二手房“停贷”真相

风财讯 周博通

2021年上半年的最后一周，楼市因为一条消息再度躁动，多家银行二手房贷从5月开始暗暗收紧甚至停贷的传闻在各地的购房群里传播。

焦急的购房者透过重重关系，跟在银行工作的“熟人”打听着消息，联络下感情，因为生怕自己的买房计划会因此受到影响。

他们的担心并非空穴来风，毕竟从4月份开始，全国就有60个城市提高了房贷利率，杭州甚至不到1个月时间内两连涨，这是深化“房住不炒”要求的常规动作。

但这一次的传闻似乎更加精准，矛头瞄准了二手房。根据目前的说法，这几天，合肥、深圳、南京、武汉等城市部分银行暂停二手房贷款业务，有的甚至表示已经没有额度。

同一时间央行公布的5月金融统计数据似乎从侧面再次“证实”了这一次的猜测：5月居民中长期贷款增加4426亿元，同比少增236亿元。虽然少的比例不高，但下滑始终不是一个好的信号。

来源：中信证券研究部

凤凰网房产于是用了两天时间，以购房者身份拨打了南京、合肥、深圳、武汉等近20座城市工、农、中、建四大行以及部分商业银行贷款部门电话，从目前获得的一手信息来看，部分城市（如郑州、西安、杭州）的个别商业银行确实存在二手房“停贷”的操作，但是更多的说法是“目前二手房贷款窗口依然开放，只是申请条件更加严格，放款期限不做承诺。”

难关

在有二手房贷款停贷的城市中，西安颇为典型。

凤凰网房产咨询了西安市多家银行的二手房贷款业务，得到的消息是7家银行正常受理二手房贷款业务，中国银行、平安银行、民生银行3家暂时不受理二手房贷款业务，建设银行审核严格，光大银行额度紧张，6月以后才能办理。只有中国工商银行、农业银行正常放款。

“每个月就一千多万的额度，但现在有上亿的需求，如果想贷款就得等着。”西安一国有银行的工作人员告诉凤凰网房产，这家国有银行尚可进行二手房贷款，但现在申请至少要等近半年的时间。

西安二手房停贷的另一面，是2021年以来西安已经出现11个“万人摇“项目，仅6月上半个月，西安就先后诞生了三个“万人摇”项目，中海曲江大城君尚府、紫薇华发CID中央首府、金地玖峯汇，相继登顶“万人摇”，让连涨62个月的西安楼市，热度再次全面爆发。

要知道，去年一整年，西安的楼市只出现一次“万人摇”项目。

西安的银行业个人信贷业务在新房交易的火热下轻松耗尽了额度，但是西安银行的信贷主管们却无法开心起来。

因为就在去年12月31日，中国人民银行联合银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（以下称《通知》），从银行角度对个人房地产贷款和企业房地产贷款的比例进行限制，其中大型银行个人住房贷款占比上线为32.5%，中型银行占比上线为20%。

在此之前，据部分西安国有银行负责人透露，西安个人按揭占比接近四成。

同样头疼的还有南京。

上半年楼市火热，五桥、兴智科创新城、江宁方山成功跻身于热门板块，曾经滞销的区域均呈现开盘即卖光的火热场景。

“今年上半年南京房地产市场的销量看好，交易量高于往年同期，目前正值上半年的最后一个月，金融机构在‘半年报’的压力之下，房贷收紧甚至停贷也是有可能的。”一位不愿具名的南京地产人士告诉凤凰网房产。

事实上，从凤凰网房产了解到南京多家银行针对二手房贷款政策来看，交通银行表示目前不接二手房房贷业务，现有的贷款已排到明年；兴业银行、光大银行、宁波银行目前没有额度；中国银行称3月份的申请的贷款至今还没下款。

中信银行、农业银行、南京银行、平安银行等则表示额度紧张，下款时间无法保证。

贷款额度吃紧的同时，二手房贷款利率也出现上调。目前南京二套房利率普遍为5.85-5.95%（加120-130个基点），而中国银行和杭州银行则高到6%（加135个基点）。

曾经让银行爱不释手的住房贷款如今已经变成“烫手山芋”。

据风财讯智库统计，截至2020年末个人住房贷款/零售贷款占比超过红线的银行主要有两类。其中一类是中资大中型银行银行，以国有行为主，目前，建行和邮储银行是处在32.5%的红线之上。在20%这一档中，招商、兴业、浦发和中信也是超过了这一条红线。

另一类区域性银行则以城商行为主，依靠区域本地化优势开展个人住房贷款业务。其中，成都银行是唯一一家个人购房贷款占零售贷款比重超过20%的上市银行。

这一数据，也正和当下银行二手房停贷、限贷的名单高度吻合。

狂欢

与二手房停贷传言一起进入到着急买卖二手房人视线的，还有一个叫“下款加急费”的东西。

近期，一位名叫阿楠（化名）的购房者就遇到了这种事情。阿楠的情况是刚把一套老房子卖了，新房交了定金，等着这笔钱来付首付。但办完卖房手续后，买老房子的人，贷款一直没下款，收不到尾款也就意味着没办法买新房。

“后来中介告诉我，银行有个加快放款方式，但是需要钱。然后算了个数字，大约1万多，报给我微信，还附带了个宣传截图。”

按照广告下面的收费标准，银行超过30天未放款，收2.4%；超过60天1.5%；超过90天0.6%。时间越长利率越低。

假设100万贷款，银行30天后放款，选择这种金融方式的购房者就要给中介付出28000元的成本。

在贷款收紧的南京，大型中介的口径尚且一致，“银行没有额度，加急也没用。之前的收费标准是，纯公0.1%，组合0.08%，纯商0.06%。比如贷款200万，纯商贷，加急费1200。”

但是一些小中介还声称通过一些野路子帮助购房人加急拿到贷款。他们的标准与大中介并没有区别，依然是纯公0.1%，组合0.08%，纯商0.06%。

昆明的下款加急费收费则与上述城市都有不同，内部叫做快贷费，而且每家银行定价不一样，主要和贷款人资质（比如流水、征信）、贷款总额有关系，浮动区间在七八千到好几万不等。

“前段时间我朋友才经手了一套别墅，三四百万的别墅，给快贷费都给了三四万”，一位昆明的地产从业者告诉凤凰网房产。

凤凰网房产据此也咨询了多位律师和地产中介，均表示目前尚没有专门的政策对所谓的“下款加急费”明令禁止，但是提醒购房者“在小中介听到这个加急费的说法要特别注意，被骗的可能性很大。”

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉此前表示，“存在银行内部的理财经理、客户经理与包括小贷公司、私募基金、投资理财平台、房屋管家等在内的外部资金中介及房产中介合作，共同套取银行信贷资金的情况。”

值得注意的是，6月4日晚间，深圳市房地产中介协会发布了一份“行业黑名单”，针对已查实直接参与违规炒房、协助套取经营性贷款、伪造购房资格等违法违规行为的首批从业人员29人公之于众，同时抄送至相关征信机构，前述人员被列入行业黑名单之日起，各会员单位不得聘用。

要不要将“房住不炒”变成自己的狂欢，中介们或许应该再好好考虑一下。