海河教育园区 会展板块崛起，海河教育园没落？

白嫖了那么久，秘密君可以忍

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国家会展中心从去年确认重启之后就一直很热闹，规划、建设进度、以及持续的学校引入。未来如何，姑且持保留态度。对楼市来说，关注集中在两点：会不会对隔壁的海河教育园是个冲击？配套的居住用地有潜力么？做了几天功课，今天就个人观点聊聊。

结论写在前面：

会展更多是单体项目，而海河教育园是一个区域。

短期内会展会高光不断，海教无显著利好。

会展崛起会冲击价格敏感型客户与潜力投资型客户。

海河教育园更受环境倾向型客户青睐。

01

基础设定对比

第一：定位

海河教育园：规划总占地37平方公里，国家级高等职业教育改革实验区、教育部直属高等教育示范区、天津市科技研发创新示范区。

国展板块：总用地2.2平方公里，商务部与天津市共建的国家级会展中心，上海、广州之后国家第三，北方第一的国家级会展中心。

都是天津市与部委共建的项目，定位起点都很高。但是占地体量来看，会展是一个项目以及其配套规划，而海河教育园是一个区域规划的概念，占地都赶上河北区面积大了。

第二：规划

海河教育园：2所国家重点大学，8所高职院校、2所中职院校。规划办学规模20万人、居住人口10万人、年社会培训30万人次。

国展板块：总建筑面积134万平方米。展馆面积40万平方米。综合配套区包括酒店、商业、会议、办公与餐饮，共约31.7万平方米。平衡居住用地798亩，也就是53万多平方米，容积率在1.5～2.2之间，住宅建筑面积应当是60万多，居住人口容量约2万。但是会展带来的是大规模的潮汐人口，有展览人爆棚，没展览就门庭冷落，这一点是个特例。

第三：远景

海河教育园：目标建成集职业教育、职业培训、技能鉴定、职业指导、技能竞赛为一体，产学研相结合，面向社会开放办学的综合性教育园区。

国展板块：立足环渤海、辐射东北亚、面向全世界，力争建成具有持续领先能力的会展综合体，为推动天津北方经济中心建设和优化我国会展业战略发展布局服务。

设定总结

两个大区的规划目标都是好的，但是除了建设，产业兑现都很难。海河教育园学校规模大、学校与住宅开发已经接近尾声，带来大量的常住人口，而会展中心开发尚处于初期，人口容量与成熟度不足，但是配套有商业酒店略强于海河教育园。但是大规模潮汐人口对于居住环境也是有不利影响的。从远景规划上来说，海河教育园更像是大学城，产学研，创意创新。会展中心更像是商务区，但是海河教育园目前的创新能力很受制约，会展板块需要看商务委的支持力度。

当然，海河教育园的另一个优势在于行政，第七区不是白叫的，最起码在学校方面与会展板块区别很明显。有粉丝说可能不可能把会展板块划入海河教育园，秘密君以为抛开部委之间的藩篱不说是有可能的，而且是合并更好，当然这就是纯臆想。至于说资源争夺，秘密君以为是不大存在的，各凭本事罢了，津南力推国展，是发展需要也是施政需要，海河教育园本身规划已经确定了，需要补充的科技企业资源也不是国展的重叠产业内容。

02

楼市配套对比

除了板块，住宅更看重微观配套，诸如交通医疗教育等等。

第一：相对区位

秘密君花了一天时间搞定了这个破图，

一条天津大道，南海河教育园，北侧是国家会展。距离天津主要商业节点来说，都差不了多少，但是海河教育园相对更近。国展后期会有通往机场的公路，距离机场更近。

这里要说一句的是：客户从哪里来？客户从文化中心、梅江、小海地一代过来肯定是海河教育园更近，但是如果从中石油桥、八大里、河东昆仑路一带过来肯定是国展板块一条快速路直达更近。

第二：板块规划

海河教育园的规划图可以大致看到，中央绿轴，两翼是学校用地，住宅用地在边缘。小路密网，主要景观环境在中央，加上属于高校区，整体的绿化覆盖程度与环境要更好一些。而国展的主要景观内容在沿海河一线，因为有大面积的展馆存在，整体绿化覆盖率必然与海河教育园无法相比，住宅区同样如此，景观与住宅区的结合度并不高。

第三：区域配套

在城市新兴区域，配套的重要性要比房价本身更重要，配套成熟度高了才有人气，有人气才有价格支撑。海河教育园与国展的配套来看，基本相同的有一点：医疗，都很可怜。但是在交通、教育等方面又有些微弱区别。

1、交通：国展板块公路主要依靠规划的沿海河交通干线与天津大道两条，轨道交通依赖1号线。而且是就在项目的周边，走行距离很近。而海河教育园北侧走天津大道，南侧多走津沽公路与津港公路。轨道交通依靠6号线。公路交通上来说，海河教育园的联络干线路况较差，而国展略好。轨道交通来说，六号线链接文化中心，但是距离居民区略圆，1号线链接的是传统核心和平路一带，又直达居民区，国展的交通环境略好。

但天津大道是快速路，国展去往市区滨海方便，若想去往海河教育园就很绕路，可能后期会有解决方案来改善。

2、商业：目前海河教育园的主力商业依赖永旺，在咸水沽有新城吾悦广场，距离很近。国展自身有部分商业配套，但是大型集中商业也势必会依赖上述两个项目。从便利性上讲，海河教育园略近。如果你想天天看展，那会展中心本身就是个商业配套，这个不论。

3、教育：说到教育是这两个板块关注度最高的内容。目前海河教育园区主力的配套就是南开学校九年一贯制，已经招生了。优势是九年一贯制，当然，后期海河教育园还有规划学校，但是规划学校必然是引入为主。引入的学校好处是好歹是名校。劣势是：作为一个贴牌的学校你根本不知道教学质量怎么样，没有经过验证。而什么南开天大我觉的根本不能作为购房时候考虑的教育配套，住在南开隔壁未必就能上南开。难道在职业学校隔壁就要上职业？这个不科学。

国展板块最近最热闹的也就是教育：河西与津南达成全面战略合作，规划建设完全中学1所，高中30班，初中24班，小学两所。先期安排师大二附校与河西一幼合作。去年9悦，津南区政府与天津市教委签署合作办学框架协议，国家会展中心周边区域将引入市直属优质学校。市直属优质学校包括：南开中学、天津一中、耀华中学、实验中学、新华中学、天津实验小学等学校。至于如何合作，秘密君姑且以为是分校模式，跟南开其实是一样的。

在教育资源对比上，基础配套两个板块半斤八两，但是海河教育园因为行政级别因素可以考市区高中，姑且算略佳。

4、房价水平：

目前咸水沽房价水平不一，有13000的项目，也有一批集中在15000～21000，海河教育园目前因为疫情影响，有开发商打骨折，17000不到，也有项目坚挺在23000左右。会展板块目前没有项目在售，但是因为初期开发，预计价格可能会控制在15000～20000元。

配套总结及置业建议

总体来看，在楼市概念中都是主打教育牌，国展板块的崛起分流一部分海河教育园的客户是必然的。津南区本土居民、外地购房客、价格敏感型客户都是分流的范畴。但是秘密君对海河教育园的定义一直是：城市合理通勤范围内适合追求居住环境的客户。对于居住环境要求较高的客户无疑会更加倾向于选择海河教育园。而国展板块更适合价格敏感或者是赌预期的客户。要知道眼下海河教育园在产业与科研方面想突破太难了，而会展则是见效快、影响大，周期短、短期内会很高光，也会带来房价的边缘利好。如果会展业运营很成功，无疑房价潜力也会更大。甚至是会对海河教育园等周边板块产生助推作用。津南围绕会展做了宏大的规划，串联双港、辛庄一路到葛沽，但是也就是规划。

无论是会展还是职业教育，如果能够做好做成功都是真正助推一个区域产业发展的重要举措，进而对房价产生实质性利好。但是眼下往往是关注地产开发先于关注产业成熟，甚至是产业很多年都看不到成熟的希望，这就难免有些本末倒置。天津从来不乏宏大规划，但是缺的是兑现、落地成熟，秘密君希望每个规划都能成功，但是在成功之前，姑且容我怀疑。

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