土地使用税会计处理 新《租赁》准则的会计处理及税收差异

首先，本标准适用于所有租赁，以下情况除外:

承租人通过许可协议取得的电影、录像、剧本、手稿等著作权、专利权等项目的权利，以及通过转让、划拨或出让等方式取得的土地使用权，适用《企业会计准则第6号——无形资产》。

出租方授予的知识产权许可以《企业会计准则第14号——收益》为准。

本规范不适用于矿产、石油、天然气及类似不可再生资源的勘探或使用的租赁、承租人对生物资产的租赁、以建设和经营转让方式参与公共基础设施建设和经营的特许经营合同。

注:对于出租人，如果出租土地使用权、建筑物、房屋等。，适用《企业会计准则第3号——投资性房地产》。

二、对于短期租赁和低价值资产租赁，承租人可以选择不确认资产使用权和租赁负债。

如果作出这种选择，承租人应在租赁期的每个期间，按照直线法或其他系统合理的方法，将短期租赁和低价值资产租赁的租赁款项计入相关资产成本或当期损益。(能体现承租人的受益模式)

短期租赁是指自租赁期开始之日起，租赁期不超过12个月的租赁。有购买选择权的租赁不是短期租赁。

低价值资产租赁是指单个租赁资产全新时价值较低的租赁。

低价值资产租赁的判断只与资产的绝对值有关，不受承租人的规模、性质或其他情况的影响。

承租人转租或者预计转租租赁资产的，原租赁不是低价值资产租赁。

三.租赁的标识

其中，在整个使用期间支配已确定资产的使用权:

在整个使用期间，客户有权支配已识别资产的使用目的和方式。

例子包括:

更改资产输出类型的权利。例如，决定是使用集装箱运输货物还是储存货物。

改变资产产出时间的权利。例如，确定机器或电厂的运行时间。

改变资产输出位置的权利。例如，决定卡车或轮船的目的地。

改变资产是否生产和生产多少的权利。例如，决定是否使用发电厂，将产生多少电力。

已识别资产的用途和使用方式已在使用寿命开始前预先确定，客户有权在整个使用寿命期间以其确定的方式自行或领导他人经营该资产，或客户已设计了已识别资产并在整个使用寿命期间预先确定了该资产的用途和使用方式。

四.示例:

甲公司向乙公司租赁推土机、卡车和长臂挖掘机用于采矿业务，租赁期限为4年。乙公司同意在整个租赁期内维护所有设备。合同固定对价300万元，每年分期支付，每年支付75万元。合同考虑包括每台设备的维护费用。

合同中有三个租赁部分和三个相应的非租赁部分。

甲公司观察到，乙公司在市场上租赁四年的推土机、卡车和长臂挖掘机的价格分别为90万元、58万元和120万元，小计268万元。

可以确定推土机和卡车维修服务可观察到的单项价格分别为16万元、8万元和28万元，小计52万元。

V.承租人的会计处理:

租赁负债:按照租赁期开始日未支付的租赁款现值进行初始计量。

贴现率的确定:承租人应采用租赁利率作为贴现率；如果无法确定租赁的内含利率，则以承租人的增量借款利率作为折现率。

具体来说:

租赁时:

借款:资产使用权

租赁负债-未确认的融资费用

银行存款

贷方:租赁负债-租赁付款金额

银行存款

估计负债

后续测量:

借:财务费用

贷款:租赁负债-未确认融资费用

借款:相关成本和费用

贷方:资产使用权累计折旧

借款:租赁负债-租赁付款

贷款:银行存款

不及物动词税收差异:

可见，会计处理是利息费用+会计折旧，税务处理是租赁费用或折旧。前期会计确认的成本高，后期逐年降低，而税法确认的成本每年一致。所以前期会增加年税差，后期会减少。

七、税收政策:

1.企业所得税

企业所得税法

第11条

计算应纳税所得额时，应当扣除企业按照规定计算的固定资产折旧。

下列固定资产不得计提折旧和扣除:

(2)以经营租赁方式出租的固定资产；

企业所得税法实施条例

第四十七条企业根据生产经营活动需要出租固定资产支付的租金，按照下列方法扣除:

(一)以经营租赁方式出租固定资产发生的租赁费用，按照租赁期限统一扣除；

(二)以融资租赁方式出租固定资产发生的租赁费用，应当按照规定分期提取和扣除折旧费用。

第五十八条固定资产的计税基础按照下列方法确定:

(3)融资租赁的固定资产，以租赁合同约定的付款总额和承租人签订租赁合同发生的相关费用为计税依据；租赁合同未约定支付总额的，以承租人在签订租赁合同时发生的资产及相关费用的公允价值为计税依据；

融资性售房及租回业务中承租人出售资产的税务问题公告

根据现行企业所得税法及相关收入确定规定，融资性售后回租业务中，承租人出售资产不确认为销售收入，融资性租赁项下的资产仍按承租人出售前的原账面价值计提折旧作为计税依据。租赁期内，承租人支付的融资利息部分，作为企业财务费用税前扣除。

因此，承租人不确认收入，无论是直接租赁还是回租。

2.大桶

财政部、国家税务总局关于全面推进营业税改征增值税试点的通知；

融资租赁服务是指以融资和所有权转移为特征的租赁活动。即出租人按照承租人要求的规格、型号、性能等条件购买有形动产或不动产租赁给承租人。合同期内，租赁物所有权属于出租人，承租人只有使用权。合同期满，租金付清后，承租人有权按残值购买租赁物，拥有所有权。出租人是否将租赁物出售给承租人，属于融资租赁。

融资租赁服务根据标的不同，可分为有形动产融资租赁服务和房地产融资租赁服务。

融资性售后回租是指承租人以融资为目的，将资产出售给从事融资性售后回租业务的企业，再由从事融资性售后回租业务的企业将资产出租给承租人的经营活动。

融资性售后回租按“贷款业务”缴纳增值税。

3.契税

财政部、国家税务总局关于企业售后回租融资有关契税政策的通知

第一条规定，融资租赁公司开展售后回租业务，取得承租人房屋和土地所有权的，应当按照规定纳税。售后回租合同期满，承租人回购原房屋和土地所有权的，免征契税。

4.财产税

财政部、国家税务总局关于房产税和城镇土地使用税有关问题的通知

第三条规定，承租人应当自融资租赁合同约定的起租日的次月起，按照财产残值缴纳房产税。合同没有约定起止日期的，承租人应当自合同签订后的第二个月起，按照财产残值缴纳房产税。

5.土地使用税

《土地增值税暂行条例》规定，转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税人。

所以融资租赁期限届满，不动产所有权转移，出租人需要缴纳土地增值税。

6.印花税

关于融资租赁合同印花税政策的通知

第一条规定，为开展融资租赁业务而签订的融资租赁合同，按照其中载明的租金总额和“贷款合同”的税目，按0.5%的税率征税和脱钙。