投资性需求 为什么现在政策只抑制投机性住房需求,而不抑制投资性住房需求

8月30日，中国工商银行行长顾舒在中期业绩发布会上回答了《经济日报》记者的提问，表示下半年将把握个人住房信贷的区域和节奏，支持居民合理的住房信贷需求，遏制投机性房地产投机需求。

这个声音是迄今为止楼市调控的最新声音。即决策层对当前楼市投资性住房需求给出了肯定的答案，而投机性住房需求仍然是否定的。

投资和投机，表面上是短期投机和长期持有的区别，实质上有非常大的区别。

我一再强调，投机是政府控制的行政价格与市场价格巨大偏差的必然结果！也就是说，如果没有如此巨大的价差，就不会出现投机。就是行政管制价和实际市场价空之间的利润，投机就出来了。投机者收获这个差价，搅动市场，但本质上是提醒执政的执法者，如果你不尊重市场，不敬畏市场，那我们就按市场规律办事！两年前，我出版了《限购令是导购令》，很多人不明白为什么。后来我马上发表了《限购令是领导先买你再买你》，让很多人叫苦不迭，不解。结果，Xi涉及40多名公职人员，包括2名区级领导、4名区级主管部门的主任或副主任，其余大部分是行政部门的副主任、主任和科长等干部，他们集体认购房屋。最后，这些领导人被撤职或警告。

关于投资需求，我已经发表了几篇文章指出，投资性住房是房地产的生产环节和消费环节不能正常匹配时的润滑剂，即房地产领域的商业行为，是商品房当前价格和未来价格巨大偏差的必然产物！就像银行无法满足企业特别是中小企业的正常资本需求一样，需要在股票市场作为投资市场发行股票，以满足企业的资本运营。当开发商生产的房子无法被市场有效消化时，就需要零资金成本的投资需求来替代开发商的高成本资金链，让开发商专注于生产自己最擅长的房子，而投资者专注于拥有房子，让大家都尽自己最大的努力，让房地产市场稳步健康发展。购买房地产的投资者既能满足生产企业的资金需求，又能分享公司发展带来的分红机会。

因此，我们可以看到，投机是政策干预下捕捉价差的机会，而投资是捕捉市场不同时间段价差的机会。投机是政策给的机会，投资是时间给的机会。

去年底，中央经济工作会议提出“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”。要发展住房租赁市场，特别是长期租赁市场，保护租赁利益相关者的合法权益，支持专业化、制度化的住房租赁企业发展。"

这种描述显然对投资性住房的需求，尤其是对长期租赁住房的投资性业主，给出了一个完美的解释。

此前，早在三年前，中央经济工作会议就对投资性住房给予了完全积极的认可:“鼓励机构和个人购买存量商品房作为租赁住房提供者”，引发了中国房地产投资者的投资热潮，使最高领导人提出的解散地产股运动取得了重大胜利。

不幸的是，在库存被成功化解的同时，房价也大幅上涨，引起了更多没有房地产的居民的强烈不满，最终将矛头指向投资者，使投资住房需求成为供给方和消费方失衡的替罪羊。

十九大指出，当前中国社会的主要矛盾是“人们对美好生活的渴望与发展不平衡之间的矛盾”。这种解释给了房地产投资者最佳的市场定位，即在发展不均衡、不平衡的情况下，房地产投资者是稳定发展的润滑剂。

投资住房的本质是普通百姓参与国家建设，分享国家快速发展带来的财富机会。在投资性住房的持有阶段，正是住房提供者在这次中央经济工作会议上提出“发展住房租赁市场，特别是长期租赁”。

中国房地产政策摇摆的核心是对投资性住房需求的认识存在诸多偏差，导致政策重复。投资房必须是两套三套的居民需求，投资需求和改善需求没有明显区别。特别是对二套房的限制是楼市调控的重点，在收紧调控时要坚决克制，放松调控时要立即放松。最终，楼市起起落落。

因此，投资性住房需求是房地产稳定健康发展的长效机制，也是租购住房制度的核心。