东郊美树苑 环境差！房价低！位置却很好！实探发现城东这个小区还“藏”共享单车

去年，冬梅参观了城市东部的许多二手房社区，特别是下马坊、殷诚东园、中山花园城、东郊梅殊院、东园山庄、林俊紫金等附近。大多环境、物业好，配套设施好，宜居指数高。

然而，冬梅只忽略了夹在这两个社区中间的一个“老破小”——肖伟街226号。最近一次偶然的机会，进去做了一次真正的探索，感觉还挺好的。

我发现社区有很多优点和缺点:

社区特征

1.地理位置优越，离下马坊地铁站3号口很近，交通便利；

2.周围高校众多，学术氛围浓厚；

3.小区内没有门禁，外人可以随意进出；

4.一般绿化、乱扔垃圾、停放车辆严重；

5.二手房均价低于周边社区。

真正的探索城东又旧又破！外人随意进出，小区里自行车共享比比皆是，环境一言难尽！

坐地铁2号线到下马坊站，从3号口出来，还是感觉很熟悉。许多自行车停在地铁站的入口处。

唯一不同的是大学生很多。由于疫情，他们还没开学，所以也有点青春气息。

1.离地铁口很近，周围都是高校，生活很方便

从地铁口走到肖伟街226号大约需要5分钟。旅行非常方便。

周边有小灵通中心幼儿园、南工大实验小学、南京弘光中学、南工大、南农大等多所高校，学术氛围浓厚。

2.小区门口没有门禁，外人出入自由，缺乏安全感

走到小区门口，发现小区没有门禁，也没有门卫。外人随意进出，我进小区也没人质疑。其实疫情期间我是要警惕的。

门口有个规范管控的指南，但是好像有些是白做的。

2.小区绿化一般！杂草丛生，草地光秃秃的...

进入小区后，发现小区内树木稀疏，有的区域杂草丛生，有的区域光秃秃的，分布不均，很多地方被砖石围着，略显荒凉。

虽然小区整体绿化很一般，但个别业主家门前的树木很茂盛，业主在门口种了不少盆栽，郁郁葱葱，给老小区增添了一丝生机。

相比之下，它已经成为整个社区最美丽、最引人注目的景观。外地人路过时忍不住驻足欣赏，能感受到主人热爱生活的态度。

3.乱扔垃圾现象严重，小区不整洁。

在小区里走了一圈，会发现很多垃圾乱扔，很乱。有些垃圾好像在地上待了很久都没人管。

除了垃圾乱丢的现象，垃圾桶处理不干净，使得小区不整洁。

4.车辆不分青红皂白地停下来，共享自行车停在社区的每个角落

小区内可以停放电瓶车和自行车的棚子不多，所以很多业主没有地方停放电瓶车，所以会选择停在单位门口。

停在单位门口有点乱。

有些车主甚至“看针”，把车停在小区的闲置区域。

其实这种乱停车的现象在一些老小区是很常见的，也是可以理解的。但是不可理解的是，我在小区很多公共区域发现了自行车共享停车，现象严重。

在树旁停下来:

三轮车，自行车共享，随意停车，仔细一看，一把椅子被遗弃在三轮车上:

靠墙停下:

更夸张的是，这里的自行车共享品种几乎齐全，小黄、小蓝、小绿、小白...

在小区转了几圈，看到的都是老人。他们几个在一起聊天，老年生活很舒服。

但是小区太旧，一些基本的公共设施得不到保障，也大大降低了居民生活的舒适度。二手房价格低于周边社区。

二手房均价32585元/㎡！比周边小区房价低…

肖伟街226号被东园别墅、东郊梅殊院、中山花园城、殷诚东园所包围，都不远。我们来看看这些小区的二手房现在的价格。

1.肖伟街226号均价32585元/㎡。

365二手房网站数据显示，肖伟街226号均价32585元/㎡，过去一年房价涨幅不大。

待售的房子很少，目前几套房待售的原建筑面积比较小，总价200万左右，但最近网站上没有交易。

2.东源山庄均价34964元/m 2

365二手房网站数据显示，东源别墅目前均价36964元/㎡，近几年房价涨幅不大，价格走势稳定。

东苑别墅与肖伟街226号相邻，隔着一堵墙，有很多相似之处。

之前去过小区，印象比较深的是小区里生活中充满了烟火，门禁也设置了，相对比较安全。

3.东郊梅殊院均价43474元/m 2

365二手房网站数据显示，东郊梅殊院均价为43474元/㎡，近一年房价走势相对稳定。

东郊梅殊院2005年竣工，房龄比较新。而且东郊梅殊院物业是南京江虹物业，居住环境比肖伟街226号和东苑别墅好。

4.中山花园城均价45502元/平方米

365二手房网站数据显示，中山花园城博雅住宅目前均价45502元/㎡，近一年房价稳步上涨，房价上涨近3000元/㎡。

中山花园城市博雅住宅的环境、绿化率、采光和低密度是非常罕见的。再加上双学区的加持，房价自然不低。

5.殷诚东源的均价为44124元/平方米

365二手房网站数据显示，殷诚东源郁秀花园目前均价为44124元/㎡，近一年房价稳步上涨，上涨约2272元/㎡。

殷诚东园的亮点是小区的绿化和环境。经过十几年的交付，业主仍然可以过得很舒服。另外，双校区，生活设施齐全，从居住角度来说还是很宜居的。

显然，这些社区分为两类。东郊的梅殊院、中山花园城、殷诚东园归为一类。环境好，物业好，配套齐全。二手房均价在4.5万/m 2左右；

肖伟街226号和东源山庄被列为老住宅区。虽然离地铁站比较近，但居住环境略差，居住舒适度不高。二手房均价3.3万/㎡左右。

未来如果能对城东旧小区进行整体改造，对小区内的公共设施进行整体升级，那么居住环境会有很大的改善，居民的居住舒适度也会有所提高，这还是可以期待的~