【物业费物价局备案流程】物业费调整问题

2014年6月，一家房地产公司和房地产公司签订了前期物业管理服务合同，2015年12月，非某购买的小区住宅，房地产公司和非某签订了物业管理合同，非某同意按照建筑面积0.45元/平方米*月的标准缴纳物业费。该小区物业服务费收费标准的答复文件显示，截至2018年4月30日提货，2018年5月至2020年6月30日征收的物业费标准为0.5元/平方米*月，2020年7月开始，物业费标准为0.6元/平方米*月，费某从2020年1月至2021年2月没有向物业公司支付物业服务费。

2020年4月，房地产公司同意向小区4033户业主发放问卷，收回3399份调查表，调整房地产费3058份，不同意调整物业费298份，未透露43份，634份未收回。

一审法院审理，物业公司提供了物价局两份关于小区物业管理服务收费标准的批复，两份物业服务收费标准备案表，证明调整物业费得到物价局批复备案，判决支持物业公司的诉讼请求。二审在法院认为，对于物业公司主张 向小区内业主发放问卷调查表，视为书面召开业主大会会议，并征得了超过2/3的业主的同意，第二次物业费调整至0.6元/平方米*月是合法有据的，因小区未成立业主大会，物业公司向业主发放了调查问卷视为书面形式召开业主大会会议于法无据，不予支持。物业公司第二次提高物业服务费收费标准的行为违约，不予支持。

再审法院认为，物业公司和费某开始签订的物业管理服务合同约定按建筑面积0.45元/平方米*月收取，随着时间推移，物业公司上调了物业服务费的标准。物业公司提交的备案问卷调查表表明的业主对调整物业费的态度，对上调物业费到0.6月 /平方米*月，有分别 占建筑面积过半数的业主同意，由于小区未成立业主委员会，物业公司发放调查问卷征求业主的意见并未违反法律规定调价符合法律的相关规定，合法有效。2020年7月对小区无电梯住宅的物业服务费按照0.6元平方米*月收取并无不当。

物业费的调整属于是物业服务合同内容的变更且其属于业主共同绝对的事项，应征得双过半数业主的同意。无论是前期物业服务阶段还是业主大会成立之后的物业服务阶段，物业费的调整，程序性条件和实质性条件均至为重要。

基于物业费调整的涉众性，为避免日后引发争议，在整个调整物业费的过程中，物业公司及业主委员会可以请求社区居委会等部门参与监督，若发生业主对物业费调整决 定提起撤销权诉讼的情形，物业公司应积极申请以第三人名义参与诉讼，以期更好地维护自身的权益。