养老地产项目中国十个最值得借鉴的养老地产项目开发模式

虽然国内房地产开发商在进入老年房地产时相当高调，但在实际操作中却很谨慎。由于养老金产品的复杂性和多样性，即使是同一个企业也不一定只选择一种模式，而是试图通过多方面的试水来寻找最合适的盈利模式。

本文分享了中国养老地产项目十种值得借鉴的发展模式。

一、首个高端会员制养老——上海沁河苑高级公寓

亲和源老年公寓是以会员制为主要形式的中高档老年社区，旨在实现老年人健康快乐的新生活，集居家养老和机构养老优化为一体，与上海国际大都市相匹配。位于上海市南汇区康桥镇，占地8.4公顷，建筑面积10万平方米。

统筹规划

餐馆、高级度假村、健身俱乐部、企业、高级大学、医院等公共建筑和其他财产分布在街道上。小区内部为住宅物业，与外部有一定距离，保证私密性。社区老年人硬件设施齐全，包括餐饮中心、医院、养老院、商业街、亲和学院、健身俱乐部、高级度假酒店、MINI高尔夫球场、活动广场、槌球场、舞蹈广场、茶室等功能活动区。生活、健康、幸福三大服务体系，使老年人的设置更加完善，满足各年龄段老年人的需求。

项目特点

整个小区采用无障碍设计+“居住、快乐、健康”的管家式服务，有别于传统的养老院，是一个独立开放的不脱离社会的老年居住小区。

小区内有12栋多层电梯住宅楼，共838间客房，可容纳1600名老人。公寓装修齐全，配有橱柜、床、椅、家电、有线电视+宽带网+电话，全部开放，24小时供应冷热水。老年人可以呆在他们的包里。亲和源与国内外多家知名品牌企业形成战略联盟，建立了专业养老服务平台——曙光医院亲和分院、上海老年大学、Megafi俱乐部、Sourdis餐厅、Amak物业。

商业模式

亲和源采用会员制运营模式，通过会员制运营构建俱乐部服务模式。

▌项目支持

1.养老院

建筑面积9736.1平方米，床位300多张。共9层，门诊1-4层，样板间5层，护理区6-9层。

与上海三甲医院对接，专业医疗机构派队管理。养老院只为亲戚中的老人提供护理服务，外部人员暂时不接待。

房间配有单独的卫生间、冰霜、电视和记忆传呼机。

2.健康俱乐部

俱乐部会所接待来自亲戚的老年人，也向公众开放

3.亲和学院

上海老年大学的引入，使老年人能够扩大和深化自己的老年兴趣和爱好，增加与群体交流的机会，丰富自己的生活。

与上海老年大学合作，从上海老年大学本部派出教师，提供课程；

英语、计算机、音乐、艺术和体育共6大类15个班。

4.餐饮中心

与Sourdis餐厅合作打造一家总面积2574平方米的健康餐厅；由专业的餐厅管理公司管理，按营业额和亲和力来源划分；

餐厅只为护理和疗养人员提供膳食，公寓里的老人需要自己去餐厅吃饭。

5.度假村

酒店共有客房74间，户型配置，酒店式管理。

为老年人提供分时度假、旅游休闲、老人短期护理、老人新生活体验等服务；亲源老人可以和朋友一起享受优惠价。

二、东方太阳城

东方太阳城原则上不能称之为真正的养老项目，因为对老年人购买没有限制。是一个以老年人退休为主题，部分设施适合老年人，部分活动适合老年人的房地产项目。对养老行业也有一定的借鉴作用，推荐作为案例。

项目概况

位于北京市顺义区潮白河，紧邻首都机场(23公里)，总面积234.6万平方米，规划建设用地124万平方米。

高尔夫景观绿地:70万平方米

医院建筑面积:2200平方米

客人国际酒店建筑面积:15000平方米

产品类别:现代独栋、滨水连体别墅、中式四合院、四至六层电梯公寓等。

项目特点

1.消除室内地面高差，加宽缩短楼梯台阶，下移门把手和电梯按钮，加宽灯具开关面板，略微抬高马桶座圈，略微降低厨房灶台，保证轮椅旋转空房间，并提供各种公共通讯房空用于邻里交往和人际交往及环境(例如，/[//在走廊公寓)

2.多层建筑均配有电梯，所有无障碍通道、公共走道、卫生间地面均防滑，最好有屋顶连接特殊装置的走廊:护理公寓安装紧急呼叫按钮、防滑扶手、安全电热源、专用瓷砖电梯、活动滑轮床，卫生间墙面安装扶手，尽量使用平底浴盆或坐浴盆。

3.提高照明亮度，颜色的亮度和对比度，放大标志和字体，提高可识别性，减少黄色和深色。

支持服务

酒店:客人国际酒店。总建筑面积15000平方米，红旗按照四星级标准提供服务，共有客房108间。此外，还有3套酒店式公寓，共110套，每套都有厨房和厨具。

餐饮:三家中餐厅和一家西餐厅

会议:太阳俱乐部拥有近20个国际标准的多功能会议厅，面积约40平方米至900平方米。

医院:泰成城医院占地2200多平方米，拥有功能完善的综合性医院。共有15个科室，包括急诊科、内科、外科和中医科。

运动:各种运动器材一应俱全。

休闲:温泉游泳池。

娱乐:陶瓷美术馆、咖啡厅、棋牌室、KTV、演艺、图书馆、音乐、舞蹈等。

老年大学:老年人学习、交流和增长知识的地方。

农场:总占地数百亩，可种植各种水果和蔬菜。每块地每年收200元。

运行模式

基准项目:美国佛罗里达州坦帕太阳城中心的退休社区

优质中国首席大规模退休社区。作为老年人健康集中生活的特殊居所，它是居家养老和社区服务的结合体。它不同于老人院和福利院。不习惯收养没有经济来源的孤寡老人和低收入家庭的老人进行收养。它不是国家或集体经营的社会福利设施，而是由社会设立并按企业管理的老年人专用住宅。老年人可以根据自己的经济条件和健康状况选择公寓类型和服务项目，主要目标是出售房地产。

三、大型、综合服务养老项目——爱夜爱城

艾达(香河国家养老示范基地)是由世纪爱心之夜(北京)房地产有限公司和香河爱心之夜投资有限公司共同建设的国家“爱心之夜工程”典型示范工程、河北省环首都绿色经济圈重点工程、住房和城乡建设部绿色建筑示范工程..“爱心夜工程”是民政部中国社会工作者协会发起的一项重大民生工程，旨在建立和完善中国社会化养老服务体系。

主要实行居家服务、社区护理、机构养老相结合的服务模式。除了为居住在养老公寓的老年人提供专业的护理服务外，养老中心还为所有社区居民提供个性化、个性化的医疗保健服务，实现社区养老的全覆盖。

概况

大爱城养老中心总建筑面积7.5万平方米，配有健身俱乐部和666个生活单元，可供老年客户选择。

其最终目标是建设一个市场化、全年龄、全配套、自我循环的中国新型健康老年社区。

▌项目支持

国际医疗保健中心(包括爱湾医院、爱万国医院、医学专科大楼、老年护理单元)、养老中心、体育中心、文化教育(包括中国开放大学社会工作学院、高级大学、中小学、幼儿园)、健身俱乐部、休闲公园、生态健康农场、多彩商务、高端酒店。我们倡导家庭回归和家庭融合的生活方式，努力实现“中国首席家庭健康城市”的理想。

第四，北京首个“医护结合”试点养老机构——双井共和苑

北京率先推出“暂托服务”养老院，也是国内首家个性化护理服务机构。

地理位置

双井共和苑位于北京中央商务区的核心地带，交通便利，中间安静。周边的文化、艺术、教育、商业、生活都充满了韵味，让现代的旧生活与现代的文明完美融合。

服务模式

长期生活护理是为长期生活的老年人提供的，提供医疗护理和持续护理相结合的护理。

短期入住，提供一站式专业短期护理。

呼吸服务，让老人享受幸福健康的生活，让长期照顾老人的孩子或妻子喘口气。

服务人群:长期照顾智障、卧床老人，主要照顾者暂时无法照顾的家庭，或者长期照顾老人相关压力需要缓解的家庭。

5.养老社区由第一家保险公司——北京泰康家园燕园投资管理

业内人士普遍认为，随着“大资金管理”时代的到来，保险行业正在逐步放开手脚，国内各大寿险公司纷纷大举投资养老地产，希望在庞大的市场中获得份额。

在国内，泰康人寿率先提出由保险公司建设养老社区的构想，并积极研究金融保险与养老服务相结合的创新商业模式。泰康人寿旗下的泰康之家，经中国保监会批准，在中国保险业率先投资养老社区。

-项目规划

位于北京市昌平区小汤山镇，整个小区占地面积17万平方米，建筑面积30万平方米，包括自理公寓、自助公寓、专业护理公寓、记忆障碍公寓。

该地块为商业综合用地，通过招标、拍卖、挂牌等方式取得。老年社区面积17万平方米，建筑面积30万平方米，共可容纳3000户。首批600多户居民将于2015年入住。北部规划为持续照护社区，主要是酒店和俱乐部。会所占地6000平方米，包括7个功能中心和13个餐厅和用餐区。此外，还包括康复医院(门诊和转诊)、独立生活单元、辅助生活单元、专业护理单元、记忆障碍单元和临终关怀单元。南部是一个充满活力的老年公寓，主要包括充满活力的居住单元、幼儿园和社区企业。

▌项目支持

泰康之家提供约18000平方米的公共服务设施。一期中心位置为文化活动中心，面积约5000平方米，满足居民的日常文化娱乐健身休闲生活。包括1500多平米的健身中心，400平米的阳光房，2万平米左右的中心花园，以及专门设置的方便老人科学运动的步行道。

▌项目特色——“保险”跨境

盐源销售方式有期权和现货两种:期权销售模式指的是“幸福与合同综合养老计划”的销售。现货销售模式是指客户入住后必须根据不同的需求支付不同的入住费用。费用从六到七千元到一万元不等。入住时要缴纳一定数额的60-100万元的存款类资金，离开小区时可以退还资金。

该社区为居民提供四个不同的居住区，即宋庆馆、雅筑馆、兰芝馆和连笔馆，并提供不同程度的生活护理服务。根据入住前的专业评估，社区为居民提供入住选择的适当建议。入住后，当居民的健康状况发生变化时，可以轻松升级到相应的居住区。四个居住区还根据居民的特点和条件，在公寓布局和配置方面进行了相应的优化。

六、“休闲+养老”的早期经典项目——北京沈泰香河别墅

国内首家实行会员制养老模式的国际养老院(包括沈泰香河会员、沈泰敬老院、沈泰至尊敬老院、香河会员)。崇尚儒家文化为基础，崇尚“天人合一”、“和为贵”的理念，努力打造集养生、养老、休闲、度假为一体的综合性山庄。

商业模式采用会员制三种模式。缴纳保证金后，居民可以获得会员资格，享受免费居住或出租的权利。老年居民主要生活在老年人的健康之中。

*基本信息

占地面积10万平方米，是一个老年私人房产小区，位于昌平区北安河。附近医院:北京老年医院、温泉镇老年医院、沈泰香河医院(甲级)。

房间分布:房间通过相连的地面走廊串联，住宿分为四区:伊泰公馆、杨慎公馆、天香公馆、年和公馆；总共1200多张床位；室内面积从40平方米到80平方米不等的套房，提供三种类型的公寓(另一套600平方米的四合院)

服务理念

沈泰香河山庄(国际养老院)是中国第一家实行会员制养老新模式的国际养老院。老年人可以享受优惠价格，并为他们提供各种服务。所有房间都配有紧急呼叫系统，24小时热水供应，电视，电话，空调节等。，并指派专人每天打扫和护理。整个区域采用无障碍通道和防滑地板。这家老年餐厅为其成员提供营养套餐和点菜。根据老年人的特点，设有图书馆阅览室、健身房、康复训练室、书画室等。

沈泰香河山庄(国际养老院)还组织成立了合唱团、舞蹈队、模特队、园艺组、摄影沙龙等大众娱乐团体。为其提供服务的沈泰香河医院(甲级)被评为定点医疗机构。拥有一流的体检设备，可进行呼吸、循环、消化等七大系统的常规体检、生化b超、心电图、癌前普查；由门诊治疗、查房、专家门诊、医疗咨询、体检、健康教育、24小时值班医疗等服务组成。老年人每年免费接受两次体检。

沈泰香河别墅(国际疗养院)休闲中心是一家星级酒店，拥有单人房、双人房、豪华套房和贵宾房各300张床位。有室内保龄球馆、台球厅、沙弧球、射击赛事、游泳池、桑拿、大小舞厅、多功能厅、室外网球场、门球场等。餐饮中心有自助餐厅、零单餐厅、大小包间和大厅，可以满足不同需求消费者的需求。环境优雅的户外垂钓中心，能带给你无尽的生活享受。

服务模式

七.中国第一个“政策+实体对接”模式——武汉何忠青年养老社区

联合养老社区是根据美国CCRC的可持续健康理论建立的。该社区包括55至70岁的活跃老年人社区和70岁以上的持续护理社区。根据客户不同阶段的健康状况，提供独立生活、辅助生活、专业护理等系统服务。

2013年10月23日在武汉竣工，进入试运行阶段，占地245亩，建筑面积18万平方米。作为国内首个实物养老保障计划，首创“保单+实物对接”模式，针对中产阶级养老市场。入住费由入场费、月租、服务费组成，餐费根据膳食标准另行计算。以生活在活跃的老年区为例，按照现在的市场价，除了入场费，每月只需1350元就可以租到两室一厅，服务费每月每套只要700元。购买友联人寿实物养老保障计划的客户，可以保证停留在保险合同约定的年龄，不考虑未来社区租金的上涨，只需按当前市场价格支付服务费。

如果选择购买保险产品，联合人寿推出了三种实物养老保障计划，包括:联合享受卓越年(A)、联合享受卓越年(A)和联合享受卓越年(A)。以35-40岁的客户为例，如果选择10年付款期，每年的投资只有3-5万元。

何忠青年生活养老社区规划

联合养老社区外部

八、中国第一所大学式养老机构——绿城乌镇雅苑

▌特色-大学服务

9.“大社区+养老群体”的发展模式——万科追随花园嘉树，被业界认为是万科第一个真正的养老项目

依托良渚文化村项目，项目采用“大社区+老年群体”的发展模式。绥远嘉树的土地属性为旅游用地(商业用地)和40年产权(2003-2043)。从产品设计、服务支持、模式领域的经验来看，万科已经使该产品成为目前市场上相当不错的养老产品，也是万科进军养老地产，尤其是养老服务的试点产品

项目概况

规划建设健康公寓58937平方米(占地面积93%)，公共设施5381平方米(不含容量)，“金十字”护理中心4571平方米(占地面积7%)。健康公寓是17栋5-6层的多层产品，其中一栋是需要救助的老人护理区，共96张床位，另外16栋是照顾自己的老人生活区，分为75㎡、100㎡和111㎡三种类型，共575套房，其中75㎡占60%。此外，小区还配有地下车库，面积11073平方米，停车位230个。

配套设施

1.老年公园:“金十字”健康休闲区