扬州学校物业费专题之《市民论谈》关注小区公共收益，各位专家代表各抒己见

今天，扬州的很多社区成为了商家的“广告阵地”。小区出入口的大门、站台、公共绿地的灯箱里随处可见房地产、教育培训、意义等各种广告。

其实，小区的公共收益远不止于此。比如，汽车停放费、公共设施房屋出租费等，这些收益应该归谁，又该如何分配？今年1月1日，《扬州市住宅物业管理条例》（以下简称《条例》）正式施行，其中第七章专门对公共收益进行了明确。

目前我市各小区的公共收益是怎样管理、分配的？在落实《条例》过程中会遇到哪些困难？日前，由市委宣传部、扬州报业传媒集团、扬州广电传媒集团联合打造的第136期《市民论谈》，邀请专家学者、市民代表等共同探讨了这些问题。

法规

扣除合理成本后，公共收益属业主共有

市住建局物业管理处处长聂春扬表示，小区物业管理无论是业委会主导，还是委托给物企管理，都应该由业主共同决定公共收益的用途。

《条例》第五十一条规定：“利用业主共有部分、共用设施设备经营所得汽车停放费、广告费、场地使用费、房屋出租费等收入，在扣除合理成本后为公共收益，归业主共有。”第五十二条明确：“负责管理公共收益的物业服务企业或者业主委员会应当将公共收益的收支情况每年至少公布一次，接受业主、业主大会、街道办事处（乡镇人民政府）和社区居（村）民委员会等的监督；公布应当在物业管理区域内的显著位置，公布期不少于一个月。”

今年1月1日起施行的《中华人民共和国民法典》也明确规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”

探讨

小区公共收益为何常常成了“糊涂账”

目前我市大部分小区公共收益是如何处理的？业主是否享受过收益带来的福利？和美第和奥都花城小区的做法得到了业主认可。和美第物业实行的是“酬金制”，项目所有收入与支出由业委成员审核把关，主要用于小区公共设施的维护与保养。剩余额度平均每户可分配一百多元，因数额不高，购买大米对业主进行了发放。奥都花城业委会则将小区公共收益90多万元，全部存入公共维修资金账户。

也有部分小区物业操作不规范，因物业费收缴不足，将公共收益进行补充，部分业主不知情，从而引发矛盾。“物业说亏损，但如果深究，就说不清楚了，因为我从来没看到过公共收益的账目明细。”蓝山庄园小区业主陈先生坦言。

水印西堤小区业主顾女士说，“物业说我们小区除去各项开支，处于亏损状态，也就不存在公共收益分配问题。”同小区业主颜先生说，“物业公司公布的都是大数据，没有任何明细，可以说是一本‘糊涂账’。”

市物管商会常务副会长吴琪介绍，一些物业公司之所以将公共收益与物业费混在一起进行公示，是因为此前根据《江苏省物业管理条例》相关规定，30%公共收益可以弥补物业费不足。但实际情况是，有的小区物业费为0.8元/月/平方米，按照收缴率80%计算，一个小区平均用工20个人，再加上设施设备的维保费、绿化养护费等，即便用30%公共收益补贴物业费还是入不敷出。

金地物管集团扬州片区运营总经理许伟坦言，扬州的物业费收取标准执行多年，如今人力和管理成本都在上涨，建议职能部门定期进行市场调研，让物业公司良性运营，物业费和公共收益“双账双管”，做到“明算账”。

说法

如何分配使用公共收益由全体业主决定

“我们需要明确一个概念，由业主代表或业主与物业公司签订书面的物业服务协议，明确约定物业费的标准，这是物业公司作为经营性主体的正常收入。但是，物业公司代收的小区公共空间的广告费等公共收益，公司只是受委托的管理方。”特约评论员、法学博士、江苏盟君律师事务所管理合伙人张靖波直言，此前省里有规定，30%的公共收益贴补物业公司，是考虑到物业公司的经营成本可能较大，不能就此将公共收益与物业费混为一谈。

针对有关业主提到“去物业公司查阅账目明细遭拒”，张靖波表示，公共收益为全体业主共有，单个业主找物业公司提议收益的用途，这是无效的，因为单个业主无权代表全体业主。“但是，知情权是每一位业主享有的权利，如果业主提出查阅的诉求，物业公司作为委托方，必须提供相应的账目。”

聂春扬补充道，“此前省《条例》提到的公共收益‘三七开’，30%用于弥补物业费的不足，70%纳入公共维修资金，仅限于业主大会成立前的做法。在业主大会成立后，公共部位的收益无论多少，如何分配和使用，都必须由全体业主决定。”

不少业主代表现场表示，“将公共收益以‘发红包’的形式给业主，或用于小区维修基金，两种形式都可以。只要把公共收益管理好、运作好，就是为业主谋福利。建议职能部门在出台配套文件的同时，考虑设置对公共收益进行管理的监督机制。”

做法

物业服务企业应当对公共收益单独列账

下一步如何贯彻《条例》？聂春扬表示，“根据规定，公共收益由物业服务企业管理的，物业服务企业应当单独列账；由业主委员会管理的，应当纳入业主大会银行账户进行管理。”此外，业主对公共收益的管理和使用有异议的，可以要求物业服务企业或者业主委员会说明情况。业主大会议事规则可以规定委托专业机构，对公共收益收支情况进行审计，并规定审计条件、程序、费用承担、结果公布等。

小区公共收益究竟该如何管好？聂春扬表示，物企单独列账要操作规范，做到账目清晰，注意留存、备查。支持和完善业主大会和业主委员制度，尤其是业委会要肩负起维护小区广大业主正当权益的责任，由业委会决定小区公共部位的经营方式，明确小区公共收益的分配、管理和使用方式。无论是物业企业还是业委会，都要做到让业主清晰明细，并接受多方监督。

聂春扬说，“减少和避免出现公共收益问题，需要各主体共同努力。从源头上，小区从事经营活动必须得到合法授权。在程序步骤上，应当有相关的议事过程，有决议和结果。最终，做到充分保障业主对小区公共收益的所有权、知情权、决策权和支配权。”记者 羌伊然