业公司多为开发商的自有物业。青岛新闻网记者日前做了这样一想调查，中海地产李沧区的刚需项目之前售价为10500元/㎡，物业费为2.2元/㎡；万科市北区住宅项目均价17000元/㎡，物业费4.1元/㎡；海尔地产西海岸住宅项目均价8800元/㎡，物业费为2.4元/㎡......青岛新建住宅物业费上涨成趋势，但老牌高端住宅物业费却一直很“平民”，虽然“价廉”但并不“物美”，沿海一线的豪宅常常出现物业服务“不跟趟”的情况。

针对这一情况，青岛新闻网记者日前对沿海几处老牌高端小区进行了走访。位于东海中路上的碧海花园小区，有业主表示，该小区的二手房均价为25000-30000元/㎡，从房价上来看绝对是高端住宅，而小区物业费自2005年建成以来一直是1元/㎡，这处坐落于市南东部黄金海岸线上，最小户型为160㎡的高档住宅区，房价与物业费一直以来都不成“正比”，当然相应的服务也很不“跟趟儿”。

“早期的物业管理确实存在很多问题，想小区的路面、停车及门禁等都在这次的整改当中。”碧海花园小区的方晟源物业管理有限公司负责人杨经理告诉记者，小区交付后这几年，物业服务确实不尽如人意，近来遭到不少小区业主的“埋怨”。“周边不少小区都存在有类似的情况，服务年限长了物业服务质量都有所下降，高档楼盘配着低档物业成了附近豪宅的‘通病’。”杨经理介绍说，随后他们对小区业主进行了问卷调查，对物业服务质量提高并且将相应的调高收费标准这一举措，超过77.2%的业主表示支持。

“我们参考了星级物业的服务标准，近期已经配备上了24小时安保服务，安保人员都是经过系统培训的转业军人，并且开始发放车辆及业主的门禁卡，很快我们将整改小区内的停车场，实施规范停车。”杨经理表示，接下来物业将会在小区内安装监控，确保小区内全域无死角，并配备安保巡逻车。“这些都是与业主沟通后将要实施的，现如今不论是业主还是购房者都对物业品质有了更高的要求，根据我们的统计，在物业初步整顿后，不仅业主认为居住品质有所提高，就连小区的二手房也比之前好卖了不少。”杨经理说。

现状：高档小区因服务差“掉价” 物业标准已成二手房买卖重要参考

记者走访东海路、台湾路、香港路多个老小区发现，各小区物业管理表现参差不齐。有的小区入门必须打卡，外来人员一律需要出示证件进行登记。而有的小区保安，则不闻不问，小区大门也是完全敞开的，存在明显的安全隐患。

据某小区业主向记者透露，他所在的小区虽然地处东部沿海核心位置，但物业管理却明显与小区高端的定位不符，由于不少业主将房屋外租给了小型公司或企业驻青办事处，出入小区内的人流量较大，保安干脆全部放行，小区绿地也被不少做网店的租客作为了临时提货点，封闭式小区早已名存实亡，这些情况直接导致小区的二手房价远低于同区域其他社区。

链家青岛市场分析师刘烁坦言，如今物业服务已逐渐成为二手房买卖的重要选择要素。“特别是市南、崂山高端房源集中区，不少置业者在此购房都是为了改善居住质量，而物业服务恰恰是与居住体验密切相关的一环。看房的客户中有超过七成会问及小区的物业管理服务。比如，哪家物业管理公司、资质如何，物业费收多少，有的甚至成为能否成交的关键因素。一些物业配套跟不上的海景房甚至直接“连累”到了房子的身价，而近几年新建且配套高端物业的小区，即使价格颇高也不愁销路。”刘烁如是说。

答疑：青岛各星级物业收费标准一览 可在基准价格上浮20%以内

那么目前青岛各小区物业收费情况是怎样的呢？据业内人士介绍：青岛市物业服务收费管理办法（青价格[2012]83号）2012年8月31日发布，自2012年9月15日起施行，有效期至2017年9月14日。因此，2015年青岛市物业服务收费仍然执行该办法。

根据《青岛市物价局物业服务收费管理办法》规定，普通住宅物业管理区域前期物业服务分等收费指导标准为一星级：未配备电梯0.39元/建筑平方米/月、配备电梯0.83元/建筑平方米/月；二星级：未配备电梯0.55元/建筑平方米/月、配备电梯0.98元/建筑平方米；三星级：未配备电梯0.74元/建筑平方米、配备电梯1.18元/建筑平方米/月；四星级：未配备电梯1.16元/建筑平方米/月、配备电梯1.59元/建筑平方米/月；五星级未配备电梯2.08元/建筑平方米/月、配备电梯2.52元/建筑平方米/月。“根据服务质量，物业服务等级从低到高分为一星级、二星级、三星级、四星级和五星级。”

此外，业内专家表示，每个服务等级对应的收费标准为基准价格，具体收费标准可在上浮不超过20%的幅度内确定，下浮不限。此外，物业服务收费根据物业的类型、提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价两种。（记者 李倍 于灏源）