2016国庆套，干货看这篇!家庭净资产1000万的郑州人，未来如何不被甩下车？

方东。

2021年国庆节后，我在郑州文化路遇到了老朋友。

晚上，我们喝了点酒，聊到11点多，那天的对话让我感慨颇多。

1989年，他来郑州就读某TOP本科，一等奖学金每月30元，加上父母的贴补20元，生活有滋有味。

2019年，他儿子求学同一所高校，月生活费1500元到2000元，谈不上宽裕。

30年中，社会和个人财富都飞速发展。现在，他总资产1000万左右，600万房产，300万股票基金，100万现金理财。

按他的原话，和当年同学相比，这只是及格线。

2021年的此刻，他还是孜孜不倦地聚焦这一点，如何投资，才能赢得未来十年。

推而广之，绝大多数郑州人，也应深思于此。

FANGDONG ｜ 房东俱乐会

撰文：南宫言 美编：小樱 校对：大豆

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房子——现在入手，长期稳赢

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时机——可以入手

2016年国庆至今，郑州调控已过五年。合力之下，房子的水分挤得干干净净。

与同级城市相比，几乎没有翻起一点浪花，稳定性和相对降幅可谓第一梯队。

另一方面，房市长期的健康稳定是大方向，有保有压也是情理之中。

国家中心城市的定位，地铁等软硬件的加速推进，人口持续地净流入，都决定了郑州的中长期价值。

相比一线城市的租金回报，对比省内城市（洛阳等地）的房价，当下的郑州，正是入手之际。以下理由足够强大：

房子是最硬核的资产，生意人失败，这是最后的安全岛；普通人结婚，这是最重要的门槛。

同豪车高档烟酒相比，房产不会轻易损耗，更能带来长期现金流—租金。

普通人而言，无论保值增值还是安全稳定，房产远胜股票基金理财。

郑州来讲，你真正着手买房，好区域的地块日益枯竭，以前是三环，现在是四环，未来可能绕城以外了。

02

区域——贴近东区

选对区域，就会有超额收益。过去十年，东区的回报远超他区。现在，北龙湖、CBD、东站依然是三大价值中心，未来更强者恒强。

多数人来说，北龙湖太贵，CBD太旧，东站供应量太少。因而，置业者务必贴近东区。

惠济东、金水北、老经开、管南成为备选之地。

不必过于看重商圈、容积率、园林绿化，没有完美的房子，更应看重以下要素：

距离三大价值中心，其通勤时间务必15分钟以内，最好不要超过20分钟以上。

必须是地铁盘，从小区门口到地铁站不必要求太苛刻，1000米以内就可以，大不了共享单车或电动车，这不是什么问题。

尽量选大牌楼盘，大多数情况下，他们的底线相对高，再者，后期的物业也更有保证。

实际上，按上述原则筛选，合格的新盘已很少了（现在还有，避免推广的嫌疑，不再列出具体项目），尤其是单价15000左右的。

眼光放宽，也可选择近年来的次新房，余地会大很多，运气好的话，还能捡漏。

03

好房子——必须是王炸盘

地铁学区几乎是永恒的双王炸。

要么是开通的地铁，要么是明确在建的地铁，还是同样的原则：最好距离三大中心的地铁通勤时间在15分钟以内，这样的价值潜力在未来将厚积薄发。

大趋势来看，学区会动态的调整。尽管如此，还是要优选名校集中的区域，无论如何改变，也是更加方便。即使不是学区房，也可能有潜在的彩蛋，说不定哪天就享有名校红利。

从学区而言，金水、中原、高新是三大首选之地，基于强大的高校、高学历的父母、整体的氛围，高新区房产的教育价值，值得期待。

多数人来讲，推荐一个简单粗暴的原则，同片区的房子好租且租售比合理，就是相对安全稳定的好房子。

02

股市——风险较大，大智若愚

1、波动更大

量化资金浮出水面，算法智能发展，概念题材更多更新之后，股市的波动明显加大，涨时更疯狂，跌时更吓人，首日涨停次日跌停屡见不鲜。

可以这么说，目前，散户赚钱越来越难，未来，股市会逐步消灭散户。

现实来说，短短几天，30%甚至40%以上的跌幅，即使不加杠杆不爆仓，也会让人心惊肉跳。

2、不追热门

绝大数人来到股市，都想赚快钱，抢一票就跑。

想赚快钱，就一定会追热门行业热门板块。

举例而言，近期以来，强周期板块，诸如海运电解铝化工煤炭之类，在价格上涨的背景下，股价翻数倍者比比皆是。

然而，周期性大宗材料的上涨是不可持续的，一是挤压中下游产业的发展；二是多方博弈之下，有暴涨就有暴跌。

更现实的是，历史上的强周期股票，如套在山顶，可能十年以上也无法解套，真正亏到骨头里。

再者，但凡热门行业的热门股票，暴涨数倍之后，获利资金大都会落袋为安，接棒者往往是火中取栗，最后严重亏损欲哭无泪。

3、新能源历史新高

全球新能源的标杆特斯拉股价突破900美元，再创历史新高。

国内相应的龙头宁茅股价突破600，王者归来。

新能车板块未来成长空间巨大，产业转换已成必然，单电动车替代内燃车的容量，可谓一场空前的产业革命。因此，笔者中长期看好新能车板块。

然而，以下两个因素必须面对：

一，龙头估值着实不低，其市盈率就接近200倍，需要未来连续的高增长消化；

二，新能车技术路线未来依然会洗牌，单个企业可能有淘汰出局的风险。

有鉴于此，笔者近期不会入手新能车板块，如未来半年、一年甚至两年内有相当的调整，可能分批进入，基本不会买个股，而是重点关注新能车ETF。

4、煤飞色舞后世猜想

大宗材料涨价、电力紧张等因素合力之下，时隔15年左右，股市再次上演了煤飞色舞的大戏，此类股票数月内翻数倍甚至十倍左右者屡见不鲜。

现阶段，笔者的建议，空仓者不必介入，有仓位者不妨分批出货，原因如下：

一、煤炭铝锭等原材料的上涨，挤压了中下游产业的利润，甚至影响到电力等国计民生行业的正常运转。因此，其价格会受到合理地干预，动力煤期货的连续跌停可以理解。

二、历史上周期股的炒作虽然凶猛，但总是哪来哪去。15年以前，股价100多的有色金属股票比比皆是，十多年以后却是10元左右，可以说是惨不忍睹，解套遥遥无期。

三、每次煤飞色舞的后半场，都经常伴随着这一幕，期货价格还在上涨，但是庄家早已落袋为安，因而，期货价登顶前的加速上涨，股市上不应接最后一棒，而是要及早退出。

当然了，执行长协议价供货为主的大型煤炭公司，也可以适度关注，但是外行者就不必打无把握之仗了。

5、地产反弹意味深长

老牌地产龙头技术上而言，底部基本夯实，起来的涨幅也在20%、30%甚至50%以上。

大局而言，地产还是健康稳定发展的基调。行业面临再次洗牌，低资金成本的央企和稳健发展的龙头，依然会在增量中发展。

当下，一些弹性的信号，诸如适度放松有保有压的举措，不时现身。

某种程度来说，股市是提前量，地产龙头股价回升，或许是一个预示，短期内最困难的时期已渡过。现实中，入手人口净流入的中心城市，置业一套好区域的好房子，应是恰逢其时。

6、白酒龙头能否现价介入

第一龙头刚刚公布了三季报，依然是稳定发展，且三季度环比利润增速提高。

富裕人口越来越多之后，消费升级势不可挡，高端白酒龙头二十年来都是一路长牛，持有者大赚特赚。

当下，超级龙头高点回调将近腰斩之后，已稳步回升。其稳定期历史平均市盈率在35到40倍之间，但是多年没有提价，存在提价预期，且明年投放量可能适度增加。（以上来自于多方公开数据的分析，有心者不妨自行推算）。

以第一龙头为例，目前就可以分批介入，不求当月当年的回报，按照明年的估值，有一定的回报，概率比较大。

更现实的是，这些高端消费的龙头，再持有三年五年十年，你也能安稳睡觉，大概率回报不错。

7、集中采购影响多大?

历史上的长牛行业，医药医疗仅次于高端白酒，然而，集中采购已是必然趋势，且范围不断加大，该行业迎来新变量大洗牌。

笔者有如下看法：

一、门槛低含量小的仿制药行业受冲击最大，某种程度已蜕变为化工股，其长期利润空间已失去了想象力，基本可以回避了。

二、创新药是国家扶持发展的方向，有创新研发能力的龙头将会进一步良性发展，可是，创新药的发展具有不确定性，也就是说砸下一大笔钱，不一定有相应回报，这种隐性的风险，不可不知。

三、CRO为代表的CXO行业，是创新药产业里卖铲子的公司，不承担创新研发的风险，却共享创新药的完整红利。更现实的是，国内的巨头，在工程师的红利之下，已跻身为国际的巨头，且依然处于高速增长期，至少三年内继续看好。

四、眼科和牙科为代表的医疗服务，基本不受集采的影响，且二者的服务，还有极大的市场增量，长期看好。相对而言，更看好眼科龙头，因为其复制模式更容易成功。

五，完全不受集采影响的特色药企，比如某解酒保肝护肝的中药龙头，今年年初买不到货，黑市价格高企，最近已平价推向淘宝和京东，且销量高居同类药榜首，此类股可以长期关注。

结论：

医药行业聚焦健康长寿，可谓人类最刚需的行业，当然中长期看好。但是，其专业细分有门槛，市场增长有变数，普通人稳妥起见，不妨关注其行业场内ETF和场外行业基金。

03

基金——优选行业，长跑胜出

1、老牌明星

短期的爆款基金，总是吸人眼球，一年甚至半年翻倍者，让人羡慕不已。

然而，成为老牌明星的基金，必须经受时间的考验，至少要经历一个完整的牛熊周期。

笔者认为，最少是五年以上的此类基金，才可以更放心的购买，八年乃至于十年以上的明星基金更值得考虑。

天天基金，晨星基金，包括支付宝微信理财通，都可以轻松查到上述的基金。

变通一下的话，老牌明星基金的掌舵人，如果新发了某个基金，了解到他的最新持仓后，也可积极关注。

笔者的习惯，更喜欢投资老牌的明星基金，但是老基金规模太大以后，也会介入一些老掌舵人新发的基金，毕竟规模小了之后，操作更容易。

2、主动亏损

翻阅老牌明星基金的过往业绩，只要你长期持有，几乎是不可能亏损的，且回报惊人。

现实却是，不少人热火朝天时买入基金，市场萧条时亏损出局。

再牛掰的股票基金，也会经历大幅度的回撤，高点下来，亏损30%、40%甚至腰斩者也时有发生。

基于长期的视野，买基金不要一把全仓买入，务必分期买进，亏损时加仓买入，亏损越大加仓越大。这种做法类似在割肉的伤口上继续割肉，短期违背人性，长期却是制胜之道。

3、长期胜出

没有人能随随便便成功，求学、工作、投资概莫例外。

房产如此，基金更是这样。长期持有稳定胜出不妨注意以下几点：

绝不要借钱投资，更不能加杠杆；

有正常的现金流，不要影响生活；

可以重点选择消费、医药医疗、互联网龙头等长期回报丰厚的行业，但是不要重仓某个行业，分散持仓更妥当；

可以在支付宝、微信、天天基金等平台购买基金，其手续费更亲民；

可买场外基金，也可买场内ETF，后者交易费更低，变现更方便。

其实，过往三年五年十年，优质明星基金、行业基金的回报，甚至超过了绝大多数一二线城市的房产。

未来十年，大概率还是这个规律，前提是你的心脏足够大足够硬。

打江山难，守江山更难。

赚钱难，财富的保值增值更难。

大多数人而言，房子股票基金，是最方便最重要的投资渠道。

明白此道并践力而行，或许可以改变个人乃至于整个家族的命运。