<成都市业主大会活动规则>指导细则，干货看这篇!失管业委会，成了“添堵会”：部分业委会运行乱象调查

成立时业主“代表”，私下与房地产公司续签合同，负责人要求行贿。在接受半月潭记者采访时发现，由于缺乏有效的监督和指导，不仅成立了产业委员会，一些产业委员会成立后规范运作也很困难。

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业委会，“被开发商买通了”

半月谈记者调查发现，当前一些业委会在成立、运行等环节存在诸多问题，由于处理不好同物业、开发商等主体之间的关系，近年来，业主关于业委会的投诉增长较快，问题焦点集中在以下几个方面。

第一，违反法定程序，不召开业主大会即成立业委会。根据民法典和物业管理条例，同一个物业管理区域内的业主，应当成立业主大会，选举产生业主委员会。但在重庆某小区，业委会选举筹备组自行修改业主大会议事规则和管理规约后，未经业主大会表决，就成立了新一届业委会。业主对此提出异议，并多次向主管部门投诉要求重选。

此类事件并不鲜见。当前，各地对业委会成员的任期尚无明确规定，有的业委会换届选举流于形式，容易导致业委会被个别人长期把持。

第二，违背成立初衷，与物业、开发商等利益主体捆绑。2020年10月，历经6个月维权，江西省资溪县外滩国际小区业主等来一纸判决书：该小区业委会副主任邓四平利用职务便利，非法收受、索取开发商240万元，为该公司谋取利益，同时伙同他人将小区业委会管理的6万元财产非法占为己有，犯非国家工作人员受贿罪和职务侵占罪，被判处有期徒刑5年。

“上一届业委会成员与开发商里外勾结，表面答应替我们维权，实际上已被开发商买通了，合伙侵害业主利益。”外滩国际小区新一届业委会成员告诉半月谈记者。

基层干部表示，由于业委会拥有招标选聘、续聘及解聘物业公司的权力，一些物业公司为顺利入驻小区，往往会提前联系业委会核心成员，先许诺一定好处，比如提供小区公共收益分成、免物业费等，再试图夺取该小区物业服务市场。“近几年，来自业主们的投诉，主要是质疑业委会的合法性，以及检举业委会在履职过程中存在的利益输送。”贵州省一位基层干部说。

第三，业委会违法侵占资源，损害业主利益。半月谈记者调查发现，当前一些业委会侵占公共资源、牟取不当利益的做法，包括私自挪用业委会公共资金、将小区公共部位改造为商铺牟利、非法占有电梯使用费等。重庆市江北区朗晴广场小区业委会原主任江月胜任职期间，每月从小区公共区域广告经营收益中扣除1.6万元作为“业委会津贴”，还将业委会管理的全体业主所有的28万余元财物非法占为己有。

“他们把公共资源当成私人财产，把业主信任变成身份特权，既损害业主利益，又伤害业主感情。”朗晴广场小区居民说。

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规范运行难在哪？

业委会成立本来就难，如今成立后规范运行更难。由于监管不足、保障不够、居民参与度不高，部分小区业委会不作为乱作为问题突出。

北京大成（成都）律师事务所律师吴忧认为，目前各地制定的物业管理条例内容相对陈旧，有的地方多年未修订，对业委会的监管存在盲区；一些规定虽有大的框架，但没有实施细则，实践中常出现无法可依的情况。例如，小区进行绿化改造，街道办、社区、物业公司、业委会等各方职责没有细化，在改造工程的招投标、质检、审计等方面也没有具体规定。

受访基层干部还反映，业委会目前普遍存在成员职责不明确和工作制度不规范等问题。“业委会的收支明细不规范、不公开，易遭到业主质疑。”贵州省一位社区工作人员说。

广州大学公共管理学院社会学系副教授李双龙认为，业委会成员一般不拿工资，可处理的事情跟业主切身利益息息相关，且难免会伤害个别业主利益，以致吃力不讨好，积极性难以持续，容易出现找补心态。同时，业委会成员需要具备较强的物业管理和财务相关知识，才能熟练地与多方沟通协调，而相当数量的业委会成员缺乏专业素养。

此外，部分业主或因主人翁意识不强，或因时间精力有限，对小区公共事务参与度不高，放任业委会不作为、乱作为，恶性循环下，业主越发不信任业委会，降低社区治理参与意愿。

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加强监管，打造阳光业委会

业委会在小区治理中发挥着不可替代的作用，不能因存在乱象而否定其价值。受访专家和基层干部呼吁，进一步完善业委会相关规章制度，加强监督引导，提高居民参与积极性，充分发挥业委会促进基层自治的积极作用。

小区公共收益结余给业主“发红包”

今年1月1日起，青海省西宁市开始实施新修订的《西宁市物业管理条例》，新条例从提高任职条件、增设业委会委员禁止行为和暂停履行情形、组成换届小组、建立共有资金离任和任期经济责任审计制度等方面对业委会进行规范，细化了街道办事处、乡镇政府以及居（村）民委员会的监督途径和方式。

这是值得肯定的尝试。受访专家建议，尽快修订地方物业管理条例，明确细化业委会的法律地位、权责边界、运作机制、监督管理等内容，为业委会规范运行提供法律依据。基层政府和相关部门应加强监管，指导业委会逐步形成适合小区自身情况的决策、收支等重大事项公示制度，打造阳光业委会。

同时，社区治理不是独角戏，而是大合唱，业委会、居委会、物业公司等各主体都要发挥作用，理顺基层治理各主体关系，动员居民积极参与社区治理，才能构建起共建共享、和谐有序的社区环境。

来源：半月谈