农民房 深圳农民房有未来吗？5年前就告诉你了

本文作者：地产毒舌哥

最近不少粉丝问：小产权房是不是要转正？农民房还能不能买？其实早在5年前，我们就解答过。

最近深圳发布了《深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法》，重磅内容是一部分历史违建可以转正：

生产经营性历史违建需补缴50%的市场评估地价，商业办公类历史违建需补缴全额市场评估地价后方可办理商品性质。

也就是说，如果文件正式施行，深圳产业类和公共配套类两类历史违建，最少可按补缴地价50%转正。

重点是《处理办法》中并不涉及住宅类历史违建的处理！

住宅类历史违建，也就是深圳人习惯称之的“小产权房”。这部分违建占总数的大头，也是大多数人最关心的。

官方什么态度？日前，深圳市房地产研究中心主任王锋接受了南都采访，他表示：深圳不存在“小产权房”，仅有“住宅用途的历史违建。

他特意强调，此次公布征求意见的《处理办法》仅处理产业和公共配套类历史违建，住宅类历史违建未纳入处理范畴。

大家有个误区，在法律意义上，深圳的历史违建不是小产权房。

“小产权房”是指在农村集体土地上建设，并由城市居民购买的住宅类建筑。

而深圳的土地，已经实现了从国家所有和农村集体所有的二元结构到国家所有的一元结构转变。

也就是说，国家出台的任何小产权房政策跟深圳没关系，只是大家习惯叫“小产权房”了。

但是，深圳这次是真的要对小产权房下手了！我们认为，如果对商业类的历史违建处理顺利的话，深圳可能会对一部分住宅类的历史违建进行试点转正。

对此，淘房志创始人顾洪波认为：

“

1）值得鼓励的改革之举，有利于后续增强深圳城市利用空间；

2）暂未涉及住宅型农民房，但未来也是大势所趋；

3）深圳优质地段农民房将出现更明显套利机会，有闲钱无房票的朋友可适度参与。

其实早在2013年，顾总在御峰园的《新城镇化政策变局与楼市机遇》讲座中，对深圳农民房后续改革进行过预判，此稿后被收录在《鹏城楼市风云录》，现在看还是极富前瞻性。

以下是讲座部分内容，供大家参考。

通过房地产税让小产权房转正！

“

我记得上一次讲座时有朋友提过一个问题，就是问我对深圳的小产权房怎么看。当时我的回答是不建议作为主流的资产配置，但是如果有闲钱的话可以考虑。

然而现在我觉得经过这一段时间新的思考，可以对原有观点进行一个修正。

我认为虽然中国这种新土改政策所需要的时间可能会非常漫长，但我觉得这一政策的导向已经基本上确定了，也就是说我们农村的集体用地和国有土地最后还是会出现土地同权的状况。

对于深圳的小产权房或农民房来说，我个人感觉有可能会通过房地产税的方式，来让这些小产权房农民房转正。

转正可以，但是你可能要纳入到房地产税的纳税的范围内。现在大家所理解的房地产税只针对商品房，只针对商铺、写字楼，只针对这些在国有土地上建起来的建筑。

但是深圳小产权房农民房所占的比例非常之大，而在政府不承认其合法地位的情况下，政府也很难从这中获取税收等利益。

所以我觉得将来可能会在房地产税这波浪潮中采用一种利益交换的方式来解决这一问题。

这种土地政策的变动所需时间会比较长，但我觉得基本的趋势应该已经确定了，因此投资小产权房可能比我们以前所想象的要安全一些。

“

对于深圳未来房地产税的推出，我想短期之内对市场心理会有一定的冲击。

但其中又会蕴藏着一个非常重要的机会，就是小产权房和农民房有没有可能在房产税的推进过程中被纳入正常的纳税范围，同时也给它一个正常的身份。

举个例子吧，比如现在有一栋农民房每个月可以收到3万多块钱的租金，一年的租金大概是40多万元，这种情况下政府在这里面的收益是非常低的。

如果说政府出这么一个政策，我允许你小产权房、农民房转正，你将来可以像商品房一样在市场上自由流通，但是你每年要把租金的10%交给政府。

比如你一栋房子每年交4万块钱的租金，通过这种方式来把小产权房、农民房纳入到正常合法的范围之内。

我觉得这可能是我们接下来需要关注的一个重要机会。

你有农民房吗？你担心什么问题？

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