未央湖 12504元/㎡！招商摘地58.32亩，未央湖再登话题之王！

作者=薛定谔

就在大家还在惊叹航天地价用高科技快速追赶的时候，未央湖突然响起一声惊雷，迅速聚集了市场的目光。

9月23日，未央湖板块再次迎来土地拍卖大战，招商局蛇口拍卖了约58.324亩的商住用地，刷新了未央湖板块的地价。

招商征地1667万元/亩，综合底价12504元/㎡。这是继金茂6621元/㎡、龙湖7829元/㎡、东源7388元/㎡征地后，未央湖的底价首次突破万元。

突然大家发现，在未央湖板块，两年内地价基本翻倍；马路对面，地价和房价打成平手，鸳鸯和金科哈哈大笑；几年前，参加土地拍卖的头陀摔大腿。当时他批评自己用了太多的武力。现在看来他的实力还是不够。

当然，未央湖的高地价也托起了另一个板块——国际港区。

以下是此交易的地点分布和交易详情:

ParcelNo。:CB4-3-227

地块位置:Xi安浐灞生态区七园一路以南、广云潭大道以西；

净用地面积:58.324亩；

土地使用性质:商业和居住用地；

建筑密度:不超过20%；

绿地率:不低于35%；

规划容积率:不超过2.0；

规划建筑面积:77764平方米；

起拍价:44295万元；

最高价:5.607亿元

成交价:5.607亿元

异地公租房建设费:4392.4515万元

义务教育设施建设费用:36776.64万元

综合地价:972，390，915元

每亩单价:1667万元/亩

综合底价:12504元/平方米

竞争企业:南京招商兆升房地产有限公司

投标规则:

拟设定拍卖起拍价4.4295亿元，加价1000万元，投标保证金9000万元。最高价5.607亿。报价超过最高限价的，在最高限价的基础上折算为义务教育设施建设费的竞争，以住宅建筑面积300元/m2为基数，增加50元/m2。义务教育设施建设费投标价最高的投标人将成为最终中标人。未进入义务教育设施建设费竞争阶段，即拍卖成交的，义务教育设施建设费按300元/平方米缴纳。

特别协议:

1.土地交易后签订出让合同前，投标人必须与浐灞生态区管委会签订协议，投标人按300元/平方米或最终招标结果缴纳义务教育设施建设费；

2.根据《Xi市推进新建房屋全装修实施意见》，宗地内房屋将进行全装修并交付房屋；

3.投标人应按照《Xi市居住区公共设施建设与管理实施细则》的要求，将地块内的社区服务等公共设施免费移交给相关政府收件人；

4.投标人需向市住建部缴纳公共租赁住房建设费4392.4515万元；

5.宗地内建筑物按《绿色建筑评价标准》中的二星级及以上评价标准执行；

6.地块采用装配式建筑技术建造，装配式建筑相关要求按照《关于印发Xi加快发展装配式建筑实施方案的通知》(市政办〔2017〕47号)和Xi市人民政府办公厅的要求执行。《关于进一步加快发展装配式建筑的通知》(市政办函[2019]103号)；

7.投标人在成交后6个月内将该宗地变更为全资子公司的名称，不视为转让；

8.本次拍卖不接受联合竞价。

这笔投资取自未央湖板块，西侧为金科崔波天竺、未央金茂楼、鸳鸯玉水；东侧灞河；南面是海洋春风和风景；北侧为龙湖春江天旭、浐灞十校。

目前容积率2.0及以下；建筑密度在20%以下，招商局在这里建高端低密度项目是肯定的。此后，招商局蛇口在Xi安预留了土地，六大板块布局清晰呈现:曲江新区、西县文教园、高新区、航天新城、港口奥体中心、浐灞未央湖。

每次招商，捡地，都是建立在城市的高速增值板块或者城市的高价值上。如今，招商局蛇口拿起未央湖的土地，不仅造就了未央湖的“地王”，也催生了Xi新安招商局蛇口的“地王”。

商人蛇口拿走了未央湖的土地，不仅刷新了未央湖的地价，还获得了大Xi安最贵的综合单价土地。

2018年7月18日，招商局接了西县新区文教园，宗地号WL1-6-6，净用地面积约68.834亩，总成交价格6.3亿元，成交单价915万元/亩，底价6240元/㎡。

2019年8月22日，招商局公司收购地籍号为GX3-35-13的高新软件城，土地净面积88.656亩，总成交价118799万元。每亩单价2136万元/亩，底价11447元/㎡。

2020年6月10日，交大附中校区旁，招商征地空间基地，宗地号HT01-31-10，净用地面积41.538亩，15%公租房实物建成。交易总价4.8亿元，每亩单价1156万元/亩，底价11536元/㎡。

高地价如雷贯耳，不仅刺激了未央湖板块，也刺激了草滩、海港、浐灞，甚至北部渭河对岸的新城。给未央湖周边的四个板块注射一针强心剂，会刷新未来楼市的价值逻辑。

目前国际港区房价大概是毛坯房10000元/㎡，精装高层12000元/㎡，精装小高层13000元/㎡，低密度房14500元/㎡。

这一次，招商局蛇口拿下了地块。一旦土地存量转化为市场供给，将为该地区设定价格基准，达到大Xi安“东北板块”第一梯队的顶端。

目前，国际港区的萧条已经变得非常明显。房价不如浐灞三角洲，地价不如未央湖。

目前浐灞三角洲板块和浐灞未央湖板块都在打造高端板块，只有港区刚刚改变路线。其实说到底，它是想借助“差价”来吸引人口，并不希望“十四运”成为房价的敲门砖。

但是这个困境牺牲了港区最好的一块地！Xi安不可能再搞一次“十四运”，不可能再画一个奥体中心，不可能再建一条地铁线来发展港区。关键是生态再也孕育不出一条灞河岸线和一个泉韵湖了！

目前港区的价格是“民用”，虽然是ZF给的优惠卡，但是因为价格没有固定，可能吸引不了刚需要的人或者刚换。甚至因为价格没有定下来，人们会看空,“比赛前会冷”成为一个深层次的担忧。其实这种情绪已经影响了很多人。

但我们还是看好东北板块的核心区域，因为现在“看不见的手”引导着房价走势，这个区域的价值正在慢慢变现为价格。14届全运会暴露了城市的“漏洞”之后，萧条不可能一直存在。

同时，我们也建议你多走走，多看多了解，多看市场，多说话，不要被网上所谓的专家信息所左右。

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