第四城市 第四代城市住宅产品的探索与实践

　　“房子是用来住的，不是用来炒的”，对城市住宅而言，内涵究竟是什么？张雪舟会长已经给了我们答案，也就是人性的回归和环境的共生，这也是我下面要具体讲的第四代城市住宅产品——“人本生态型住宅”。

　　人居健康的核心价值点：甲醛解决方案

　　如果你曾去过售楼处的样板房，进去后的第一反应，一定是马上用手捂住鼻子，因为四周弥漫着一股浓重的异味。待的时间一久，难免会感到头晕胸闷还夹带一点咳嗽。

　　研究发现，当室内空气中甲醛含量为每立方0.1mg时就会有不适感，甲醛还是世界卫生组织确定的致癌物质，据统计，90%以上的幼儿白血病患者都是住进新装修房一年内患病的。

　　刚装修完的房子那么美好，大家都迫不及待地想入住美丽的新居，但不知从何时起，大家都说新装修完的房子要散三个月的味，于是我们只能在焦急等待中熬过三个月。但三个月真的能挥发掉家具和建材中的甲醛么？答案是否定的，甲醛通常会需要长达10-15年，才能彻底挥发。

　　前三代城市住宅基本都没有把甲醛问题纳入考量，而且随着装修越来越豪华，甲醛问题随之越来越恶化。可以说是看得见的豪华，看不见的伤害。

　　但以朗诗熙华府为例，第四代城市住宅对甲醛的管控从图纸设计、装修材料就开始控制，并通过全过程施工控制、实时专项检测 ，把甲醛浓度控制在芬兰S1级甲醛控制标准。

　　什么是芬兰S1？朗诗为何会采用芬兰S1标准？芬兰地处极地气候环境，室外严寒，大部分时间需要紧闭门窗，因此室内空气质量标准极为严格，一共分S1、S2、S3三个等级，其中S1标准的甲醛≤0.03mg/m³，可谓全球最严苛的国家标准。

　　第四代城市住宅再也无需在交房后经历漫长的散味期，拎包就可入住，也无需在入住之后，再有任何关于甲醛戕害的煎熬。

　　国际WELL建筑研究院IWBI发布的针对建筑健康评价的标准WELL认证体系中，要求室内甲醛浓度低于27ppb，相当于0.0324mg/m³，这个值已经接近上面提到的芬兰S1甲醛控制标准。目前WELL认证体系正在国内如火如荼的推广，但是据我们所知，很少有产品能达到这些标准，这个也是目前IWBI在推广这个标准上碰到的一个难点。

　　国际上对室内人居健康已有健全的标准，而纵观当下国内住宅市场，很少有产品能达标。通过多年的探索和实践，朗诗在第四代城市住宅中实现了各项国际标准体系的中国式运用。

　　人居健康的核心价值点：PM2.5解决方案

　　在颗粒污染物方面，如PM2.5，我还是想跟大家分享几个数据：2016年9月27日，世界卫生组织发布最新的《空气污染：全球评估曝光和疾病负担》证实，世界上92%的人口生活在空气质量水平超过世卫组织限值的地区，将近90%的空气污染相关死亡发生在低收入和中等收入国家，且近三分之二在东南亚区域和西太平洋区域，这里面就有中国。

　　第四代城市住宅通过提高建筑的高气密性，给房子穿了一件高效的防护服，把PM2.5挡在房屋之外。同时，通过四效新风系统过滤空气中的PM2.5。在朗诗乐府项目上，室内PM2.5过滤效果可达95%。

　　在CO2方面，第四代城市住宅通过新风系统实现室内空气的更新，有效降低室内CO2浓度。我国对于室内CO2浓度的健康标准是低于1000ppm，而乐府的新风系统能实现每2小时实现室内空气完全更新一次。也就是当室内人数多达8人的情况，CO2浓度也会控制在800PPM以内。

　　在用水健康方面，第四代城市住宅为客户提供了软水解决方案，这就意味着客户在家洗毛巾，不会再发生变硬的问题。此外，厨房配备了专用的直饮水装置，客户可以直接饮用。

　　室内空气质量控制的一个细节：厨房排风

　　除了对影响室内空气质量的重要污染物进行控制， 第四代城市住宅同样不放过任何的人性化细节。大家一定有这样的经历，妈妈在厨房做饭，如果厨房门敞开，整个屋子都会弥漫浓重的油烟味，如果关上厨房门，隔一会就会听见里面传来母亲的咳嗽声。厨房的空气环境在前三代城市住宅大多没有得到很好的考量。

　　为了给家里的大厨营造一个健康的烹饪环境，朗诗在第四代城市住宅产品中，针对中国人的烹饪习惯，在厨房设置了补风装置，确保烹饪时产生的油烟会迅速被油烟机带走，不会对厨房以外的功能房间造成污染，也不会让大厨有吸入有害物质的任何可能。

　　人居舒适度的核心价值点：湿度控制

　　南方一到梅雨季，空气湿度能达70%-80%以上，潮湿环境易滋生细菌，控制不好还会造成财产损失，比如皮质鞋包会发霉，名贵字画也易受潮，其他像家具腐蚀、墙体剥落等等问题更是层不出穷。

　　相比南方，北方虽不用经历雨季的潮湿，但一年四季都处于异常干燥的状态，尤其一到冬季，随着暖气的长时间运行，室内空气非常干燥。

　　目前国内的普通住宅，基本都是通过空调来调节室内温度，但对室内湿度，则很少有应对的方案。在朗诗第四代城市住宅产品中，如乐府、熙华府均采用被动式建筑技术将室温控制在20℃-26℃，为业主提供四季如春的体验。在此基础上，对于湿度问题，也给出了相应的解决方案。

　　我们借鉴了世界卫生组织WHO对健康住宅的要求，并引入了被动房的技术体系和带有湿度控制新风系统在湿度的角度全面提升室内的舒适度。

　　不论是南方的梅雨季节，还是北方的干燥冬季，乐府通过建筑本身优异的保温隔热性能，结合高气密性建筑特点，全年大部分时间，仅需四效新风系统就能把室内湿度保持在40%-60%，为客户提供润而不燥的室内环境。

　　除了室内温湿度，第四代城市住宅也对室内的光环境、声环境非常重视。

　　在隔音降噪方面，主要通过增加墙体厚度，采用三玻两腔玻璃窗，使传声系数降低，为客户打造一个静谧的生活空间。

　　在室内光环境方面，第四代城市住宅在建设初期，就会对太阳直射、照度、色温等进行大量分析研究，业主可通过调节光线强度，实现舒适的室内光环境。

　　室内舒适度控制的一个细节：温差控制

　　不同房间的温差，不同高度的温差，壁面温差等都是我们生活中经常会遇到的问题，第四代住宅产品又是如何解决的呢？

　　在朗诗乐府产品中，我们通过新风系统采用下送上回，使整个住宅内部自下而上形成气流更换，气流均匀，不用担心会有传统空调那种强烈的吹风感，也不会靠太近过于凉快，离太远没效果的现象。

　　此外，乐居系统中还有局部采暖技术，这意味着当你冬天起夜，双脚触碰地面，不会因为寒冷而缩回床上，反而会感到丝丝暖意；进入到淋浴房，光脚踩在瓷砖上不会感觉冰冷，反而会爱上赤脚站在地面的舒畅感。

　　同时，朗诗将房间各个面的温度和人体的感知温度差控制在3℃的范围内，从而保证温度感受更加均匀。冬天在室内伏案工作，手部和桌面接触后，不会觉得寒冷，在窗边看室外风景，也不再会有寒意。

　　智能是美好生活的支撑

　　通过朗诗屏，客户不但可以清晰体验美好生活，更能亲眼看见美好生活的模样。而且朗诗屏是整个朗诗第四代城市住宅产品智慧系统的终端，就好比人类的大脑，它可以对室内的智能系统进行监管和操控。同时，我们可以通过手机APP实现远程控制。

　　朗诗建立起了一个智慧平台，包括智能控制、场景控制、远程控制、云平台等。客户可以启动自动调节模式，当室内pm2.5过高，系统会自动增强空气过滤效果；如果室内CO2高于设定值，智能联动系统会自动进行调节。

　　另外，我们可以在朗诗屏上设置各种情景模式，包括回家模式、离家模式，睡眠模式、沐浴模式、聚会模式等。

　　在回家模式中，客户可以提前提前在手机上远程开启并调节室内温度/湿度，客厅新风会自动调整为“常规档”，客厅及玄关灯打开，方便换鞋、更衣，十分钟后玄关灯自动关闭。窗帘关闭，离家安防解除，转变为居家安防状态；在离家模式中，可以保证仅新风、除霾开启，温湿度模块关闭，新风调为低档并根据室内CO2浓度自动调节，一键关灯/一键呼梯/外遮阳卷帘调整，开启关煤气警示灯和离家安防模式。

　　智能将是当下城市住宅发展的趋势，未来，朗诗也将为客户继续提供更为智能的人居体验。

　　另外，自然界中的光、风、声、水其实都是大自然对人类的一种馈赠，这样的一笔自然宝藏，作为人类的我们该如何“顺其自然”为我所用？

　　朗诗在项目规划设计时，就模拟一年四季中太阳运行的光照角度对建筑的影响，使整体的规划布局达到朝向最佳，冬季日照最充分，夏季遮阳效果最优等。同时，模拟每个季节中项目的风环境状态，避免像传统的“穿堂风”及两幢楼中风特别大的情况给人们生活带来的负面影响，同时在风较大的地方减少活动区域设置。我认为，美好的生活就应从社区规划开始，让业主从进入社区，就能感受到了家的感觉，自然也就愿意住上一辈子。

　　除了刚才提到的健康、舒适、智能。基于第四代城市住宅体系，WHO对于健康住宅也有相应的体系，朗诗对于“人本生态型住宅”也有自身对应的标准。

　　实现人居美好生活的 同时推动社会的可持续发展

　　研究表明，中国的建筑在建造和使用过程中，消耗了社会总能源的30%。与建筑相关的工业和交通又为房地产消耗了16.7%，加起来中国社会总能源消耗的46.7%是由房地产和建筑领域带来的。

　　针对这一状况，国外目前对于节能有相应的标准。

　　在德国有一个世界第二代绿色建筑认证体系的标准——德国DGNB认证体系，由德国可持续建筑协会于2008 年推出。不同于国内绿色建筑评价标准强调四节一环保，DGNB是一个基于参评建筑的整个生命周期，从环境、经济、社会文化和功能性等多方面进行综合评价的体系。

　　PHI标准

　　以德国海德堡列车新城为例，它是世界上最大的被动房小区及欧盟首个零碳排社区。其建筑外立面的上下层窗间设置的太阳能板起到了为室内遮阳的作用，同时也降低了能耗，有效实现了社区生态的可持续发展。此外，为建筑内部设备增添热回收设备，也可降低房屋使用能耗，为业主节省不少开支。

　　位于瑞士、奥地利和德国三国交界处的博登湖，有个叫做洛豪的社区，它有一座三层高的住宅楼，内部采用未经处理的墙壁，地板，天花板和合身衣柜使用区域性杉木。凭借其温度平衡和调湿效果，实现宜人的室内气候。同时，该建筑配备了舒适的通风设备，配有热回收的供排系统降低使用能耗。

　　第四代城市住宅产品，不仅关注了居住的人，同时关注了建筑所处的环境。采用的被动式技术，热回收系统等节能手段，降低建筑能耗，减少对环境的影响，提升建筑整个生命周期的可持续性，这个和DGNB的理念是一脉相承的。

　　在建筑节能方面，朗诗也一致通过“被动式建筑”和“可再生能源技术”，实现了 80% 以上的建筑节能率，远超国家标准。根据最新的统计资料显示，目前朗诗运用科技系统面积总计6725450.14㎡, 折算每年可节省碳排放47374.21吨, 相当于上海往返洛杉矶国际航班 2万多次的飞行距离的碳排放。

　　我们还做过这么一个计算，朗诗有约300万平方米运行项目面积，每年可节约用电量7,500万kWh，每年CO2减排量将高达5万吨。按照这个节能水平来计算，如果我国每年12亿平方米的新增建筑面积都达到这一节能水平，那么每年能节约用电量300亿kWh，CO2减排量将达到18亿吨。我相信这是一个十分乐观并且能够实现的预期。

　　推动社会的可持续发展，仅靠朗诗一家是远远不够的。2016年，朗诗与阿拉善 SEE、中城联盟、全联商会、万科共同发起了“中国房地产行业绿色供应链行动”倡议，号召中国房地产企业共同行动，管理自身供应链，坚持绿色采购，从原材料开采源头、生产过程、终端消费等多个角度入手，绿化上下游产业链条，提高环境效益和资源利用效率。

　　截至目前，绿色供应链同行者已经从最初的48家扩大到89家，这些企业在2016年的销售额总计近1.9万亿人民币，约占行业总规模的17%。

　　如今，第四代城市住宅体系发布，其在项目策划、项目的规划设计，到项目融资、施工装修、建材产品生产和采购、项目运行管理较前三代城市住宅产品均有大幅的提升。

　　在满足人们对住宅基本居住功能和审美需求的基础上，更加注重健康、舒适、智能等维度的综合统筹，致力于打造以人为本、人与自然和谐共生的新一代城市住宅。

　　此外，第四代城市住宅产品在建造和使用过程中，最大限度的降低了能耗，保护了生态环境的可持续。

　　第四代城市住宅体系的发布对行业来说，具备了跨时代的意义。朗诗会携同诸多理念一致的合作伙伴，一起让居住回归人性，与环境共生，推动社会的可持续发展。