会找房 会找房联合空白发布2020中国住房租赁市场年度报告

3月21日，国内领先的SaaS长期租赁公寓服务平台将联合找房空怀特研究院发布《2020年中国住房租赁市场长期年报》(以下简称《报告》)。报告以一二线13个城市为样本，从宏观市场分析、行业发展趋势分析、政策解读、行业展望四个维度对长期租赁行业进行分析预测。

01 宏观层面，短期不确定长期很美好，行业回归以价值为核心

报告显示，在过去的2019年，长期租赁公寓市场迅速修正，行业从虚假繁荣进入理性发展阶段。

长期出租公寓从业者回归以价值为核心的原有跑道。无论从供给方还是需求方来看，长期租赁公寓都会对租赁市场产生非常积极的影响，这是长期租赁行业改善的基础。

首先，长期租赁公寓增加了租赁市场的有效供给，也能有效稳定租金；第二，使租赁关系更加稳定；此外，分散式长期租赁公寓有效地解决了住房供应和住房需求之间的不匹配。

对于疫情的影响，报告认为行业内在矛盾在短时间内被放大，从而增加了行业的不确定性风险。长期租赁公寓的商业模式在短期内将面临巨大挑战，管理不善、资金压力过大的企业可能面临破产。但好的一面是，随着问题的暴露和关注度的增加，行业提升的力度会加速积累。

02 市场层面，租金稳中有降，95后需求驱动行业变革

该报告以惠兆芳长期租赁公寓SaaS系统的背景样本数据为基础，分析了2019年的整体租金数据。数据显示，2019年整体租金稳定，略低于2018年。导致租金下降的主要原因是机构经营者下调租金，整体下降幅度较大，而业主直接租赁市场的租金相对稳定。

2019年，由于市场环境的变化，在需求更加稳定、金融环境更加谨慎、市场监管更加健全的基础上，租金快速上涨受到抑制，并逐渐趋于理性。与2018年相比，2019年一线城市和13个城市租金均有所下降，一线城市下降0.32%，13个城市整体下降0.78%。北、广、深四个一线城市呈现出了领涨抗跌的特点。

无论是一线城市还是13个城市，2019年的租金收入比都比2018年大幅下降，居民的租金负担也有所下降。2019年，随着租金涨幅放缓，租金收入下降，目前约为22.2%，为六年来的最低点。

此外，根据全方通近3年的数据，90后和95后租房者的总比例接近70%，从2018年开始，95后已经取代90后成为租房主力，占近50%。

由于原有存量房屋缺乏装修和翻新，加上95后租房者更注重房屋质量，导致供应结构不匹配，导致供应方做出改变，以满足新一代租房者的刚性需求。

03 政策层面推动多元主体共赢，住房租赁市场进一步规范化

2019年，长期租赁公寓行业呈现出明显的差异化，相关行业政策的制定和实施对各地区公寓企业的发展产生了直接影响。

报告显示，2017年至2019年，中央和地方租赁政策从固定调整转向落地，并逐渐制度化。报告指出，根据政策系统化程度，住房租赁政策可分为四个阶段:固定调整阶段、落地阶段、启动监管阶段和政策系统化阶段。

纵观2019年整个长期租赁市场政策的特点，在2019年颁布的政策中，13个城市进行了监管行动，12个城市增加了租赁住房的供应，7个城市颁布了与租户权益相关的政策，4个城市提供了财政支持。共有46项相关政策、35项增加供应政策、11项租户权利政策和7项财政支持政策。因此，可以判断，促进多主体供给，规范房屋租赁市场是当前的当务之急。

在房屋租赁市场发达的一线城市，政策导向非常明确，高度注重监管规范和增加供给。北京的重点是集体租房、黑中介、炒房等问题；上海既注重供给，又注重监管；广州倾向于增加供给；深圳倾向于规范市场。

但二线城市的扶持政策参差不齐，差异化明显。一般来说，有两种趋势。第一类房屋租赁政策覆盖面广，逐渐系统化，如沈阳、成都、杭州等城市；第二类城市住房租赁政策尚未形成体系，重点解决单点问题，如重庆、南京、武汉、郑州等城市。

04 整体展望，长租行业的6大建议

经过对长期租赁行业的宏观审视、行业分析和政策解读，报告最后根据行业目前的发展提出了改进的建议和指导。

报告认为，一个运行良好的房屋租赁市场应具备四个基本条件:供需动态平衡、租金负担可承受、租赁关系长期稳定、金融风险基本可控。因此，未来公寓企业和行业从业者可以关注以下重点行业发展方向:

一是关注热点城市，增加新出租屋供应。二线重点城市存在布局不足的问题，可以新增出租屋，关键在土地。

第二，盘活存量。利用税收等手段促进个人闲置住房进入租赁市场，鼓励业主将住房长期转租给租赁经营企业，实现专业化、规模化经营。

第三，规范“N+1”模式，扩大有效供给。一床一房的需求是客观存在很久的。在这种情况下，目前租赁运营商广泛采用的“N+1”模式很好地解决了这一矛盾。

第四，发展长期租赁经营机构。利用互联网技术解决租赁信息虚假不透明问题，有序培养专业租赁经营者，促进行业基金监管发展，允许租赁经营者基于租赁收入流量向银行申请流动资金贷款，鼓励长期控股租赁经营者发展。

第五，保障租客的基本权益。如果不随意增加租金，也不能随意驱逐房客，应该通过租赁立法的手段，从根本上保护房客的基本权益。

第六，扩大租户的有效支付能力。鼓励更灵活的租金支付方式，减少租房前期一次性现金支付的压力。