《北京市共有产权住房管理暂行办法》公开征集

《北京市共有产权房屋管理暂行办法》公开征求意见

近日，市住房和城乡建设委员会会同市发改委、市财政局、市规划土地委员会共同起草了《北京市共有产权住房管理暂行办法》。

※起草《办法》的背景

第一，全面贯彻中央文件精神。2016年中央经济工作会议明确指出，要坚持“房子是为了居住，不是为了投机”的定位，准确把握房子的住宅属性。2017年4月，住房和城乡建设部、国土资源部发布《关于近期加强住房和土地供应管理和调控的通知》，提出在住房供需矛盾突出的超大城市等热点城市增加公共租赁住房和共有产权住房供应。

二是进一步推进房地产市场监管。在“3·17新政”严格的需求侧调控的基础上，为了深化住房供应侧的结构性改革，进一步完善住房供应体系，满足基本住房需求，这一次出台了共有产权住房政策，整合各种已售保障性住房和政策性住房，回归住房的住宅属性，促进保障性住房资源的公平合理分配，充分发挥改善民生和规范房地产市场的双重作用。

三是总结自住工作经验。自2013年以来，我市在自住商品房工作中探索了一些有效的经验和做法，如限制无住房家庭的供应目标、实行区域分配、引进专家审查和提高规划设计标准等。，得到了群众和社会的一致认可，有必要通过完善政策来巩固。共有产权住房是对原有自住商品房政策的进一步调整、优化、升级和规范，今后无论从建设质量、管理水平还是供应规模上都将进一步提高。

※措施的意义

第一，有利于建立租购并举的住房制度。党的十二大提出，要坚持住房的住宅属性，完善基本住房保障制度和租购结合的住房供应制度。共有产权住房政策有利于抑制住房投资的投机需求，使住房制度更加公平合理，促进房地产业稳定健康发展，加快形成符合首都特点的房地产市场基本制度和长效机制，帮助更多人实现住房。

二是有利于满足无房家庭的住房需求。在共有产权住房政策中，政府通过政府和购房者共享产权的方式，将政府持有的部分产权的“使用权”转让给首次购房者，进一步降低了房屋的售价，充分减轻了购房负担，最大限度地支持了夹心阶层的首次住房需求，满足了无房家庭的住房需求。

第三，有利于进一步稳定房地产价格。该市正在深化对房地产市场的调控。通过引入共有产权的住房政策，通过合理定价，分配更加公平合理，坚决抑制投资投机购房需求，将有效促进我市房价平稳运行。

※措施的主要内容

一、规划建设

首先，要结合城市的功能定位和产业布局，选择产权共有的住房。优先考虑交通便利、公共服务设施、市政基础设施等配套设施相对完善的地区，促进就业与居住的合理匹配，促进职业与居住的平衡。

二、建设共有产权房屋的土地，应当采取“限价、竞争性地价”、“综合招标”等多种方式出让。按照竞争、择优、公平的原则选择施工单位，实行施工标准和工程质量承诺制。

三是市住房和城乡建设委员会、市规划和土地委员会制定了共有产权住房建设技术导则。相关管理部门将严格按照标准对规划设计方案进行审查，并依法进行日常监督。

二、审计分布

一是明确供应对象是符合本市购房限制条件且没有家庭成员名下住房的家庭。其中，单个家庭申请购买的，申请人应当年满30周岁。一个家庭只能购买一套共有产权住房。

二是严格限制购房，已签订购房合同、征收安置房补偿协议、房屋过户记录的申请人不得购买共有产权房屋。

第三，促进工作和住所的平衡和准确分配。住房优先安置给在项目区内工作的在项目区内有户籍的家庭和在本市其他地区无住房的家庭，以及在项目区内符合限购住房条件且工作稳定的在本市无住房的家庭。

第三，规范管理

一、共有产权房屋已经购买出租的，购买人和持有机构按照房屋产权份额取得相应部分的租金收入，在购买合同中约定。

二、购买共有产权房屋不满5年的，不得转让其产权份额，已完成5年的，可按市场价格转让其产权份额。

第三，要严格查处虚假购买和非法使用行为，禁止在10年内重新申请本市各类经济适用住房和政策性住房。申请家庭成员在本市信用信息管理系统中有违法行为或者严重失信行为的，限制购买共有产权住房。

第四，新旧政策的衔接

本办法实施前出售的自住商品房项目的出租和出售管理仍按原规定执行。本办法实施后，未售出的自住商品房按本办法执行。

※措施的重点

一、“新北京人”分布不低于30%。各区人民政府应当根据共有产权住房的需求，合理安排共有产权住房用地，其中，满足本区非居民家庭住房需求的住房数量不得低于30%。

二是网上申请。符合条件的家庭，登录区住房和城乡建设委员会官网申请购房，在网上如实申报家庭人口、户籍、住房等情况，并准备相关证明材料。让“多数据跑，少人跑腿”，实现高效便捷服务的目的。

第三，规范退出机制。购买共有产权房屋5年后，所购房屋的产权份额可按市场价格转让。在同等价格条件下，中介机构可以优先购买并继续作为共有房产使用；代理放弃优先购买权的，购买人的转让对象应为符合共有产权住房购买条件的其他家庭。这将有助于实现共有住房的循环利用，并在保障共有住房方面发挥更大的作用。

※建议反馈方式

如对本办法有自己的意见和建议，请于2017年8月10日17:00前通过传真或电子邮件反馈至北京市住房和城乡建设委员会。

传真:59958478

邮箱:gongyouchanquan@163.com

我们期待您的关注和参与！

北京市共有产权房屋管理暂行办法

第一章总则

第1条

为深化本市住房供应侧结构改革，完善住房供应体系，规范共有产权住房建设和管理，满足基本住房需求，根据住房和城乡建设部等六部委《关于试点城市开发政策性商品住房的指导意见》，结合本市实际情况，制定本办法。

第2条

本办法所称共有产权住房，是指由政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段同质量商品住房价格水平，使用权和处置权受到限制，实行政府与购买者共有产权的政策性商品住房。

本办法适用于本市行政区域内共有产权房屋的规划、建设、出售、使用、收回和监督管理。

第三条

市住房和城乡建设委员会负责建立全市共有产权住房工作的协调推进机制，具体负责共有产权住房的政策制定、规划编制和指导监督。

市发改委、市财政局、市规划和土地委员会、市民政局、市公安局、市人力资源和社会保障局、市地方税务局、北京住房公积金管理中心等部门按照职责分工做好相关工作。

区人民政府负责组织本行政区域内共有产权房屋的土地供应、建设、安置、使用、收回和监督管理。

第四条

市、区住房和城乡建设委员会应当确定经济适用住房的专业经营管理机构，代表政府持有政府份额的共有产权住房，并按照有关规定和合同约定负责具体管理和服务工作。代理决策、经营和资金管理办法由市住房和城乡建设委员会和有关部门另行制定。

第二章规划建设

第五条

市规划和土地委员会、市住房和城乡建设委员会应当根据本市共有产权住房的需求、城乡规划的实施情况、土地利用现状和经济社会发展水平，合理安排建设共有产权住房的土地，并在年度土地利用计划和土地供应计划中单列优先供应。

区人民政府应当根据共有产权住房需求，合理安排共有产权住房用地，满足区内符合条件的家庭和重点人才的居住需求。其中，不少于30%的住房应满足在该地区工作的非本地家庭的住房需求。

市住房和城乡建设委员会可以根据中心城市对共有产权住房的需求和土地短缺的情况，协调新城开发区的住房分配，促进中心城市的人口救助。

第六条

共有产权房建设项目应根据城乡规划要求，结合城市功能定位和产业布局进行项目选址，优先选择交通便利、公共服务设施和市政基础设施等配套设施齐全的地区，促进就业与居住合理匹配，促进职业与居住平衡。

第七条

共有产权的房屋建设用地可以通过“限价、竞争性地价”、“综合招标”等多种方式出售。按照竞争、择优、公平的原则选择施工单位，实行施工标准和工程质量承诺制。

第八条

市住房和城乡建设委员会、市规划和土地委员会应当制定共有产权住房建设的技术指南。开发建设单位承诺的建设标准高于技术导则标准的，有关行政主管部门应当按照承诺的标准对规划设计方案进行审查，并依法进行日常监督。

共有产权的房屋单元以中小户型为主，户型设计功能布局合理，有效满足居住需求。

第三章配售审核

第九条

申请购买本市共有产权住房的家庭，应符合下列条件:

申请人应当具有完全民事行为能力，申请家庭成员包括夫妻双方和未成年子女。单身家庭申请购买的，申请人应当年满30周岁。

申请家庭应符合本市住房限购条件且家庭成员无住房。

一个家庭只能购买一套共有产权住房。

第十条

申请家庭符合本办法第九条规定的条件，但有下列情形之一的，不得申请购买共有产权住房:

申请家庭已签订房屋购买合同和安置房补偿协议。

申请家庭有房屋转让记录。

一个住房家庭的夫妻离婚后分开申请，离婚期限不满三年的。

申请家庭有违法建筑行为，申请时违法建筑、构筑物或者设施未拆除的。

申请家庭租住公共租赁住房或公有住房，然后购买共有产权住房的，应在网上签订购房合同前，书面承诺腾退所租住的住房。

第十一条

共有产权住房的安置由各区住房和城乡建设委员会组织实施，住房优先安置到项目区户籍户和在项目区工作的本市其他区无房户，以及符合本市购房限制条件且在项目区稳定工作的非户籍无房户。

其中，非居民家庭购买本市共有产权住房的具体条件，由各区人民政府根据本区功能定位和发展方向的实际情况确定，并向社会公布。

第十二条

共有产权住房网上购买，具体按照以下程序进行:

网上公告。开发建设单位在获得项目规划方案批复后，应向项目所在地的区住房和城乡建设委员会提交开通网上申购申请。经审批后，允许开通网上订阅，并发布项目公告。在线订阅期不得少于15天。

网上申请。符合条件的家庭可在共享产权住房项目网上购房期间登录区住房和城乡建设委员会官网，在线填写《家庭购房申请表》和《承诺书》，如实申报家庭人口、户籍、婚姻、住房等情况。，并按照本办法和项目公告规定的条件准备相关证明材料。

网络审计。市住房和城乡建设委员会会同公安、地税、社保、民政、房产登记等部门，在认购期结束后20个工作日内，通过全市共有产权住房资格审查系统对申请家庭的购房资格进行审查，区住房和城乡建设委员会将对申请家庭在该地区的就业情况进行审查。通过考试的家庭可以获得申请代码。

申请人可登陆区住房和城乡建设委员会官网查看资格审查结果。对审核结果有异议的，可以在资质审核完成之日起10个工作日内，持相关证明材料向区住建委申请复核。

第十三条

区住房和城乡建设委员会监督和指导开发建设单位开展彩票配售。程序如下:

摇号列表。区住房和城乡建设委员会应根据职业和住房平衡、家庭人口等因素进行优先分组，确定摇号家庭名单，并在其官网上向社会公布。

彩票配售。共有产权住房开发建设单位取得预售许可证或办理现房销售备案后，在区住房和城乡建设委员会的监督指导下，对符合条件的申请家庭公开摇号，确定选房顺序。摇号应使用全市统一的摇号软件。抽奖结果将在区住房和城乡建设委员会官网和销售网站公示3天。

按顺序选房。开发建设单位应当提前5个工作日在销售现场和区住房和城乡建设委员会官网发布选房公告，明确选房时间、地点和批次安排。家庭按照摇号确定的顺序选房。如果家庭放弃选房，则由后续家庭依次补充。

购买确认。开发建设单位应当在选房现场核对被选家庭的申请材料，并保存相关复印件。如家庭购房申请表及网上打印的承诺函经申请家庭签字确认后，将提交区住房和城乡建设委员会审核。通过审核的住户可以签订购房合同。

第14条

申请人家庭获得的申请代码可以申请其他项目。申请时必须登录区住房和城乡建设委员会官网激活申请码。家庭情况如有变化，应及时登录网站进行更改。市、区住房和城乡建设委员会按规定重新审查。

申请家庭放弃所选住房或所选住房后未签订购房合同，且购房总次数为两次以上的，3年内不得再次购买该套共有产权住房。

第十五条

共有产权的房屋摇号，选房过程和结果应经公证机关依法公证，主动接受NPC代表、CPPCC委员和新闻媒体的监督，并邀请公众当场监督。

第十六条

开发建设单位公开选房后如有剩余房源，应按规定程序在区住房和城乡建设委员会官网发布公告，并组织其他摇号家庭轮流选房。

开发建设单位补选房后6个月仍有剩余住房的，由市住房和城乡建设委员会分配到其他区安置。

第四章共有产权协议

第十七条

共有产权住房项目的平均销售价格应低于同地段同质量的普通商品房价格，应根据项目开发建设成本和适当的利润，并考虑家庭购买的承受能力等因素综合确定。平均售价应在土地供应文件中规定。

开发建设单位应当根据平均销售价格，结合楼层、朝向、位置等因素，确定每套房屋的销售价格，价格浮动幅度为5%。

第十八条

购买人的产权份额，参照该项目平均售价与同地段同质量普通商品房价格的比例确定；政府产权份额，原则上由项目所在地的区级机构持有，也可以由市级机构持有。

第19条

共有产权住房项目的平均售价和分成比例，应在共有产权住房项目土地上市前和房屋出售前，由委托的房地产估价机构进行评估，由市住房和城乡建设委员会会同市发改委、市财政局和市规划土地委员会确定。评估和确定结果应向公众公开。

第二十条

家庭选择共有产权住房，夫妻双方应与开发建设单位和中介机构共同签订三方购房合同，作为购房者共有产权的共有人，未成年子女应共同居住。

购房合同应明确共有产权的份额、房屋的使用和维护、出租和出售收入的分配。

共有产权房屋交易合同示范文本由市住房和城乡建设委员会会同市工商行政管理局制定。

第21条

购买共有产权住房的，购房人可以按照政策性住房的有关贷款规定，申请住房公积金、商业银行等住房贷款。

第二十二条

开发建设单位、购房人和持有机构应当按照国家和本市的有关规定，向房屋所在地的房地产登记部门申请房地产登记。该房屋产权为“共有产权房屋”。登记事项在不动产登记簿上记载后，由不动产登记部门向当事人出具不动产权属证书，并按要求在补充栏中注明共有人的姓名、方式和份额。

第二十三条

购买的共有产权房屋用于出租的，购买人和持有机构应当按照房屋产权份额取得相应部分的租金收入，并在购买合同中约定。

购房人应在市级中介机构建立的网络服务平台上发布房屋租赁信息，优先选择有经济适用住房记录的家庭或符合购买共有产权房屋条件的家庭。具体实施细则由市住房和城乡建设委员会另行制定。

第二十四条

共有财产的购买人取得产权证不满5年的，不得转让该财产权利份额。因特殊原因确需转让的，可向原分配地区住房和城乡建设委员会提出申请，由经办机构回购。

回购价格根据购买价格并考虑折旧和价格水平等因素确定。购买的房屋继续作为共有产权房屋使用。

第二十五条

共有房产的购买人取得产权证满5年的，所购房屋的产权份额可以按照市场价格进行转让。

购买者应向原经销区域的住房和城乡建设委员会提出上市申请，并明确售价。在同等价格条件下，代理机构可以优先购买。

代理机构放弃优先购买权的，购买人可以在代理机构建立的网络服务平台上公布所购房屋的产权份额信息，转让对象应为符合共有产权房屋购买条件的其他家庭。新购房者的产权仍然是“共有产权房”，房屋产权份额比例不变。

共有产权房屋的购买人和持有机构经协商一致，可以共同将房屋转让给符合本市住房限购条件的其他家庭。新购房者获得商品房产权。购买者和代理机构应当按照产权份额获得总转让价格的相应部分。

购买人取得产权证满5年的，也可以按市场价格购买政府份额后取得商品房产权。

第二十六条

当控股机构行使优先购买权，购买人购买政府股时，委托房地产评估机构参照周边市场价格评估确定房价。

如果买方的转让价格明显低于评估价格，代理机构应当按照买方提出的转让价格回购。

购买人通过购买、继承、捐赠等方式取得其他住房的。，应当按照市场价格购买政府份额，并在取得商品房产权后退出，或者由中介机构回购全部产权份额。

以上具体实施办法由市住房和城乡建设委员会及相关部门另行制定。

第二十七条

共有产权房屋的购买者和居民应当按照城市房屋管理的有关规定和房屋买卖合同约定使用房屋。

共有产权的房屋购买者和中介机构，不得将已分割的产权份额转让给他人；不得违反本办法的规定，擅自出售、出租、出借共有产权的房屋。

购买人或者居民违反购买合同，擅自出售、赠与、出租、出借或者超过股份担保的，代理机构可以按照合同约定要求其改正，并追究其违约责任。

第二十八条

共有产权的房屋购买者和中介机构可以将合法拥有的房屋产权份额进行抵押。其中，代理抵押融资只能用于本市保障性住房和棚户区改造、建设和运营管理。

第29条

共有产权的房屋购买者应当按照本市商品房专项维修资金管理的规定，足额缴纳住宅专项维修资金。

第三十条

共有产权房屋的物业服务费由购房人承担，并在购房合同中约定。

第五章监督管理

第三十一条

房地产经纪机构及其经纪人不得非法代理共有产权房屋的买卖和出租。

第32条

市住房和城乡建设委员会应当建立全市共有产权住房统一管理信息系统，为共有产权住房的建设、申请审查、安置和后期管理提供技术服务。

第三十三条

违反本办法第十条、第十二条、第十四条规定，经调查，申请人未如实申报、变更户籍、人口、住房、婚姻等条件，伪造或者提供不真实的相关证明材料，承诺腾退已租住的公共租赁住房和公有住房但在规定期限内拒不腾退的。禁止在10年内再次申请本市各类经济适用住房和政策性住房，并按下列情况处理:

已取得资格的，由区住房和城乡建设委员会取消其购房资格；

已签订合同的，开发建设单位应解除购房合同，购房家庭承担相应的经济和法律责任；

已购买共有产权房屋的，由中介机构责令其腾退房屋，并收取占用期内的市场租金。房屋腾空后交给中介机构的，中介机构应当退还购房款。

第三十四条

共有产权住房的购房人，违反购房合同居住，并拒不按中介机构要求改正的，住房和城乡建设委员会可以责令其腾退住房，10年内禁止在本市重新申请各类经济适用住房和政策性住房。

第三十五条

申请人、购买人、居民及相关单位和个人违反本办法规定的，行政机关应当按照国家和本市的规定，将相关行政处理决定纳入本市信用信息管理系统。

申请家庭成员在本市信用信息管理系统中记录违法或严重失信的，区住房和城乡建设委员会应当按照有关规定限制该家庭申请购买共有产权住房。

第六章补充规定

第三十六条

市住房和城乡建设委员会、区人民政府应当根据人才工作需要，在重点功能区、工业园区和周边建设中筹集共享产权住房，满足本地区人才居住需求。具体的建设筹集、申请和安置办法另行制定。

第三十七条

本办法实施前出售的自住商品房项目的出租和出售管理，按照原规定执行。

本办法实施后，未售出的自住商品房、限价商品房、经济适用住房以及政府收购的各类政策性住房，应当按照本办法重新出售。

第38条

本办法自2017年起施行。