【奥城公寓为什么不升值】鼓励改善别墅市场或看好 团泊新城成关注焦点

“秋风像灵活的梳子一样梳理着安静的洼地。秋色像闪亮的汗珠一样飞舞，在平坦中飘扬。

”这是诗人郭小川《团泊洼的秋天》的开篇诗句。他笔下的团泊洼正是今天天津（楼盘）市的重点卫星城―团泊新城。作为天津别墅项目较为集中的地区之一，“新政”出台后团泊新城的别墅市场前景如何？

周末看房超100批次

从卫津路一直向南，出外环上荣乌高速，从小孙庄收费站出口下高速，缴纳5元高速费，全程20分钟就可以从卫津南路到达团泊新城（因津王公路维修，目前需绕行团泊新城收费站）。这里的团泊湖附近有大片的联排和叠拼别墅在售在建，每个周末从市区来这里看别墅的市民络绎不绝。

在光合谷生态文化产业园附近的一个别墅项目，记者看到该项目的别墅已经建成几十幢，包括联排和叠拼两种结构的多种户型。在沙盘中还可以看到有更多的在建或计划开建的别墅。周末来到这里时，记者在售楼中心看到了不少前来看房的市民。售楼员小胡告诉记者，“据我了解，整个团泊新城里的所有在售项目都算上，每个周末前来看房的人超过100批次，每个家庭或一起来的朋友算一个批次，总人数大概超过300人。”

前来看房的消费者李小姐告诉记者，她住在河西区，现在住的是一套十几年房龄的二手房，“我2007年买的那套房子，当时是考虑上班方便，单位就在旁边，走着就去了。最近两年我换工作在奥城附近上班，本来还想在奥城附近买套房子，但那里的房价有点高。有朋友推荐我来团泊看看，同样的价钱完全可以买套面积更大的别墅，而且上下班其实也不远。”李小姐说，她的一个同事在这里买了一套联排别墅，上下班不超过一个小时。“听说这是因为津王路要修到10月，修好之后走津王路上下班也就半小时，而且因为是高速和郊区公路，车辆很少，所以别看距离远，但速度比在市里开车快多了。”

团泊新城到底远不远

虽然诸如李小姐这样的意向购房者认为团泊新城并不远，但更多的市区居民并不这么认为。记者在对市区居民的随机采访中了解到，市区住宅的区位优势是团泊新城的劣势，而市区的高房价则又成了团泊新城的优势。究竟团泊新城的距离算不算远？也许要根据个人情况来看。

综合来看，团泊新城是天津最早规划的几个新城之一，尽管远离市区，但在新城中，团泊新城是距离市中心最近的，位置优势明显。其次，未来本市轨道交通中的Z1线将经过团泊新城，而地铁6号线与Z1线将在天津文化中心交汇。天津地铁Z1线，是天津地铁四条市域线之一，也是天津地铁规划中的线路之一，与Z2线、Z3线、Z4线共同组成天津地铁四条市域线。天津地铁Z1线规划全长为115公里，沿线经过子牙产业园、静海新城、团泊新城、天津南站、天津文化中心、天钢柳林地区、海河教育园区、津南新城、葛沽、响螺湾商务区、于家堡金融区等区域，计划于2020年前建成通车。

团泊新城还有高速公路这一交通优势，京沪、津汕、唐津、津晋环绕四周，是辐射京津沪冀晋鲁等地的重要枢纽。这些优势预计会在未来吸引天津市区甚至是周边城市的消费人群，因此，投资和自住性都会有。

对工作在城市偏南区域的人而言，如果购房人具备良好的通行条件，例如自己有车，那么从团泊新城到市区也并不是非常远，再加上未来轨道交通的贯通，往返市区将更加方便。随着市中心的发展建设，预计未来市中心的地价会越来越高，而团泊新城的房价比较便宜，这是它最吸引人的地方。

团泊房价到底高不高

究竟团泊新城的别墅卖到了多少钱呢？在光合谷附近的某别墅项目，记者了解到，项目一期以叠拼和联排别墅产品为主，叠拼别墅的面积为134至148平方米，联排别墅的面积为138至178平方米，赠送南北前后庭院、私家车位及地下室，院子面积40至150平方米，挑空搭建后面积15至55平方米。均价在8000元/平方米至10000元/平方米。

上述项目附近的另一个别墅项目，主推户型面积为185至251平方米，别墅送70至700平方米小院、阁楼、露台和车位，均价8000元/平方米，一口价特惠140万元/套

另一个紧邻团泊湖的别墅项目今年4月刚刚开盘，现接受预定，预计价格约为8000元至10000元/平方米，物业费3.5元至3.8元/平方米每月，2015年8月交房。开盘楼栋为一期5至9号楼和14至16号楼。主推2至31号楼，主力户型为四室、五室、六室，面积区间为177至280平方米，附赠前后院。

记者通过在上述的多个项目进行了解发现，大多数别墅的均价不超过10000元/平方米，多数控制在8000元/平方米左右。但因大多数别墅都会赠送挑空面积、地下室、停车位和庭院等，实际使用面积的均价更低。但也有部分别墅因地理位置优越，如紧邻团泊湖并配有私家码头等，价格高于周边项目。

团泊新城的行政区域划分属于静海县，因此按照静海县今年3月的成交价格来看，团泊新城的房价处于稳中有升态势。3月静海成交均价为8528元/平方米，环比上涨4.82%。

备受关注价格或看涨

近期的多个鼓励购房政策都涉及到了改善性住房，作为许多人改善住房的“最高目标”，别墅越来越受到市场的关注。

3月，中国人民银行、中国银监会和住建部三个部门对二套房首付比例和公积金进行了调整，其中涉及到的两个重点都与改善性住房有关，即对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件而再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款的比例调整为不低于40%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。从330政策中可以看出，330政策的出台为有改善性住房需求的购房者提供了很大便利，别墅也是一样。

销售人员小胡告诉记者，新政策出台后来看别墅的市民明显增多了，“买别墅的人，多数是购买第二套甚至第三套以上住房，过去受限于限购政策，很多人不愿意拿出6成的首付，因此别墅市场在去年一直不是很好。但今年新政策出台后，更低的首付和利率让很多想圆别墅梦的人都开始来到我们这里看房。”

正在看房的市民朱先生告诉记者，他几年前就有购买别墅的打算，原本打算去年出手，但突然出台的限购政策让他购买第二套住房需要拿出6成首付，这让他感觉有点困难。“新政策还没有正式出台我就听说了，2月开始我就四处看别墅了。”朱先生说，他的愿望很简单，“是别墅就行，不管是独栋还是联排，有自己的院子、私家停车位及宽敞的阁楼观景台……”

记者了解到，很多看房者都像朱先生一样，看别墅都源于自己对别墅的渴望。但也有人看到了别墅升值的可能。看房者刘先生表示，别墅作为稀缺资源，更是未来房地产市场的一个走向，现在趁着价格低买进，是一个投资的好方法。

记者手记

环境是卫星城的最大优势

房地产开发分为资源性与非资源性，水是典型的自然资源，团泊新城就是一座以自然资源为依托的环境之城。记者来到团泊湖，看到这里草木丛生、鱼类繁多、环境幽静。游船汽艇于碧海水面竞渡，是田园郊游的好去处。团泊湖被列入“中国湿地自然保护区名录”，是天津湿地及鸟类自然保护区。

目前团泊新城的总体发展框架已基本形成。新城东区依靠松江高尔夫、团泊湖庭院、团泊现代农业示范园等现有项目，集中发展温泉度假、文化休闲、旅游观光和设施农业及高档住宅等产业，形成了以休闲旅游为核心的价值区域；西区确定为天津市健康产业园区、体育功能区和生态居住社区。

团泊新城医院资源以团泊西区的健康产业园区为代表，内有天津中国医药（600056,股吧）大学、天津医科大学、国家康复中心入驻。在不久的将来，健康产业园区便可以满足居民常见疾病的预防和治疗。不过就目前而言，医疗机构主要集中在团泊西区板块。

团泊新城内的教育资源众多，东区设有双语幼儿园、团泊小学、国际学校、天津大学仁爱学院四所学校，其中幼儿园即将在2015年招生。西区健康产业园区内则设有中国中医药大学和天津医科大学。这些教育资源完全可以满足团泊新城居住人群的教育需求，但是随着团泊新城人口的增加，相信还会需要更多的学校进入团泊新城。

另外，光合谷生态城总占地面积达4500亩，湿地公园、温泉酒店、青年文化区和农业区板块设置，也是人们户外休闲活动的好去处。购物方面，西区的美国老品牌商―奥特莱斯大型购物中心已经开业，东区还有生鲜市场、商业街区等，但总体来说仍有待增加。