新理益集团 佳兆业迈向A股第一步：争抢体育版图

凯撒，一支我既爱又恨的股票。客观来说，应该是先恨后爱的股票。

2015年3月买的凯撒，均价1.4元，买了不到一周就宣布停牌。本来以为过几天就复盘了，没想到停了724天。

恨:我以为会永远暂停，好让我人生第一次尝试全损。

爱:被动的抱了两年。复盘后，股价暴涨。今天收盘价2.75元，两年回报率95%。没想到是这两年买的股票中回报率最高的。

由于笔者在持有凯撒的爱恨情仇的过程中一直在密切关注有关凯撒的任何消息，昨天下午a股市场开盘前，一家与凯撒有关的a股上市公司宣布暂停交易。两只看似不相关的股票之间有什么内在联系？

我想借此机会和大家分享我对中国体育产业和凯撒的分析和看法。

1.a股中国体育产业多次因股权转让停牌

事实上，在过去的六个月里，关于中国体育产业的新闻仍在继续。中国体育产业这半年怎么了？我们先回顾一下从2016年11月到昨天的主要事件的时间线:

2016.11.13宣布夜间停牌，国家体育总局控制的中国体育产业将易手；

2016年12月1日凌晨，宣布停牌。中国体育产业第一大股东国家体育总局体育基金管理中心尚未与任何一方对接、协商、谈判，且无意受让；

2017年1月5日凌晨，宣布停牌，透露公司最大股东国家体育总局体育基金管理中心已收到国家体育总局的批准文件。经财政部批准，原则同意基金中心通过公开征集方式转让公司全部股份，共计1.86亿股，占总股本的22.07%；

2017年2月10日凌晨，基金中心公开征集的四家拟受让方分别是:北京向明体育文化有限公司、新立异集团有限公司、天津乐天安宏体育文化发展有限公司、深圳鹏星船务有限公司；

2017年3月30日中午公布，重大事项未公布，中午停止；

2017年3月30日晚公布。十个交易日之后，股权转让结果公布，公布谁来花。

第二，中国体育产业争夺谁将度过最后的时光

中国体育产业是中国第一家以体育主营业务上市的国有控股公司，主营业务包括房地产、体育健身和体育经纪。国家体育总局体育基金管理中心大股东未能履行向上市公司注入优质资产的承诺，选择履行2014年8月做出的承诺，如不履行承诺，将在三年内转让其在中国体育产业的全部股份。按照这个计算，股权转让最迟在2017年8月前完成。

从前五大股东可以看出，中国体育产业的大股东是国家体育总局。其他股份分散，因此股份转让后，新股东将控制公司，而CICC和社保基金将成为金融投资者。

除了体育产业，中国体育产业还做什么？在官网《中国体育产业》中，可以清晰的看到，房地产项目是中国体育产业的重要组成部分，其中奥林匹克花园是唯一获得奥委会授权的房地产品牌，覆盖全国23个省市的44个城市。

从网上数据看中国体育产业的收入构成，发现公司收入以房地产加体育为主，公司体育相关业务实现营业收入5.96亿元，利润3961万元；公司房地产相关业务实现营业收入5.85亿元，利润1609万元。房地产行业占收入的近一半。

根据2017年2月10日公告中的四位意向受让方，笔者推测，凯撒的子公司深圳鹏星船务是最有可能接管中国体育产业控制权的公司。

作者首先简要分析了四种意向受让方的背景:

1.北京向明体育文化有限公司

从公开信息来看，“向明体育”目前的股东“苏州普顺投资”相对低调，与体育行业没有交集。

2.新立异集团有限公司

新利益与中国体育产业之间有着悠久的历史。2006年，新力一董事长刘益谦通过其控股的新力一集团夺得中国体育产业法人股，并持续减持套现。不到两年，刘益谦盈利8.2亿多元，盈利10倍以上。新立异经营多个行业，但从未接触过流派。鉴于刘益谦的财富和任性，他经常用2亿买回来的鸡坛子杯喝茶，排名第二最有可能成功。

3.天津乐天安宏体育文化发展有限公司

众所周知，乐视体育旗下的乐视，缺钱。锅还能揭开吗？感觉没希望了。

深圳鹏星船务有限公司

至于深圳鹏星船务公司，乍一看似乎令人费解。据公开资料显示，该公司位于深圳，从事贸易和航运，经营蛇口、深圳至珠海和香港的高速客船。深圳鹏星船务隶属于深圳船务，而凯撒是深圳船务的实际控制人。近年来，除了做房地产，凯撒还将触角伸向了文化和体育领域。

我们来看看网上和中国时报上找到的信息，分析一下了解下鹏星航运的背景:

尽管凯撒在港停牌两年，但郭英成从未停止交易。一直在部署拓展文化体育产业的步伐，忙于各种资本运作。

从凯撒集团官网上看，凯撒已经复制了恒大和万达的发展路径，寻求房地产和体育文化的多元化布局。

北京向明体育文化公司、新立异集团、天津乐天安红体育文化发展有限公司、深圳鹏星船务公司提供了尽职调查材料，并交纳了保证金。通过以上分析，读者可以看到，中国体育产业的业务基本上是体育加房地产，凯撒的发展模式可谓是互补。

因此，凯撒代表方鹏星船务的投标也符合中国体育产业体育加房地产的原有发展逻辑，这也是笔者看好凯撒能在众多竞争对手中突围的原因。

第三，凯撒进军时尚的决心

在过去的两年里，与体育产业相关的政策和计划得到了大力推行。响应国家号召，大部分城市也纷纷推出了自己的体育产业计划。但由于体育产业投资回报期长，项目前期基本处于亏损状态，需要强有力的资金支持。

过去，体育产业投资绝大部分来自政府，其他资金来源很少。然而，目前地方政府财政一直处于相对紧张的状态。为了完成国家下达的任务，引进民间资本发展体育产业成为当务之急。

房地产开发商一直涉足体育行业，即使赔钱，一方面是因为房地产可以用体育作为房地产开发的主要理念，冠名团队，增加曝光度，有强大的资金实力维持；另一方面，地方政府往往在土地供应和工商业方面给予优惠政策，吸引社会资本进入体育产业。

其实国内体育产业起步的时候，房地产企业就成了俱乐部运营的忠实玩家。最经典的案例是大连万达，90年代A的霸主，万达集团从大连搬到全国；

另一个是广州恒大淘宝，中超六连冠。凭借俱乐部的良好表现，恒大地产也在短短几年内实现了业绩的线性增长。

目前，从事体育经营的房地产企业有恒大集团、绿地集团、R&F地产等。，但需要注意的是，大部分体育运营都处于亏损状态。

六连冠最佳中超球员广州恒大淘宝，2015年底被独立分拆上市新三板，同样亏损巨大。俱乐部2015年亏损高达9.53亿元，2016年上半年亏损3.12亿元。

房地产开发商似乎在继续玩烧钱的运动。其实就是借助体育产业带动房地产项目销售，以体育为先导和核心项目整体开发大片土地的游戏。

凯撒自然愿意放弃体育这块蛋糕，在2013年接手深圳大运会中心，作为文化体育产业的起点。尽管郭英成暂停了港股公司凯撒的交易，房地产项目一度受阻，但这并不能阻止凯撒进军文化体育产业的决心。2016年9月，凯撒邢凯体育基金与邢凯资本共同成立，规模100亿元。基金投资方向包括场馆、竞赛、运动训练相关周边行业。

根据凯撒提供的数据，截至目前，凯撒已运营6个场馆，面积85万平方米，管理场馆总资产超过100亿元，是中国最大的民营文化体育产业综合运营商之一。

这次凯撒有意入股中国体育产业，目标应该是复制和推广深圳综合体育中心模式，借助回归a股资本市场拓展国家体育场运营市场，形成大规模的综合规模效应。而体育休闲旅游作为一个新的发展主题融入商业地产，体育与商业地产的结合提升了房地产的竞争力。

4.停牌724天的港股凯撒恢复交易

早在2014年，有报道称，郭英成因涉及一名南方官员的腐败案件而滞留香港，不敢进入内地。随后，在2015年，凯撒遭遇了债务危机。由于涉及一名官员的腐败案件，凯撒于2015年3月30日停牌，停牌前其股价收于1.56港元。时隔两年，上周选择3月21日复盘。

复牌当天，凯撒股价上涨87%，至2.92港元，最终收于2.43港元。

在郭英成退出资本市场的两年里，许多在港股上市的房地产公司都在准备回归a股，比如恒大和万达。而深圳出生的凯撒，有着土地储备多、旧房改造项目多的优势。据财经报道，凯撒土地储备2100万平方米，其中80%集中在深圳。

在凯撒债务重组频频受阻的情况下，金融巨头看中了凯撒的价值，于是中信和平安伸出了援手，中信向凯撒提供了300亿元人民币的援助，平安银行也与凯撒签署了500亿元人民币的战略合作协议。

大家都很清楚，也应该知道，这两年深圳房价飞涨，全国领先。2014年底，由于政府封锁，凯撒的项目建设暂停。作为深圳老改革之王，我想不到现在的每一朵云都有一线希望。这些因某种原因延迟入市的项目，刚好赶上本轮楼市的火热上涨行情，收益可观。

凯撒最新的财务报告充分证明了这一点。截至2016年12月31日，凯撒总资产达到1658亿元，同比增长30%。其中，流动资产净值724亿元，同比增长一倍。同期，凯撒的现金和银行账面资本达到166亿元，这意味着凯撒有足够的资金用于未来发展。

在中信和白色勇士国有企业平安的支持下，凯撒的债务重组正逐步走上正轨。再加上手头优质资产，政治风险已经消除。对凯撒来说，目前的问题更多的是市场情绪。

5.利用a股资本市场开辟“体育+房地产”模式

我想知道凯撒在a股体育产业停牌前一周选择复牌是否是巧合。

毕竟港股复牌引起了一些新闻舆论，可以增加其他竞标者的压力，增强投资者和市场对凯撒的信心。当港股复盘危机解除，国综强大的合作伙伴联盟资金充足时，体育总局也应该更倾向于将控制权转移给有实力和经验的凯撒。

如果凯撒成功参与中国体育产业，将借助a股资本市场的东风，开辟“体育+房地产”的发展模式。作为小股东，我相信郭老板会有机会挽回在资本市场失去的两年，在资本市场上再接再厉。

附件:凯撒2017.03.27绩效发布会要点

1.目前旧房改造项目土地储备超过1300万平方米，可售面积保守估计为2000万平方米，其中860万平方米土地在深圳，供未来开发；

2.未来将继续以并购和城市更新为重点，以公共征地为辅，以深圳、上海、北京及周边核心城市圈为重点；

3.预计2017年将启动23个项目，其中10个是新项目。其实用建筑面积估计约为451万平方米，竣工建筑面积约为268万平方米。年底在建建筑面积约720万平方米，交付建筑面积预计180-220万平方米；90%的可销售资源位于一二线城市；

4.2017年的销售目标是350亿人民币，我们将在未来两到三年内努力实现1000亿人民币的目标。