楼价关于中国房价的几点个人思考

住房只是需要，买房成本巨大。因此，房价的波动总是会影响到绝大多数人的心。最近有猫友问我，疫情过后房价会不会大幅上涨？鉴于涉及金额巨大，不敢简单回复是“涨”还是“跌”，所以写了这篇文章，供猫友参考。

为了弄清楚房价是涨还是跌，我们不妨把这个复杂的问题分解成几个简单的问题。

01古人买房容易吗？

根据零散的史料，可以估算出古代的疼痛指数。以离我们最近的清朝为例，有以下七种史料可供参考:

1)康熙五十七年(1718年)，北京大兴县北城南房13号，临街有一栋楼待售，下部有两家店铺。上面两个房间都有人住，楼后面盖了一个厢房。总共五个房间卖了210两。估价:40双/间

2)乾隆十二年(1747年)，北京西北角太平湖东(新街口)七间半。估价:12双/间

3)乾隆十三年(1748年)，新联子胡同(长安街以南，新华门与和平门之间)有四间702的瓦房。估价:15双/间

4)乾隆十六年(1751年)，天津丁于凡在刘家湖铜二道街买了一块地，建了一座四合院。这个四合院占地近一亩，建了10个房间。盖房子花了180两银子。估价:18双/间

5)乾隆五十八年(1793年)，安徽休宁县都2图21有一栋楼待售，不临街，但有大宅基，共4栋，卖了270两。估价:70双/间

6)道光十八年(1838年)，天津任秀坡花200两银子，接管了丁在胡同二道街开发的四合院，建起了客房、门楼、三间书房、三间板房。一共投了350两，最后卖了600两。估价:40双/间

7)咸丰七年(1857年)，浙江山阴县杜三土36号有卖房子的人，共有3间平房，卖了60两。估价:20双/间

根据以上7种史料的分析，清代的房价在12两到70两之间。

据《清史稿》记载，雍正帝在建立养银制度之前，一个品官的年薪是180银，外加180糯米；二等官员年薪155银，外加155糯米；.....办官年薪35两银子，外加35欢迎米。九品大员相当于现在的副乡长，合法收入和普通人一样。

综上所述，清朝普通百姓的收入是40两/年。

总结:清人的痛苦指数在0.3~1.5左右，也就是说买房最多需要1.5年。

看到这里，你可能会觉得古人很幸福，没有买房的压力。但中国历史太长，房价也不全是清朝的便宜。唐朝的白居易，宋代的苏轼，陆游，都在抱怨房子难找的悲惨生活。

白居易曾经写过一首诗，总结了他在长安公务员的苦租生活——“京都二十年春，穷无处住。长命蜗牛还是有家的，还是解决隐藏的问题比较好。”

苏喆攒了70岁的钱，终于买了一套房。他买了房子几年后就去世了。他在诗中自嘲道:“我头发半白，到处都没有脚。我没有房子，所有的学者都这么想。”他大哥苏轼就更惨了。他总是借钱买房。

呵呵，最接近房地产的名字估计是白居易和陆游。正是因为白居易，所以活得艰难；陆游，一生漂泊在陆地上，挥袖至死，寸步不离。

这里分析一下，可以问“古人买房容易吗？”这个问题已经总结了——

不同朝代、不同地区的人买房压力不同。房价没有什么合理不合理，只有买得起买不起。成人世界没有那么多理由和抱怨，只有做还是不做。就连苏轼，苏辙，白居易，那些大官，都是一辈子租房，真的让你一辈子租房。如果你现在买得起，只能说你的生活很好。

02外国人买房容易吗？

很明显，古人买房可能并不容易。让我们看看外国人买房是否更容易。下表列出了2020年全球前50大城市。(注:本次排名仅抽取各国有代表性的城市)

从上表可以看出，中国部分城市的房价收入比确实是名列前茅的。一个普通香港人买一套40平米的房子需要47年，一个普通深圳人需要45年。(普通意味着一般)

有网友写诗吐槽高房价-

沁园春*高房价

在中国的土地上，一万人蜗居，一亿人哭泣。看着城市的郊区，富人空楼，穷人露宿，人们怨声载道。祖孙三代，六个钱包，很难跟房价比。

岁月悠悠，看着年轻男女，特别焦虑。房价那么高，无数人在挣扎。惜秦皇汉武，瞠目结舌，唐宗宋祖，心惊肉跳。一代天骄，成吉思汗，只能蜷缩在蒙古包里。往前走，算上高价楼盘，还要看现在！

虽然这首诗有点夸张，但从下图可以进一步看出，在中国一线城市买房的压力确实优于英国，赶上美国，世界级。

但是，中国一线城市的房价高，并不代表中国的房价都高。中国有很多四五线城市房价低到没人敢要。比如甘肃玉门(100-500元/平方米)，黑龙江鹤岗(1600元/平方米)，宁夏石嘴山(2000-3000元/平方米)，黑龙江双鸭山(3000元/平方米)，甘肃张掖(3300元/平方米)，山西漳州(3500元/平方米)

另外，中国的房价上涨在世界上也不是个案。从下图可以看出，从2000年到2017年，包括美国、日本、德国和俄罗斯在内的12个国家的房价普遍上涨，而中国的房价增速既不是最慢也不是最快的。

分析到这里可以问“外国人买房容易吗？”这个问题已经总结了——

相比国内一线城市的人，一般外国人买房更容易，但国内四五线城市买房比国外大部分城市更容易。所以，你越抱怨房价高，你的城市就越发达。

03房价多少是可承受的？

至于经济适用房价格，有一个共同的国际标准:月供应量不超过月收入的30%，房价不超过6年收入。如果这两个约束都能满足，那么房价就舒服了，不会降低生活质量。

让我们检查一下第一个约束。中国人均住房面积40平方米。如果某人月收入10000元，且只使用公积金贷款20年(利率3.25%)，如果月供占月收入不到30%，抵押总额不应超过60万元。首付比例为20%的话，总房价不要超过75万元，即房屋单价不要超过1.8万元/套。

再检查第二个约束，房价不得超过6年收入，也就是说，房子单价不得超过6 * 12/40 = 18000/m2。

综上所述，按照国际标准，一个月人均收入1万元的家庭，最高能买得起1.8万元/平米的房子，大家可以估算一下自己适合买多少钱。

比如月收入分别为1万元和2万元的小两口，适合买(1+2)/2 * 1.8 = 2.7万元/平米以下的房子；如果有两个孩子，适合买(1+2+0+0)/4 * 1.8 = 13500元/平米以下的房子。(人均面积按40平米计算)单价越高，面积越小或者生活质量越低。

04房价为何居高不下？

一个城市房价高主要有四个原因:1)房子供不应求；2)债务刺激动机；3)基建需要钱；4)货币超支。

我们先考虑一下。如果今年的非洲蝗虫真的入侵中国，导致今年粮食产量下降，只能让4/5的中国人吃，那么粮食价格会上涨1/5吗？

正确的答案是，如果没有政府的严厉干预，粮食价格将飙升至惊人的价格，五分之一的中国人买不起一锅铁。

因为食物只是需要，为了生存，你要不惜任何代价去买。如果你明白这个道理，就能在一定程度上理解房价高的原因。

对于北方、上海、广州、深圳等一线城市来说，待售房屋数量(人为可控)少于购房人数(每年流入新人口)，就像食物只能被4/5的中国人吃一样。如果10万的房子在卖，11万人需要买房，房价会涨到多出的1万人买不起的价格。

至于卖铁到什么程度，就看大多数人对房子的欲望到什么程度了。我们既然是农耕文明，祖上几代人就渴望土地和房子，愿意为房子奋斗一辈子的人也不少。想想白居易和陆游，你就知道谁在和你抢房子了。

值得注意的是，供小于求，不是说房子总数少于购房人数，而是说出售的优质房子总数少于购房人数。国内的房子很多，但是符合你要求的优质房很少，待售的优质房更少。你一降价，可能就从待售变成不卖了。

至此，我们先解释一下房价居高不下的第一个原因——供给小于需求，再来说第二个原因——债务刺激能源。

我们举个通俗的例子:过去，羊拥有草原，自己筑巢，坐在草原上吃，等死。老虎为了调动羊的工作热情，把草原收归国有，命令羊以后不要筑巢，只能向狼购买。沃尔夫是搞工程的。他先是用20万元贿赂老虎获得开发权，然后用50万元老虎买下土地，花10万元盖羊圈，向羊索要200万元。我借给羊200万，利息300万，20年还清，全家给我打工20年。以上所有交易，大家都要给老虎交保护费。

至此，老虎、狼、蝎子各赚了100万，只有羊赔了300万，连羊都不敢生了。为了维持不同族群的数量，保持食物链稳定有序，老虎会在适当的时候给羊提供福利，比如少交保护费，允许它们生二胎。羊虽然活的辛苦，但起码有足够的草吃。生不如死。在债务的威胁下，他们每天都在努力工作。997年加班成了常态。因为是狼收羊钱，是老虎给羊福利，羊天天骂狼感谢老虎。

以上例子反映了房价高的第二个原因——债务刺激能源。如果老虎直接多收羊的保护费，肯定会引起羊群的反抗，不利于维持老虎在羊眼里的伟大形象。通过维持高房价，老虎不仅保持了形象，还激发了羊的能量，实现了脱靴先富后富的隐形民族个体。

了解老虎的心思，就能明白“不留投机”的本质——把房价控制在羊的临界可接受范围内，让羊保持加班的热情，尽快创造GDP，分享chan。

说了高房价的本质是“压价税”，再来说房价居高不下的第三个原因——基建需要钱。

城市的基建表面上是老虎和狼出钱，实际上报账得算在羊头上。所以基础设施越好，房价就越高。作为羊，也要有羊的意识。不要太高兴听到要建地方公路，高铁，地铁，说明房价又要涨了。

除了用房价高的“税价结合”的隐形靴剥法，泰格还通过过度发钱实现了第二次靴剥。还是那句话，如果老虎直接给羊加保护费，羊肯定不同意；但如果老虎只是慢慢让羊手里的钱越来越不值钱，那么羊真的默认了。

从上图可以看出，近五年我国准货币供应量年均增长10.1026%。夸张点，你在银行的存款每年都在贬值10%。(以上数据来自国家统计局官网，绝对属实)

相对于货币贬值的速度，房价的增长速度似乎并不算太快。因为有钱人越来越有钱，房价就涨了。

买房就像买了一个城市的录取通知书。一个学校的录取分数线是由报考的学生中排名前N的最后一个的分数决定的。同样的，房价也是由想买房的人里面排名前N的最后一个的资金量决定的。一条线永远是高数，不是中位数，所以大部分人考不上985名校，在一线城市买不起房。

残酷地说，一条分数线不是由差生决定的，而是由尖子生决定的；房价不是穷人决定的，是富人决定的；能买得起房，说明你很幸运，你很可能是家里最后一代能在一线城市买得起房的人。未来甚至现在，大部分年轻人只能在一线城市租房，甚至被挤回三线城市或者四线城市。

05疫情过后，房价涨还是跌？

事实上，在4月17日的会议上，国家已经给出了这个问题的答案——坚持房子是为了居住，不是为了投机，促进房地产市场稳定健康发展。

通俗地说，这个答案是未来房价总趋势是稳定的，不会大幅上涨或下跌；但人口净流出城市房价会略有下降，人口净流入城市房价会略有上升。

有人担心房价会暴涨，说最近听说很多人排队买房，国家又放水了。其实这些都是假象。根据“六度分离”理论，世界上任何两个人最多可以通过五个人建立联系，也就是六层关系。你经常听到谁买房是因为现在网络通讯太发达了，买房的人多了也不是真的。

有人担心房价大跌，说疫情对中国经济打击很大，全民都在抱怨房价太高，房产税快开了。我想说的是——

首先，疫情确实对中国经济造成了沉重打击，但从全球来看，中国仍然是世界上少数几个经济相对稳定、能够全面恢复工作的国家之一。疫情增强了中国的对外威望和内部凝聚力，中国的经济复苏将比其他国家快得多。而且，危机的次数越多，价格越不能跌，就像上次非典不仅没让价格跌，还让价格涨。

其次，虽然你经常听到人们抱怨房价高，但你很少看到有人睡在街上。这说明没有人真的买得起现在的房价，买不起就已经回到农村了。那么多低房价的地方都没去过，只能说明人们在找工作的时候，已经默认了自己能承受的当地房价。

最后，房产税远未征收。虽然通过“房地产统一登记、全国住房信息联网、产权自动续期70年”的方式基本解决了技术问题，但征收时间仍不成熟，从立法到实施仍需时间。房产税立法后，可能面临征收经验不足、征收管理成本高、纳税遵从度低等征管风险、社会矛盾等公共风险，以及评估管理制度不完善、争议解决机制不完善等技术风险。从“立法先行，全面授权，分步实施”的框架来看，具体实施至少需要两到三年的时间。

目前受疫情影响，国内经济不稳定，不可能在求稳的背景下开征房产税。开征房地产税必须以房地产市场的风险为底线。此外，鉴于大多数低收入人群的存在，即使征收，税率也会很低，并不能真正提高或降低房价，而是增加地方财政收入的一种手段。

所以，咱们普通人不在乎“房产税”。不管老虎改什么收保护费，都不是为了更好的保护羊，只是缺钱而已。

最后，通过下面的思维导图，回顾一下这篇文章的知识点——