纯本百货 商业地产销售五大基本形式的优缺点分析：自购自营、纯租赁、返租、带租约销售、回购

一、自购自营在这种模式中，购房者即是业主又是商户，同时拥有此店铺产权，并利用手中资源在本商铺进行经营活动，开发商负责提供相应物业管理，并收取一定物业费用。优点：开发商可迅速回笼资金，并勿需设立营运部门进行后期管理工作，节省大量人力支出；缺点：非常不利于销售及招商工作的开展，难度最大，另外，由于产权出售及自购自营，商场对业态的规划及业种的选择不易贯彻，极有可能造成食品店与服装店并排经营的尴尬局面，不利于整体业主的利益。备注：此类方法适合于整体商业街或楼盘底商的销售，不适用主题商场及购物中心。 二、纯租赁商业地产的传统方式，在这种模式中，开发商为大业主，商户用支付货币的形式拥有商铺的使用权，产权仍为开发商所有，开发商不但要收取商铺之租金，同时亦要收取物业费用，并提供相应物业服务、推广服务及运营服务。优点：开发商可收取长期经济收益，开发商与商户真正实现双赢的关系，共同经营该商业项目，双方共同对此项目负责。同时，由于不出售产权，开发商对商业项目有足够的把握能力，便于按照商业规划思路对项目进行运营管理。缺点：回收资金的速度最慢，并需要组建营运部、客服部、招商部等商业部门对项目进行管理，有一定的人力支出，比较耗费精力。备注：此方法可采用统一收银方式，租金在货款中扣除，在降低工作难度的同时，也提升了项目的整体商业形象。 三、返租在其商铺的销售中，采取了所有权、经营权、使用权三权分离的模式：为提高市场接纳力，将商场产权划整为零，划分为小产权进行销售回收大量资金。然后通过回报租金的方法从购房者手中取回商业铺面的经营权，并每对购房者有一定比率的年回报与商业经营（即统一规划经营）两者总是一对深刻的矛盾，而且商业物业的经营对开发商名誉、品牌的影响也将有很强的广泛性和延续性。试想，一个销售不畅，入住率低的住宅小区是很容易被市民遗忘的。而对于一个位于市中心，经营不善冷冷清清，返租回报承诺无法兑现、投资者云集讨债的大型购物广场，即使当年开发商销售良好，早已赚得盆满钵满，其长期的负面社会影响也会使开发商的品牌形象大打折扣。备注：规避风险目前有七种形式，因版面文字限制不在此一一阐述，有兴趣的朋友请关注百晨文化商业咨询工作室的本站号再另行讨论。