襄阳房产交易网 2018年度襄阳楼市总结与展望！

襄阳楼市运行特征分析

到2018年

01

完善监管体系，确保襄阳楼市稳定健康发展

2018年3月，两个协会的政府工作报告进一步强调了“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，继续实施差异化监管。7月，中央政治局强调“坚决遏制房价上涨”，两次重要会议为全年房地产调控定下了政策基调。房地产市场调控覆盖全国，各种调控政策密集出台。截至2018年12月，房地产调控政策总数已达444次，远超2017年的250次。本市严格执行国家“安居乐业、住房无投机”的定位。在原有“限价、限签、限贷、限售”政策的基础上，出台了新的公积金贷款管理规定、《襄阳市房屋租赁管理办法(征求意见稿)》、《襄阳市政府购买新商品房集资建房实施细则(试行)》、《市人民政府关于促进房地产业健康、规范、有序发展的意见》、

02

充分发挥监管服务功能，规范房地产市场秩序

为了规范我市商品房交易行为，保护购房者合法权益，保障我市房地产业健康有序发展。2018年，市房管局积极发挥部门监管和服务作用，加入了多个职能部门。一方面，通过制定“2018年双随机开放工作计划”，随机抽取执法人员对房地产市场进行抽查，我市房地产开发项目存在。对涨价、捆绑销售、虚假宣传、一房两销、精装房混乱等违法行为进行了严肃查处和宣传；实行奖励举报，发动群众监督，有效打击房地产市场违法现象。另一方面，深化服务功能，通过召开座谈会，定期走访襄阳40个待售项目，分析市场情况，解读和传达最新调控政策，指导各项目商品房建设和交易，防止开发企业超越政策红线和违法违规，建立公平、公开、规范的市场运行秩序。

03

供需两旺，商品房多项指标创新高

2018年襄阳商品房市场供需两旺，多项指标创新高。供应方面，2018年市区新增商品房供应336.31万平方米，同比增长27.95%。其中，商品房新增供应278.81万平方米，同比增长24%，非住宅(商业、写字楼)新增供应66.81万平方米，同比增长75.86%。交易方面，2018年市区商品房销售总量38533套，面积397.22万平方米，同比增长0.6%和1.96%，销售金额达到308.29亿元，同比增长17.8%。商品房销售24994套，292.81万平方米，同比下降11.25%和9.56%；写字楼销售4.75万平方米，同比增长105.26%；商业销售达到99.66万平方米，同比增长57.02%。

04

商品房主要是三居室和四居室的改良单元

2018年，我市网上登记的商品住宅24994套。从商品房的交易结构来看，100-144㎡面积的住房单元成交量最高，有17010套，占68.06%，尤其是120-144㎡面积的住房单元，占比最高，达到40.83%。可见，改进后的三居室和四居室单元已经成为襄阳住宅市场的主流产品。

随着襄阳居民生活水平的不断提高，对居住条件的要求越来越明显，尤其是对大空房间和多室户的要求。特殊二孩政策放开后，家庭人口的增加无形中催生了大量刚性的改良需求。同时，得益于品牌房企纷纷进入襄阳市场，给襄阳住宅产品的开发和生活体验带来了质的飞跃。比如碧桂园、恒大、保利、郑融等开发的产品。主要是100㎡以上的三居室和四居室精装单元，一定程度上带动了襄阳市民生活消费的升级。

05

土地市场波动明显，从火热到理性

2018年襄阳土地市场供应量增加，土地供应71宗，土地交易60宗，土地交易面积302.34万㎡。上半年土地市场供给相对平缓，但部分土地升水率较高，其中香洲区万云社区升水率为115%，底价高达3795元/㎡。下半年第三季度，土地市场出现供应高峰，开发商征地积极性高，呈现供需两旺的趋势。但随着调控政策和金融监管的收紧，棚改政策的收紧，进入第四季度后，市场冷清，“金九银十”已不复存在。市民们有强烈的观望情绪，房企在收购土地时更加理性和谨慎。土地拍卖市场没有出现激烈的竞价现象，底价或低溢价交易成为常态，土地市场出现明显降温。总体来看，2018年襄阳土地市场波动明显，呈现出由平淡到火爆，再回归理性的趋势！

06

新区建设带动品牌房企投资热潮

谈到新区建设，靳东新区和庞公新区在过去的18年里一直炙手可热，成为品牌开发商竞争的主战场。据襄阳房产信息网数据中心统计，过去18年，仅靳东新区上市的土地就高达137.56万平方米，占全年总成交额的45.5%。其中，华侨城文化旅游项目占地98.75万平方米，成交价20亿。，获得了第一名；宏泰国资委与越秀地产联手，以10亿元收购34.67万平方米住宅用地，强势进入靳东。襄城庞公区也不甘示弱。18年间，襄城区卖地63.22万平方米，其中庞公区卖地38.92万平方米，占61.56%。特别是随着新四中的建设，周边四块住宅用地被志强集团以平均每平米4959元的价格收走。如今，民发集团新项目庞公别苑样板房已经开盘，热切的参观者更加坚定了房地产开发商开发庞公的信心。

此外，范溪新区内环路区域未来将规划为樊城区级文化体育中心，也受到大型房企的青睐。其中位于内线与中原路交叉口(樊城东西轴出口)的住宅用地5处，商业用地1处，共计20.77万立方米，全部被湖北响头拿下，总投资16.21亿元。

07

中小房企生存之间的进一步压缩空

品牌住宅企业的市场份额持续增长

18年来，襄阳房地产市场成为品牌开发商的爆发年。深耕襄阳18年的民发集团，在自己开发的靳东世纪城项目中继续引领襄阳，销量7382台，之后打造高端产品汉江一品，一期销量90%。而早年进入襄阳的恒大集团，则是连续四个销售，碧桂园集团在襄阳已经销售了五个销售项目，三大房地产企业几乎占据了襄阳房地产市场的半壁江山。进驻襄阳的品牌地产企业也在加速努力。郑融集团昌图郑融大厦二期、保利海五月花已开业，2018年业绩良好。在严控政策下，楼市逐渐回归理性，购房者逐渐冷静下来。买房时，他们会选择更多质量有保证的品牌开发商。而中小房企开发的项目，由于规模小、信誉差、没有质量保证，很难摆脱、破产、重组、收购。在土地拍卖市场上，大型房地产企业不遗余力地抢占襄阳市场，但没有看到中小型房地产企业。中小房企空生存进一步压缩，品牌房企市场份额越来越高！

08

创新运营模式

促进房地产业的多元化发展

2018年是改革开放的40年。人们的生活水平和生活条件得到了很大提高，“满足人民日益增长的美好生活需求”成为房地产行业创新转型、实现可持续发展的新课题。在新形势的推动下，襄阳房地产业积极探索新的经营模式，引入新的业态，促进行业多元化发展。

新城控股第81栋五岳广场，位于襄阳高新区。其体验式商业模式将襄阳业务升级到4.0版，填补了襄阳体验式商业的空空白。靳东世纪广场将建设一个集购物中心、写字楼、星级酒店和商务公寓于一体的大型商业综合体，超容量62万平方米，未来将辐射150公里左右。而它的建筑高度、规模、体积都打破了襄阳的历史记录，成为名副其实的“襄阳CBD”！

华侨城与湖北贸易有限公司携手打造集奇幻娱乐体验、文化休闲度假、家庭欢乐共享、特色酒店、民俗风情为一体的国家级旅游度假区。由襄城区政府和湖北泰成文化旅游发展有限公司合作的台湾省城市项目，利用庞公的生态环境，占地138亩，建设两岸青年创业中心、台湾省文化创意中心和居家医疗中心。吕雯房地产已经成为襄阳房地产业转型的新趋势。此外，中豪襄阳国际商贸城积极引进加工业，打造“前店后厂”模式，探索产城融合发展。

襄阳房地产业正在通过文化旅游、特色城镇、养老、产城一体化等方式调整战略布局。，并朝着创新和多元化的发展道路迈进，这将大大提升城市的服务功能和城市形象水平。

09

创新营销模式，实现业绩增长

自2018年下半年以来，从中央到地方，对房地产的调控政策一直在收紧，房地产市场逐渐回归理性，购房者变得更加理性。密切关注市场变化和政策引导，寻找最佳买房时机。市场开始从卖方市场向买方市场转变。

9月份，传统销售旺季进入，开发商为了抽回资金，冲向年度目标，推出降价或变相促销活动，吸引买家。例如，8月底，一家房地产公司在秋瑾推出了包括襄阳房地产在内的全国性大规模促销活动——购房八九折。襄阳大部分楼盘也开始了各种促销，分期首付、每日特价房、买房送宝马、送物业费等。周末的热身推广活动也是依次上演，比如全羊宴、大虾宴、魔术表演、模特走秀...通过各种引人注目的活动和优惠手段努力实现业绩增长！

此外，房地产企业分销渠道全面铺开，线下社区延伸，联合二手房中介分销，线上自建分销平台，与房地产电商“房多多”“JD”合作分销。COM地产”，从而获得更多的客户，加快去工业化，实现销售目标！

襄阳楼市预测

到2019年

01

楼市调控贯穿全年

在2018年12月召开的全国住房和城乡建设部会议上，住房和城乡建设部提出，2019年“稳定地价、稳定房价、稳定预期”应是促进房地产市场稳定健康发展的目标。坚持房子是为了居住，不是为了投机的定位，着力建立和完善房地产市场稳定健康发展的长效机制，坚决防范和化解房地产市场风险。会议强调，要继续保持监管政策的连续性和稳定性，加强房地产市场供求双向调节，改善住房供应结构，支持合理的自住需求，坚决遏制投机性房地产投机，加强舆论引导和预期管理，确保市场稳定。

在2019年楼市趋于稳定的趋势下，可以预见，襄阳将继续坚持“房无投机”的定位，以“稳定房价、稳定地价、稳定预期”为政策目标，全年在金融、土地、租赁、棚改、住房保障、市场监管等方面制定精准的政策，确保襄阳房地产市场稳定健康发展。

02

商品房市场供应充足

2018年，襄阳土地市场迎来土地供应热潮，全年出让土地302.34万平方米，其中商品住宅用地(含商住用地)207.59万平方米，建筑面积461.11万平方米。在这些新增土地供应中，初步估计面积145万平方米、建筑面积约351万平方米的土地已经开工或即将开工建设。按照平均每户100平方米的规模，19年内将向公众供应3.5万多套房。此外，在襄阳棚户区改造规划的4个棚户区改造项目中，襄城、樊城、靳东项目已于18年初开工约5000套、52万平方米安置房，预计19年后启动。结合截至12月18日的17684套商品房库存，保守估计2019年襄阳住宅市场将提供至少57000套住房，以充分满足购房者的消费需求。

03

商品房销量稳步上升

2017年以来，襄阳经济进入快速发展通道，GDP突破4000亿，18年来区域GDP同比增长7.8%，为房地产市场奠定了良好的经济基础。2018年11月，国务院批准《汉江生态经济带发展规划》，支持襄阳建设区域中心城市、汉江流域中心城市和省级次中心城市。襄阳再次迎来新一轮发展机遇。此外，八条高铁线路计划穿越襄阳，襄阳已经确立了国家交通枢纽的地位。襄阳的辐射力和影响力进一步增强，周边县市乃至河南的人口被吸引聚集...国家战略和有利的交通一定会带动襄阳人口的回归和扩张，促进襄阳房地产业持续蓬勃发展，增强房地产开发商和消费者的信心。

18年来，不少一线房企看好襄阳的市场前景，积极收购土地。房地产开发用地年周转量达到302.24万平方米，将带动19年商品房供应量大幅增加。在市场低迷和政策调控稳定的影响下，房地产开发商将紧跟市场供需变化，调整产品结构，不断升级产品线，整合各种资源，创新营销策略促进项目淘汰，以销量和口碑占领市场份额。可以说，2019年我市商品房销量将继续增长，呈现稳步上升的趋势。

04

房价保持了稳定的发展趋势

2017年以来，襄阳房地产市场基本完成了舍改去库存的任务，供不应求。房价明显上涨，楼市开始全面调控，实行“限售、限价、限贷、限签”政策。

2018年，阜阳市政府继续坚持“留而不炒”的定位。在国家调控目标和文件精神的指导下，“由于城市的政策”，一方面，它对棚改战略作出了重大调整，增加了棚改和安置房。供应方面，调整安置方式，以货币安置为主，实物返还调整和货币补偿为辅，缓解住房供应紧张问题，另一方面，制定相关政策，加强市场监管，有效打击房地产投机，有效打击房地产投机。

随着调控的不断深入和市场经济的下行趋势，下半年房地产市场开始降温，大众观望情绪上升，房价波动，增速下降，逐渐回归理性。

但从房价构成来看，近几年襄阳土地市场一片繁荣，开发商征地热情高涨，地价逐年上涨。2018年襄阳均价1965元，同比上涨8.74%。此外，随着劳动工资和物价的上涨，各种税费的增加，以及建设要求和建设标准的升级，开发商的建设和管理成本增加，也在一定程度上促成了商品房价格的不断上涨。

2018年底，住房和城乡建设部提出了“稳预期、稳地价、稳房价”的要求，继续坚持住房不投机的定位，巩固了政府的主体责任，实施差异化监管，为2019年房地产市场监管奠定了基调。从襄阳近期的调控政策来看，1919年1月1日起取消了15%政府回购房屋的细则，1919年开始“瘦身”棚改计划，承诺先退房再拆，对稳定预期、稳定房价起到了一定的作用。

总体来看，随着棚改范围的缩小，货币化安置政策的逐步退出，调控政策的不断深化，以及土地成本上升的客观因素，可以预测，2019年襄阳房价将继续上涨，但增速将放缓，并保持稳定的发展趋势。

05

住房企业的去化学周期已经延长

2018年，我市商品房销量24994套，292.81万平方米，同比分别下降11.25%和9.56%。从月成交情况来看，从8月份销售高峰期开始，商品房成交量连续三个月开始下降。其中重点监控的住宅项目在“金九银十”中并未取得理想的销售业绩，但原计划的推节点，由于销售不理想，开始放缓；在一些项目中，由于客户存储不足，开放时间已经延长...下半年襄阳楼市普遍呈现低迷，观望气氛浓厚。此外，19年后，大量项目进入市场，市场供应量增加，项目竞争压力加大。随着棚改计划的“瘦身”和先还房的安置方式，拆迁户不再急于买房，市场需求也会相应减少。一定程度上也会造成襄阳楼市19年持续低迷，房企去工业化周期相应延长。

06

空白和精装并存，消费者选择增加

湖北省政府发布的《省人民政府办公厅关于大力发展装配式建筑的实施意见》中明确指出，到2020年，武汉、襄阳、宜昌、荆门新建房屋将全面装修。2018年12月，襄阳市政府发布《襄阳市商品房全装修管理指导意见(试行)》通知，规范襄阳市精装房市场。如今，人们的生活水平越来越高，对生活质量和舒适度的要求也越来越高。精装房逐渐受到消费者的青睐。从襄阳18年的房地产市场来看，商品房项目中有很多精装产品。

但由于总价高、装修资金首付比例高、贷款期限短，精装房无形中增加了消费者首付和还款的压力，使一些只需购买毛坯房的购房者望而却步。据了解，襄阳五岳广场、融创滨江一号、宏泰越秀星汇城、角头颐和华富等部分新楼盘将跟风上市，预计19年内推出毛坯房。在政策红利和新房企的加持下，19年后襄阳房地产市场将出现毛坯房和精装房并存的局面，为消费者提供更多选择。

07

一线房企聚集促进阜阳城市升级

随着房地产调控政策的收紧，一线房企纷纷迁往三四线城市寻求扩张。自2009年万达广场正式进入襄阳以来，襄阳的品牌开发商如雨后春笋般涌现。恒大、碧桂园、绿地、保利是老牌地产企业，大规模收购土地，继续为市场供货，占据襄阳的主要市场份额。郑融集团、新城控股、越秀地产、湖北角头、华侨城、当代地产、蓝光地产、荣盛、中铁组成第二梯队，2017-2018年先后抢占襄阳市场。还有雅居乐、奥林匹克公园、金地、中梁等一线房企，看好襄阳的发展前景，将通过联合开发的方式积极寻求襄阳市场的合作...可见，19年后，一线房企将云集襄阳，进入一个互相竞争的时代。

随着这些一线房地产企业的进入，他们多年的开发运营经验和成熟的团队建设将为襄阳带来高品质的产品和先进的生活理念，从而改善襄阳人民的生活环境和生活质量，满足人民对美好生活的需求，进一步提升襄阳城市形象，带动城市经济发展和城市升级。

08

靳东新区欢迎爆炸性增长！

俗话说，种梧桐树出凤凰。如今，靳东新区的交通设施日益完善，东西轴开始建设，苏岭山大桥即将通车，高铁站将于2019年投入运营，62万平方的商业航母即将开通，图书馆、科技馆、市民中心等一大批公共设施将进入开放倒计时...一系列有利条件促使靳东人口聚集。目前，已有3万多名业主进入靳东世纪城，特别是襄阳四中和靳东一中实验小学。繁华的靳东新区加快了发展步伐，吸引了大批品牌开发商纷纷进入:华侨城会展中心揭幕，8.48平方公里的国家旅游度假区产业正式启动；109万平方米的国际大都市模型鸿泰越秀星汇城已完成奠基，正在加紧建设。预计5月19日上线；湖北贸易开发的怡和华富，预计19年6月上市...它丰富了靳东新区的产品形式，凸显了靳东中央商务区的格局。可以预见，2019年，靳东新区将迎来爆炸式增长，靳东新区“一核心、两区、一带、三轴”的功能规划将逐步成型！

09

樊城区迎来建设热潮！

樊城中部，东接长虹路，南接春园西路，西接卧龙大道，北接中原西路。根据襄阳市中心FC0301区控制性详细规划，该区域将是“城中村”改造的重点区域，未来将成为樊城区级文化体育中心，集居住、商业、娱乐和休闲服务于一体。

在“区级文化体育中心”的美好蓝图下，随着卧龙桥的建成，绿地中央广场、普陀龙湾、世界金融城等大型商业地产项目的开发建设，商业氛围日益浓厚。汉江梦、国色天香、环建小区等周边住宅项目先后交房入住，也使得这里的人气越来越旺。然而，由于中心城市人口基数大，住房供应相对紧张，该地区的发展过程一直备受关注。

18年3月，东西轴樊城段正式开工建设，使该地区再次成为发展热点。湖北响头房地产投资建设的响头心悦城二期和响头复兴花园(王寨也建了房)规划已经公示，即将开工建设。此外，今年响头一举拿下内环路和卧龙大道交叉口附近的6块住宅用地和商业用地，将为樊城地区的购房者和居民提供充足的住房供应。可以预见，2019年，这个领域也将如火如荼！