东莞地铁规划图,又一条地铁侵入东莞，深圳22号线沿线洼地会消灭么？房价会涨么？

最近东莞地铁规划图，深圳22号线地铁，重磅宣规了。

一条新的地铁，与4号线并肩齐行，把深圳的势力，往北拓、浸入湾区腹地东莞南大门。一举，掀起了大家对福田南、上梅林、民治油松、观澜、东莞塘厦的想像力。毕竟，目前这些地方，价格很洼。3-7万的价位分布，洼到快跟光明、沙井房价差不多了。东莞塘厦临观澜，更是2万就有的挑。

在过去的10年，4号地铁不断金贵。

因为深圳中部腹地、中轴的人口最多，地铁激活了中轴与福田CBD的关系。很难想像，10年前，龙华遍地是几千块的房价；2010年后红山大举开卖时，也就1万多起步。现在，整个4号线龙华段，新房、次新房房价都在6-11万区间。似乎在超越福田。

22号线呢？会再现4号线地铁的奇迹么？会刺激东莞加速融入深圳么？

0122号线是产业线，把东莞南大门吸入深圳

从规划图上看，22号线像是4号线的兄弟线。

大体与4号线平行，纵深侵入福田南、龙华北，直捣东莞的南大门——塘厦！应该说，22号线，几乎是让东莞南站（塘厦高铁站），更深入链接上深圳金融CBD、香港产业北大门（深港合作区）。产业雄厚，就是这个线沿途的关键词。

比如，在龙华的油松和松和规划站点，离富士康就很近；在拟选的岗头北站点边上，就是华为坂田基地的北侧，离名企扎堆的坂田天安数码城也很近。这是一条，开到华为、富士康门口的地铁线。能不值钱吗？

深圳这一条中轴，坐北朝南，帮大湾区腹地望向深圳市民中心，望向香港。大湾区真正的实力，沿轴密布，光富士康、华为都足够挑起别家一个省的GDP，何况还有福田金融中心、深港科技创新合作区（河套）。福田首批大科学基础设施，信息通讯大科学基础设施已确定进驻深港科技创新合作区。别处的GDP，都是展望未来的；此处GDP，却是横跨过去、现在和未来。

而在22号线北段终点站，已近逼近东莞塘厦。

与东莞高铁南站（穗深城轨）、东莞地铁1号线支线塘厦的站点，都会进行对接。塘厦不但是个经济重镇，拥有的三正半山、银湖山庄等大型山水别墅社区吸引了华为的高管，塘厦更是东莞罕有的具有CBD感的现代化市镇。塘厦行政大楼、演艺馆、体育馆、万科生活广场、悦港汇，构成了超越部分深圳街道板块的现代化城市中心。

深圳与临深的对接，显然也是西边快过东边。

东边的3号线、10号线、14号线、16号线，都屡传出与凤岗、大亚湾对接的消息。但又屡屡被规划变动所暂缓。惠州户籍人口不足400万，导致惠州境内的地铁一直停止在图纸上，哪怕深圳14、16号线开到家门口，也对接茫然。10号本来打算往东莞凤岗兜一下，但是终究也没被东莞拥抱，还是在凤岗外围打圈圈。

但是，终究，深圳11号地铁，先开到了长安的隔壁。

穗莞深城轨也通了。深圳6号、13号地铁，也跑到了东莞黄江的边上，松山湖、黄江跟光明的对接已近很靠谱了。现在，深圳22号线也终于明细颁布，终于，4号线、22号线都能跟东莞塘厦在地铁、高铁上对接。塘厦融入深圳，显然快过惠州融入深圳。

22号线，显然率先把东莞塘厦，纳入深圳！为湾区人，带来2万进入4万的机遇！

0222号线，更是深圳洼地填平线

22号线，至少经过深圳福田南、上梅林、民治-油松3大王霸洼地。22号线途经市内的沿线，存在5、6万的，进龙华到了民治，更存在4、5万的。均比周边其他高大上板块便宜2-4万。洼价的理由很多，不外乎没地铁、缺顶级名校、面貌旧、旧改慢。即使如锦绣江南、风和日丽这种还可以的楼盘，都还是让人纠结缺乏地铁，行情起不来。

其实，22号线起点福田南，最近2年房价已经在涨。

以前，福田南大把5字头，甚至还有4万的。但是，架不住近年就有3个地铁站直接砸下来！板块内，地铁已近无死角覆盖。房价也跃上了6-7万行情。3号线和22号线的3个地铁站，兼顾了整个保税区住宅带的覆盖，从东往西诸个楼盘的出行都可以靠地铁了。再加上福外分校的加持，这些年福保的楼盘在努力摆脱“洼地”标签，小户型的量价真的是齐齐上升，城市3米6极小公寓甚至爆出了10万的报价。22号线这一来，福保的洼地就真要彻底填平了。

福田南

另一个巨大的的洼地，是民治-油松。

民治，这些年是横盘了。无论是民治南的潜龙板块，还是民治北的金地梅龙镇板块。民治北楼市，起步于2005年，走过2010-2015年的高光时刻，但世纪春城、金地梅陇镇、绿景香颂，早就集体歇菜在2016年的价格了。如此精品、大盘的板块，房价4字头、5字头满地跑。简直看地沙井的二手房价都不好意思了。

民治南的潜龙、皓月花园、碧水龙庭，也是5万价位区。民治北的锦绣江南、风和日丽，也是5万左右的价格。园林大盘，也都严重跑输白石龙、红山、上塘。

民治2个地铁站

但是，在被遗忘中，民治也终于迎来了地铁、旧改的高峰规划。

总算，有点盼头了。这几年，民治、油松板块，有10几个大型旧改项目。很多城中村将被连根拔掉，规模不亚于白石洲，将来新增的综合体也不会太少。白石龙-红山-上塘有点空地起高楼的优势，民治、油松则靠大旧改。其实，现在不但地铁来了，儿童医院等等配套也来了。

接下龙，民治、油松，将启动5-8年的行情补涨浪潮！

民治&油松旧改

03比纸上扩容更实在的，是地铁扩容

深圳，喊了多年的扩容。扩容和直辖，是深圳的梦想。也是东莞和惠州的希望。

其实，这个梦想，正在成真。临深之与深圳，已近成为事实的一体。扩容，是个紫禁城决策级的大事。诸多因素影响，啥时候落地未可知。可能2020年会有大礼包。但是，也可能会延后。

可是，深圳跟临深的轨道，却在真实扩容中。尤其是东莞和深圳的融合。

哪怕在广州的高压下，穗莞深城轨还是来了，深圳第一次跟东莞在轨道上连通。东莞的2号线，也终于通车；东莞的其他地铁，总是陆陆续续能开建。深圳的地铁，已近修到东莞、惠州的家门口，就等着跟东莞、惠州的哪个线对接了。

深圳和东莞，产业几乎是连体的。

比早期的前店后厂，要密切地多。深圳，可能分担了电子产业上更多的前研（研发）；东莞，可能包揽了日常研发，及生产。东莞，还在承包深圳“消费市场”的物流和配套。京东、阿里、华润们的物流仓储都放在东莞临深，配送到深圳也不过15-25公里的事儿。

深圳和临深，生活也是同节奏的。

临深的综合体和mall，商家品牌和类型，几乎是深圳的翻版。湾区的生活趋同，湾区的节奏趋同。大家都不讲什么第二居所了。大湾区临深与很多深圳人，已近是第一居所。而引领这种生活的，可能就是华为、富士康、OPPO、VIVO们的中高管。

22号线地铁，不过是把扩容的路，撑地更宽点。

22号线，与深圳，是将启动一个时长5-10年的洼地行情拉动大行为。让5、6万的购买力阶层，也有机会跃上10万+。

22号线，与东莞，则是南大门被并入深圳的里程碑。连深圳保障房集团，都在东莞南大门塘厦吃入保障房地块。在华为的产业视角靠，塘厦这个南大门更是居于华为坂田、松山湖2大基地之中的枢纽。塘厦，自带400亿+的GDP。塘厦，有着赣深高铁的枢纽。这与深圳人来说，是2万价位级的淘金谷。

22号线+11号线+13号线+6号线+10号线，让东莞南边，一溜儿纳入深圳楼市势力圈，东莞楼市正式深圳化！

时代，给人们，再创红利大浪潮！可以，勇进！