“下一条是求德”。
这是R&F和景泰富财团拿下天河积善村旧制改革时，一些媒体发出的感叹。
得出这个结论有三个原因:
猎德贸易企业恰好是R&F和合肥精泰富的财团。
稷山村投资金额约206亿元，是猎德的4倍，改造面积219.45万平方米。
稷山村地理优势明显，其板块是天河继珠江新城、金融城之后的又一个核心发展板块。
天河猎德的荣耀能否复制，很难说。
但可以肯定的是，这种有利的、意想不到的落地，不仅会催生10010个富豪。
对于天河整个直沽区，甚至天河，也有着关键的“改头换面”推广意义。
1.
天河积善村的旧制改革信息量很大，所以我们选择一些重点来谈谈。
一是整体大规模改造范围内土地总面积134.76公顷，采用综合改造，改造范围内的集体建设用地转为国有土地。
一方面，整个旧的改革采取了综合改造的方法，这和求德求林是一样的。根据这些成功的案例，相当于保证了整个旧改革方案的完整性。
另一方面，集体建设用地转为国有土地可以实现使用价值最大化，这对村民来说也是积极的。
二是整体推进速度。
根据吉山村对合作企业的要求，本项目拆迁工作将于2020年9月底前开始，2020年完成30万㎡的拆迁任务。这么高的速度显然是有准备的。
第三，是旧制改革的转型要求。
在产业方面，要求合作企业具备与改造土地相匹配的产业布局或产业引进能力(非房地产业)。
配套设施方面，要求教育资源以中学附属名校为主，医疗资源以复旦大学每年公布的中国医院排名中的医院，或广州优质医疗资源，或国内外知名医院为主。
换句话说，无论是生产与城市的融合，还是民生的匹配，稷山村的旧改革要求都不低。
再加上整个老的改革，优先改造生态公园、儿童公园、铁路公园、河流。不难想象，稷山村旧改革的速度可能会超出我们的想象。
从几个信息点可以看出，旧的改革将是提升整个地区价值的重要环节。
2.
最大的受益区只有一个:天河直谷。
先说具体位置。
根据官方资料，稷山村位于广州市天河区东部，广元高速公路与诸暨路交界处，东至天河区边界及规划路网，南至广元高速南地块，西至规划路网，北至克林路。
摊开地图，我们可以看到稷山村位于天河直谷的整个范围内。在广州城市更新的背景下，在该地区进行如此大规模的旧村改造意味着什么是不言而喻的。
另一个关键点是，稷山村不是一个纯粹的住宅区。
具体而言，通过连接项目周围的主要产业载体，项目将构建以新软件和新信息技术、人工智能产业和电子竞技文化创造为代表的IAC产业延伸和溢出承载区。
同时，依托广深港澳科技创新走廊建设，为湾区实体经济特别是制造业转型升级打造解决方案出口基地。
△稷山村改造规划效果图
虽然有点高，甚至有点太空，但简而言之，积善村将从一个简单的“居住区”转变为一个“产城一体”的功能区。
根据联合体对稷山村的愿景，未来稷山村板块可以成为天河直沽区的有效组成部分，以产业集群配套服务和产业功能趋同为导向，支撑周边产业平台的可持续发展，区位价值潜力巨大。
至少目前来看，这个定位还是值得期待的。
当然，季山村老改革的推进，会进一步完善天河直固的交通网络。比如规划中的地铁19号线、广莞深铁路都经过这个区域。
其中广莞深铁路吉山站距吉山村700米，地铁19号线诸暨站位于天河儿童公园和天河志新中学交界处，两三年后竣工。
3.
对于天河之谷板块，其实大部分人都会有一种思维惯性。
传统认知是属于天河边缘区，或者说留在天河是无奈的选择。
是这样吗？
过去也许是，但现在，显然不是。
如区位和产业发展趋势。
2018年11月6日，广州市国家计委公布天河直沽区城市设计控制性详细规划实施结果。
公告称，天河直谷区定位为广深科技创新走廊重要的科技文化创新节点，为天河直谷发展高科技产业奠定了基础。
天河直沽区规划效果图
顾名思义，天河智谷专注于5G、高端软件、物联网、人工智能、数字经济等行业，专注于引进技术创新和文化创意企业。
传统意义上的天河之谷不是中心板块，需要时间发展，这是它的短板。
从产业特征来看，会受到黄埔科学城、天河智慧城甚至金融城的辐射，有助于科技产业落地甚至迁移到天河之谷。
通过整个小区的规划，不难看出天河之家的野心。
在规划下，先取土。
天河直谷以工业发展为重点，住宅用地减少55公顷，建筑面积约158万㎡。这两年天河直谷也陆续卖出了不少商业用地，按照计划逐步推广。
产业的引入，意味着未来这一领域将迎来大批粤港澳高端人才和精英。
另一方面，为了完成吸引和留住人才，天河智谷的配套设施也没有落后。
根据规划，广奥体育区将有28所学校和4条地铁线路，每100栋平居民楼建设25项公共服务设施！
日前，清华高中决定在广州设立12年制公立学校。第一校区位于天河直沽区，2021年9月将招收第一批学生。
与智信中学天河校区一起，天河智谷的教育资源突飞猛进。
可以想象，未来的天河之谷将形成以工业为主体，住宅为补充的产城交融区。
4.
不难解释为什么板块新房价格逐渐上涨。
关于天河之谷的价值，不妨从两个区两个例子入手。
第一，是天河智谷的牛奶厂板块。
10月17日，位于天河奥林匹克体育公园北侧的AT1003036公开挂牌出售，总起售价406479万元，相当于4.3万元/套的底价。
要知道6年前的交易底价基本维持在一个前缀的水平。龙湖最高也才16886元/㎡。
按照封顶的64819元/平的底价，短短6年，是近5倍。一旦使用底价，房价会再创新高。
目前牛奶厂板块的社区主要包括龙湖一开天辰、华润天河、招商局永华富、嘉禾天耀、金地天河大厦等楼盘的原著，均为二手社区，报价已进入6万的行列。
这些物业，和开盘价，开了不少缺口。
这么高的地价并不妨碍房企对乳厂甚至天河之家的青睐。地块挂了之后，一些已经拿了区内土地的房企问地块是否值得开工。
珠江花城作为天河直谷目前为数不多的新址之一，价格已经悄然达到了4.5-5.2万元/㎡的价格区间，这是由于项目的产品极其抢手，以及整个场地价值的提升。
现在，是时候改变对天河之家的固有印象了。
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