神秘财富卡 泰康养老很高端，大家努力去搬砖

前几天福州有个土拍卖。

这次土地拍卖不同于以往的地王频繁。除了鲁能进军五四北，住宅地块表现出极大的克制。

养老金被认为是这次当地拍卖的关键词。

2020-48号地块明确要求地块配备2000平米的居家养老服务中心。福州泰康家园以1.91亿元中标2020-56号邓云老年地块，未来将建设泰康富源。

富源方案效果图

建筑面积约7.4万平方米，计划总投资约15亿元，规划养老单元1100个。

泰康和福州的缘分很多。去年518，泰康和福州签约。10月26日，阳光城完成向泰康人寿和泰康养老转让13.53%的股份。

泰康人寿和泰康养老提名的两名独立同事昨日增选为阳光城市董事会成员。

阳光城翔宇共同打造的邓云湖高端市场，也在泰康养老项目附近。

在福州，做大型养老项目的不止泰康一家。桃花源，一个由乔蓉和蓝城宋卫平共同打造的老少皆宜的高端健康小镇，坐落在即将揭开神秘面纱的永泰。

据说这个项目指的是李涛冯春、乌镇雅苑等全国热点板块，距离规划中的林文镜纪念医院只有15分钟车程。

10月20日，福建省养老领域首个PPP项目——华胥桂湖护理中心在环溪镇山西村正式开业。

……

据福建民政局10月30日官方微信号显示，福州人口老龄化居福建省首位。

或者是因为宗族轰轰烈烈，财富藏在民间，房价没有上海北京那么高不可攀，很多福州人对“孝”“养老”都有自己的理解。

在很多人心目中，养儿防老是理所当然的事。行业巨头泰康纷纷切入，意味着用户成熟，市场需要改变。

从养儿防老，买房防老，组织群体防老，到社区养老，选择很多。但是消费者很难。

毕竟买错房子，以后可能还会涨回来。买错了养老产品，就只能这么做。

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养老行业八仙过海

国内养老行业的主要参与者非常多样化，包括房地产公司、金融保险公司、医疗企业等。

目前福州最大的养老机构是位于仓山区建新北路的福州社会福利中心。去年5月正式开业，公私共建，床位1350张。

当然还有鼓楼区金太阳高级公寓、台江高级公寓等。

虽然涉及房地产企业，但规模不大。

五四北三圣所建的“樟树老年社区”，最初涉水而过。

万科在福州建的第一个养老地产项目，位于台江，是一个60层的万依之辉坊。

今年10月份的地方拍卖，泰康入市代表着除了房企和民间资本，保险资本模式也进入了养老市场。

泰康家园属于保险基金，看似和房地产企业一样，但在后续的养老模式操作上和房地产企业完全不同。

02

泰康来福州准备1年

去年5月18日，江湖传言泰康和福州合作确认。这一年，图谱成功拿下土地，福州是中国泰康第21个城市。

福建也是泰康的重要城镇。除福州外，泰康养老社区于2018年4月落户厦门，今年6月封顶，预计2021年投入使用。

自2011年12月16日拿下北京昌平盐源地块以来，泰康养老已历时九年，分布全国各地。

北京、上海、成都、广州、苏州的项目已经投产。泰康之家不到几年就迅速打开了市场。

首先是保险资金的资金优势。

养老项目利润达到均衡点需要3~4年，达到盈利状态需要5~6年。

以前很多重操旧业的参与者都是房企，但项目回报周期无疑是“最慢的进度”。再加上三条红线限制的各大房企，泰康无疑有资金优势。

二是土拍卖的优势。

泰康家园项目主要位于城市郊区，周边生态良好为主要条件。单个项目基本可以容纳1000户。可用于建设养老项目的土地主要是保障、商业、工业用地。

因此，可以根据每个城市的特点，选择相应的地块进行开发。

泰康，位于北京盐源，是一个公共建设和托儿所的混合居住用地。

上海申花园是商业办公用地，武汉楚园是医疗卫生慈善用地。

厦门的鹭园是一块社会福利之地。厦门还从土地出让条件上定义了土地拍卖企业的经营经验和品牌。

多元化的土地使用属性和自有品牌使得泰康在当地拍卖市场上几乎没有竞争对手。

03

CCRC模式的高覆盖率

养老社区产品分为:杨康地产、居住酒店、继续护理退休社区、养老机构、医疗机构。

养老客户分为三类:经常想出行的活跃老人、可以自行活动但活动半径减小的自理老人、丧失部分生活能力需要长期护理的护理老人。

泰康之家使用的持续照护退休社区模式，因为能够覆盖最多的用户和使用场景，已经成为养老社区的主流。除了泰康，CPIC和华润也有几个类似的项目。

CCRC模式被用于杭州万科绥远嘉树和上海太平吴彤家族。

CCRC模式起源于20世纪60年代的美国亚利桑那州凤凰城。2005年，中国第一个CCRC项目——太阳城落户北京。

2015年，燕源泰康之家首个项目落户北京。

CCRC项目最大的特点是覆盖面广:它为活跃的老人和自理老人提供公寓，并提供医院，包括护理老人的床位。

04

高端养老金门槛:估计数百万

既然这么好，以后可以去福州泰康之家吗？

先说结论:对于高净值个人和高端养老院来说，就算有钱，将来也未必有立足之地。

上海是中国老龄化程度最高的城市。先来看看泰康在上海的项目。

这个项目叫申远，离上海市中心30公里。它有自助公寓、社区中心和二级康复医院。

客户以身体健康、生活自理的老人为主，平均年龄80岁，以退休官员、大学教授为主，空巢特征明显。

神源一期已运营的1060套自理公寓，是为主动自理的老人准备的；康复医院有200张床位，是为残疾和痴呆老人提供的。

1060套自理公寓中，70%是小户型。

公寓有四种类型:一居室、舒适的一居室一客厅、温馨的一居室一客厅、两间卧室。精装发货，安全扶手，紧急呼叫按钮等。

康复医院也有单人床、双人床、豪华双人床三种类型，面积约32平方米。

入住门槛也很高:

假设是主动的老人和有主动能力的自理老人想留下来——

对于保费不低于200万元的客户，被保险人或被保险人可享受直接入住。

非保险客户处于存款模式，需要支付入户费、乐泰财富卡费和月租费。

入场费20万元/户，入住前一次性付清。退房时可以免息退款。

乐泰有四种财富卡:110万、160万、210万和300万。居住3年后全额免息退款。月租费每月交付。

以上表为例，之前没有参加保险计划的上海老年人，需要节省20万元的入场费，160万元的财富卡，每月住房使用支出8961元+预计餐费1800元。

对于需要护理，选择入住康复医院的老年人，还需要入场费和财富卡的门槛。

只是每月的开销，除了房屋使用和家居费用，还需要支付护理费。

单间+初级保健的价格可以算一下，13000元/月。当然，这是上海的价格。

上海目前是房价最高的老龄化城市。福州的价格很可能比上海略低。

但只要定位高端，就像现在的大户型提高产品销量一样，排队、抽奖等买房方式也可能出现在后续。

05

多元化养老金市场有选择

主要高端泰康之家，因为价格门槛，和你我无关。

然而，随着多元化养老产业的发展，市场将有更多的选择。

今年10月，由福建省“百强企业”之一的晋安区和华融集团共建的全省养老领域首个PPP项目——桂湖护理中心揭牌。

600张床位，150多位老人入驻试运营。

内部披露:三人间、双人间、单人间价格区间，含吃住，2000-5000元。

这是一个缩影，福州的养老产业大有可为。

回顾2019年福州第六次土地拍卖，这是福州近年来第一次以市场的形式出售老年土地。

当时业内人士解释说:“过去类似的养老用地往往是划拨的，不是公开出售，而是直接提供给非营利组织。采取转移的形式意味着引入社会资本。”

《福州市加快发展养老服务实施方案》提到，养老服务市场将全面放开，民营养老机构占80%以上，民营养老床位占80%以上。

所以福州可能会有更多的老年地块入市。

福州民政局透露，福州已实施养老项目“千亩计划”，已完成地丰江、国宅等8块共250亩养老地块的前期工作。

除泰康外，上海生命关怀服务有限公司、中铁建设等国内高端养老服务企业将落户福州。

养老行业要做大，要坚持住，不炒房。

泰康赢的2020-56号养老包有不分割、不转让、不转租的限制。目的是为了堵住通过快速入户销售退钱的措施。

10月14日，福州多个部门联合发文，禁止开发商以养老为名开发建设房地产，甚至规定冬至有效日照不得少于2小时。

06

选择养老产品要注意两个细节

可以预见，随着乔蓉的桃花源和泰康的医疗保健项目，福州楼市的养老板块将会非常热闹。

按照“千亩计划”，很多商品房周围可能会有一些养老项目，比如地丰江、国宅等。

所以不能只从现在的角度考虑，还要冲动的选择养老产品。

杨康房地产和住宅酒店可以作为一个活跃的老年人随时使用。但如果流动性发生变化，就要选择养老机构和医疗机构。

想都别想吓到自己。这几天看到腾讯李彩彤和清华大学联合发布《人民养老准备报告》，说90后压力很大。

作为一个几岁的大叔，我只能说:不要想太多，先试试搬砖！

目标

参考:“中国式持续照护与养老社区发展全过程分析”