大发燕澜湾业主论坛，干货看这篇!南京土拍分化：3幅宅地竞保障房面积2.84万㎡，上坊宅地地价不足万元，中海过万地价拿下小龙湾商办地

7月12日，土察原来有8个地块参与拍卖，但昨天国土局取消了板桥新城2个商业用地的拍卖。也就是说，今天只有6件土地参加了拍卖。

4幅宅地主要分布在燕子矶、麒麟门、上坊，2幅商办用地分布在尧化门、小龙湾片区。从成交结果看，开发商与上两次土拍相同，拿地心态呈现分化，热门的地块仍旧受到争抢，而一些配建较多、周边配套不足的地块爆冷，成交楼面地价较底价略微上浮。燕子矶两幅地块仍旧现房销售，且竟得保障房面积1.76万㎡，金科、佳兆业首次进入；麒麟门G35地块成为黑马，在竞拍118轮竟得保障房面积1.1万㎡后，华发在拿到燕子矶G29地块后，在南京再斩获一幅地块；上坊G36地块由于配建社区中心面积较大，仅经历5轮，便拍定，楼面地价不到万元。另外，两幅商办地块，竞争都较为激烈，尧化门G37地块经过57轮竞拍，48.7%的溢价，以6799元/㎡楼面地价成交。小龙湾地块，经过158轮竞拍，以11211元/㎡的楼面地价成交，成为南京第二块过万的商办用地。

1、燕子矶G33、34地块：金科、佳兆业首进燕子矶，共竟得保障房面积1.74万㎡

2017G33地块，竞拍轮数87轮，成交总价达限制价8.1亿元，成交楼面价19853元/㎡，溢价率50%；报建保障房建设面积0.64万㎡，除去保障房面积，楼面价为23547元/㎡，竞得企业为：金科。

2017G34地块，竞拍轮数98轮，成交总价达限制价12.5亿元，成交楼面价19852元/㎡，溢价率50.6%；报建保障房建设面积1.1万㎡，除去保障房面积，楼面价为24038元/㎡，竞得企业为：佳兆业。

点评：燕子矶新城G33、G34地块，均为纯宅地，且是为数不多的没限制条件的地块，地块面积不大，总价低，很多开发商能承受得起。但从竞拍结果看，竞争比较激烈，均需要现房销售，两块地共竟得保障房面积1.74万㎡，剔除保障房面积后，两幅地块楼面地价均在2.4万/㎡左右，与万科年初拿的G01地块楼面地价差不多。

（1）地块周边的配套

交通：未来轨道交通发达，规划了地铁1号线北延线（预计2020年开通）、地铁6号线（预计2021年底开通）、地铁7号线（预计2021年开通）；

商业：目前区域内商业较为缺乏，未来几年招商1872公园里、弘阳燕江府均有部分底商，且下月即将出让的2017G29、G32地块有较多的集中商业，未来该区域将成为燕子矶新城乃至整个城北地区的商业商贸核心区。

教育：

小学：晓庄学院附属小学燕城分校（预计2016年6月开工，2018年8月建成并投入使用）、南外仙林分校燕子矶校区（预计2016年开工，2018年9月招生）。

中学：燕子矶初级中学、南江中学、伯乐中学；

未来，燕子矶新城规划学校共计43所，其中小学10所，初中6所，九年一贯制2所，高级中学2所，幼儿园23所；

医疗：迈皋桥医院、江苏省中医药研究院；

景观：幕燕滨江风光带、幕府山、观音阁公园、燕子矶公园。

在售项目：区域及周边在售项目8个，主力户型基本以85-125㎡紧凑三房或四房为主，房价基本为2.6-3万元/㎡，未上市房源达到5851套。

新盘项目：2017年年初又拍出一块土地，万科拿到，楼面地价达到23681元/㎡，但是已经达到限价，须现房销售。

（2）地块周边的二手房小区

地块周边的二手房小区有部分是房龄在90年代的，也有一些是近十年新建的小区，房龄较新的是大发燕澜湾、三金燕语庭等，还有祥和雅苑的保障房；

周边小区的挂牌均价在22000-28000元/㎡之间，较去年同期的涨幅在20%-65%之间。

2、江宁麒麟门G35地块：竞拍118轮，华发股份在南京再下一城

2017G35地块，竞拍轮数118轮，成交总价达限制价17亿元，成交楼面价17887元/㎡，溢价率57.4%；报建保障房建设面积1.1万㎡，除去保障房面积，楼面价为20238元/㎡，竞得企业为华发股份。

点评：麒麟门G35地块靠近宁句s6城际线、地铁8号线，地理位置还是十分不错的，且周边成熟小区居多，起拍价11364元/㎡，楼面限制价为17887元/㎡，但是两条地铁线中s6可能到2018年才能开建，8号线受制于铁路，开通时间较长。从竞拍结果看，地块经过118轮的竞拍，在达到限制价后，又竟得保障房面积1.1万㎡，剔除保障房面积后，地块的楼面地价为20238元/㎡，与目前周边的房价持平，应该说地价不低，后续开发商如何开发产品上市，还有待观察。

3、江宁上坊G36地块：总价未达限价，成交楼面地价不足万元

2017G36地块，竞拍轮数5轮，成交总价达限制价17亿元，成交楼面价9538元/㎡，溢价率2.41%，未达到地块限制价，竞得企业为：正荣。

点评：江宁上坊近几年土地出让较少，目前在售项目仅剩中粮鸿云，且所剩房源不多，在售均价在2.3万/㎡。从竞拍结果看，因为地块限制条件较多，需建4488㎡的社区中心，开发商偏理性，仅竞拍5轮，成交楼面地价9538元/㎡，溢价率2.41%。

4、配套类地块：竞拍158 轮，中海过万地价拿下小龙湾商办用地

2017G37尧化门商办地块，竞拍轮数58轮，成交总价17.1亿元，溢价率48.7%，成交楼面价6799元/㎡，竞得企业为：广州广电房地产开发集团公司。

2017G40百家湖商办地块，竞拍轮数158 轮，成交总价13.25 亿元，溢价率 145.37 %，成交楼面价 11211 元/㎡，竞得企业为：中海地产。

点评：商办地块竞争仍旧激烈，尧化门G37地块，溢价48.7%成交，楼面地价6799元/㎡，且项目中8万㎡的商业得自持，应该说对开发商而言，要具有很大的经济实力，若综合体项目建成，尧化门商业配套将得到升级。小龙湾G40地块地理位置十分不错，中海经过158轮竞拍，以11211元/㎡的楼面地价成交，是南京第二幅过万的商办用地。在成熟的百家湖区域，商业配套已经十分成熟，若地块的商业项目建成，周边又将多一幅商业配套，但是，商业之间竞争也会更加激烈。