北京房贷收紧楼市降温 降了！这些热点城市房价全面降温 北京有房直降200万

随着房地产调控的推进和货币环境的收紧，“楼市变了”的消息层出不穷。楼市变了吗？多重监管因素叠加下的楼市会如何走？

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房价的总体增长率已经下降

北京及周边地区房价环比下降。12日，北京楼市降温。中国社会科学院财经研究所《中国住宅发展报告》项目组和中国社会科学院城市与竞争力研究中心于5月发布了《住宅市场发展月度分析报告》。数据显示，随着调控政策的逐步收紧，5月热点城市房价整体回落，北京房价首次回落。

各大城市大数据环比价格指数显示，5月份样本城市环比平均涨幅降至1.11%，较上月下降1.2个百分点。其中，重庆、广州、青岛、成都、济南分别增长5.48%、5.39%、5.02%、3.87%和3.45%，在样本城市中排名前五；与此同时，廊坊、北京、天津、深圳、苏州、合肥、郑州等城市房价稳定或环比下降。其中廊坊、北京、天津分别下跌8%、4.09%、1.97%，进入房价泡沫新阶段。

根据各大城区大数据房价指数，2017年5月，北京各区房价全线下跌，西城区下跌8.43%，海淀区下跌7.45%，引领全市各区县下跌。2017年5月，通州区是北京所有区县中抗性最强的，环比仅下降0.01%。这主要是通州区的双限购政策，行业泡沫比较低。

有学区房直降200万

目前北京楼市呈现新房和二手房同时趋冷的局面。由于招生政策的重大调整、对实际居住的重视以及试行多校抄写员，即使是以前“故意”上涨的学区房价也有所下降。

6月11日，记者走访了德外学区房、皇城根小学、金融街学区房、奋斗小学、实验二小学等多个学区，发现20万元的学区房“不见了”。有学区房公开报价踩线15万，报价14.99万。与3月17日之前的峰值相比，单价每平方米下降了2万到3万元，房价下降了100多万元。

据皇城根小学附近某房产中介内部官网显示，4月27日，学校附近一套房价格由1050万降至1005万。5月24日，此房降价75万，6月8日，此房降价100万。经过三次价格调整，这套房子的价格降到了220万元。

很多中介表示，目前不敢接手金融街学区房和实验二小学学区房。由于业主心理预期价格较高，不愿意降到15万元以下，暂时挂不了网，没有公开交易记录。

环京房价也将慢慢降温

北京是全国房价的风向标。如果北京沦陷，北京也会逐渐降温。数据显示，5月份天津新房价格下跌1.97%，廊坊下跌8%。业内人士认为，北京、天津和河北房价的下跌源于政府对住房投资需求的严格控制。北京不仅要求“房屋认定、贷款认定、商业认定、离婚认定”，还调整了录取政策，对学区房炒进行了精准打击。北京周边城市联合发布需求控制政策，要求地方社保三年以上。

《中国住宅发展报告》项目组5月发布的《住宅市场发展月度分析报告》显示，随着资金的收紧和地方政府对住宅投资需求尤其是跨区域住宅投资的联合调控，大部分城市的房价短期上涨将受到抑制，北京等前期房价涨幅过大、泡沫较大的城市短期内将继续下跌。

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房贷利率高喊“涨”

中原地产首席分析师张大伟表示，自2016年“930”政策以来，全国45个以上城市已经发布了140多次各种房地产调控政策，阻断了投资者的房地产投机。但房贷利率全线上涨，处于历次宏观调控中心的房地产市场也在遭受金融政策调控。

随着信贷紧缩，银行房贷利率普遍上升，一些城市首套房贷利率实际上比基准利率上升了20%。据媒体报道，几个月前，许多商业银行对首套住房抵押贷款利率提供15%的折扣。最近一线城市和一些热点城市纷纷上调首套房贷利率。北京、上海、广州多家银行将首套房贷利率上调10%，上海某股份制银行也将首套房贷利率上调至1.2倍。同时也有二三线城市不断跟进。另据了解，工行、农行、中行、建行、交通银行的二手房贷款利率已升至1.2倍，民生银行已升至1.3倍。

放贷周期延长

虽然目前大部分银行没有提高首套房贷利率，但银行贷款周期普遍延长也会让购房者感到备受折磨。“贵还是等”是很多银行给购房者提供的唯一选择。

目前银行审批到房贷的周期一般在35-40个工作日左右。个别银行甚至贷款周期更长，审批条件比以前更严格，对购房者的收入流量和还款能力要求也相对较高。

一方面，许多银行家承认他们仍在施压配额；另一方面，贾伟安捷规划部经理吴浩表示，各区县建委的审批速度仍然不一样，有的甚至达到两个多月。“贷款周期肯定很慢。”就连一些房地产中介和银行个人贷款专员也表示，贷款审批周期“没有明确的时间表”。

房贷利率下半年或持续上升

荣360监测数据显示，5月份中国首套住房抵押贷款平均利率为4.73%，较上月上涨4.64%。与去年5月的4.45%相比，增长了6.29%。荣360监测的35个城市首套房贷平均利率中，大连最低为4.43%，石家庄最高为4.99%。业内人士认为，未来抵押贷款利率可能会继续上升。

中原地产首席分析师张大伟所有银行都有进一步上调的可能，对资质相对较差的客户审核更严格。未来一定会有银行继续提价。这种趋势是否会加速，取决于资本价格的上涨速度。

就市场而言，安居客地产分析师认为，抵押贷款利率的上升加剧了买家对当前楼市的观望态度。市场热度下降的重要原因之一在于房贷政策的不断收紧。比如各大银行提高房贷利率。“房贷压力加大，一定程度上导致买房人数减少。一些急于卖房的房东可能会主动降低报价，降价出售，所以现阶段购房者的议价能力相对提高。”

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限售房已经成为调控的主流，今年，限售房已经成为这个房地产调控政策的主流。近日，中原地产研究中心最新统计显示，成都、厦门、福州、青岛、杭州、广州、珠海、惠州、承德、保定、北海、南宁、张家口等36个以上城市。，历史上首次启动了限制购房后转让的楼市调控政策。最令人震惊的是保定、珠海出台的“十年”限售措施。

最早出台限售政策的城市是厦门，要求新购买的房屋在取得产权证2年后上市交易。后来很多城市纷纷效仿，有的城市延长到3年。后来保定白沟新城把限售期延长到5年。前不久，保定、珠海出台了“十年合同”限购措施，被称为历史上最严格的限购。

“未来，在这些城市购买新房一般会在4-5年后，或者更长时间后出售。”中原地产首席分析师张大伟表示，由于许多限售房城市主要从事新房交易，从签订合同到获得房产证一般需要一两年时间，加上2-3年的禁售期，“转售”周期明显延长。

“一般投资者会寻找周转更快的房产进行投资。限售房后，这些房子失去流动性，投资者入市的概率小很多。”米德兰房地产全国研究中心主任何倩如也认为，限售最大的积极作用是打击投资者。只有稳定了投资者，房价“快涨快跌”的局面才会得到抑制。

“限制销售实际上是房地产市场的去杠杆化政策。按照3到5年的交易周期，不太可能吸引到高杠杆、高成本的资金。限售预计未来将迅速向三四线蔓延，未来可能有50多个城市实施限售。”张大伟分析说。

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许多专家表示，楼市将全面降温。随着实体政策的增加和货币环境的整体收紧，楼市接下来会怎么走？

上海亿居房地产研究院副院长杨红旭表示，本轮上半年房地产调控在一些热点的限购、限价、限贷、限售等房地产政策中起到了关键作用。未来半年，关键因素将转为货币信贷和流动性紧缩，属于房地产行业的外部环境！

中原地产首席分析师张大伟预测，随着房贷利率上升，购房者的资金成本持续上升，量变到质变的过程已经逐渐完成，贷款压力越来越大。目前市场成交量全面降温，降价开始出现。

中国社会科学院的易宪容表示，不断上升的住房抵押贷款利率，加上此前的“五限”政策，首先使住房投资投机者不仅不愿意重新进入房地产市场，而且使他们感到进入房地产市场的成本在上升，杠杆率在下降，因此他们害怕并无法重新进入房地产市场。如果房屋投资投机者害怕，无法进入房地产市场，那么第一个想交易的进入者持有的房屋就没有接收者。在这种情况下，如果房地产市场的价格只略微下降，那么房地产市场的价格上涨有望立即逆转。

独立经济学家马光远表示，下半年北京房价下跌是合理的，因为交易被锁定，价格被锁定，流动性被锁定。这个市场不可能不调整；总的来说，去年的热点城市大多属于政策严格的地区。如果政策坚持到年底，这些地区的房价必然会降温。

本期编辑马援

来源: 微信公众号 央广新闻