买了商住房自住后悔了 一套房降价100多万！商住房还值得买吗？

北京林肯公园商品房项目。中信薛经纬于飞照片

新华网中信经纬客户11月30日电2015年，林箐在洪钟京像素购买了一套50平米的复式商品房，总价约170万元。之后随着全国房价飙升，小区内同户型挂牌价格达到320万元。但2017年出台的楼市调控政策，很快就把商品房价格带回了原形。目前北京50多平米的复合商品房成交价格在190万元左右，比最高点低了100多万元。

商品房价格的下调使其性价比再次凸显。有些位置优越的项目，租金收入比同面积普通住宅高，租售比也高。和硕首席分析师郭毅表示，目前北京商品房的租售比大约是住宅的2-3倍。总价低门槛低的商品房值得买吗？

商品房价格在40%左右，市场还在冰点

商品住宅是指在商业和办公规划性质的土地上建造的住宅形式的产品类型，既不能定居，也不能划线入学。“商改房”只是改变建筑形式和使用功能，土地性质不会改变，产权大多是四五十年。

洪钟北京像素社区。中信薛经纬于飞照片

2015年，考虑到购房压力，林箐以170万元左右的总价在洪钟北京像素社区购买了一套50平米的复式商品房。北京Pixel以其体积庞大、交通便利、价格相对低廉，一直是北京商品房中的明星产品。今天，这里住着成千上万的人。

2015年下半年以来，很多一二线城市房价上涨，商住项目也有所上涨。林箐告诉中信经纬客户，她买了房子后不久，北京像素的房价明显上涨，小区内同户型二手房挂牌价格最高达到320万元，单价超过6万元/平方米。

2017年3月底，北京市住房和城乡建设委员会等部门发布了《关于进一步加强商业和办公项目管理的公告》，称出售的商业项目再次上市出售时，可以出售给企业、事业单位、社会团体，也可以出售。对个人而言，个人购房应符合在京无住房、无商品房记录，并连续五年缴纳社保或个税；商业银行暂停个人购买商业项目的个人住房贷款。

调控政策出台后，商品房的受欢迎程度迅速下降。郭明是一家大型房地产代理公司北京像素店的代理商。他向中信经纬客户透露，在市场最热的时候，公司附近有4家门店，每个月可以卖出30多套商品房，他们公司占北京Pixel售出房屋的70%左右。2017年政策出台后，成交量有所下降，门店数量减少到一家。现在每个月能卖出10套以上。

北京像素二手商品房价格大幅下跌。据郭明分析，以50多平米的复式商品房为例，最高点总成交价超过300万元，但最近成交价约为190万元。由于南方面积略大的房子，价格可以达到200万元，整体下降100多万元，下降40%左右。

中原地产数据研究中心提供的数据显示，从限购出台后的第一个月，即2017年4月至2020年10月29日的43个月内，北京新增商业项目共售出10595套，而调控前的43个月共售出113591套，降幅约为90.67%。

中原地产首席分析师张大伟对中信经纬客户表示，北京新建商品房平均交易价格没有明显下降，主要受交易结构影响。他还估计，二手房平均交易价格在高点下跌了40%左右，有些项目甚至出现了减半的情况。到目前为止，新建和二手商品房市场一直处于冰点，没有改善的迹象。

在诸葛找房子的分析师陈晓表示，由于房价上涨，商住项目以总价低的优势受到买家和投资者的青睐，但过度的投机需求吹起了市场泡沫。调控以来，北京商品房量价大幅下跌，调控效果明显，对商住市场的长远发展是好事。

租售比超过住宅，但居住舒适度差

北京像素商家的房屋内部。中信薛经纬于飞照片

随着租金的上涨与售价的差距越来越大，“租售比”作为判断房产价值的标准，在中国很少被提及。无论是自住还是投资，买家更看重的是房子的未来增值/[/k0/】。

但三年多的价格调整，使得北京部分区位优越、交通便利的商品房租售比迅速上升，租金回报高于同区域普通住房。以北京Pixel为例，我家的一个经纪人告诉中新经纬客户，这个小区50多平米的复式商品房租金在5800元/月以上，一直都比较好租。他说:“虽然是50多平米，但是因为复式结构，实际使用面积比普通房子大，比较受年轻人欢迎。”

以北京Pixel 55平米复式商品房为例，租金5800元/月，挂牌价格195万左右。该房屋目前的租售比是1: 336，如果换算成年收入，收益率约为3.57%。

毗邻北京像素的金隅李静媛小区一套68平米的两居室，租金约5300元/月，同户型二手房挂牌价格280万元，税费约30万元。根据这一计算，该房产目前的租售比是1: 584，换算成年收入，收益率约为2.05%。

林肯公园位于亦庄开发区，是该地区一个成熟的社区。附近一家房地产经纪公司的经纪人也表示，与周边房屋相比，林肯公园的商品房租金并不低，租售比高于住宅项目。

和硕首席分析师郭毅对中信经纬客户表示，商住项目区位普遍较好，基本靠近轨道交通，周边商业设施相对成熟，使得商品房租金收入较高，部分会高于同面积普通住房。她估计，目前北京商品房的租售比大约是住宅的2-3倍。

北京像素商住楼走廊。中信薛经纬于飞照片

但是，在参观了一些商住项目后，中信经纬发现，这类项目并没有普通住宅那么舒适。这类住房集中在住宅，公摊面积大，办公和居住混合，安全性和私密性差；由于固有的设计限制，商品房在户型、采光、隔音、通风等诸多方面存在一定缺陷，部分复式单位层高也偏低；除了一些较早的项目，近几年进入市场的很多商住项目都是商业水电，没有天然气，生活成本高。

有限的流动性意味着要把重点放在经济适用房上

北京像素。中信薛经纬于飞照片

来自股市经验的“风险上升，机会下降”，能否应用于北京的商品房市场？

张大伟认为，经过三年多的调整，商品房的数量和价格都处于低点，未来可能会有一定的空。从租金回报率来看，商品房的收入水平一直比较高。

郭毅分析，商品房的价值应从两个方面来看。如果把商品房当成住宅商品，其未来价值和附加值都没有空高。“住宅产品除了回报率之外，还有住宅使用价值，现在买家越来越注重生活质量的提高。商住产品很难有好的居住环境，更多的是为了满足刚刚需要的中低收入群体的需求。”

郭毅进一步表示，如果作为投资产品，商品房的投资回报相对较高，渠道通畅稳定。从每平方米租金回报计算，商品房平均租金较高，每平方米收益高于住宅。“七八十万，只能在北京很偏僻的地方买房，而且这只是首付。有七八十万或者一百万以上，就能全款买到好的商品房，还有低于这个门槛的投资产品？”

但由于购房限制多，商品房空未来的流动性和增值变现充满不确定性。据林肯公园上述门店的经纪人介绍，部分不符合商品房购买资格的购房者会选择以公司形式购买，但注册公司和公司在存续期间都要支付一定的费用。以公司名义持有商品房，每年都要缴纳房产税。“缴纳房产税有两种方式。一种是以租金收入计算，税率低。每年大概是一个月的商品房租金。”

郭毅透露，新建商品房只能以公司名义购买。未来有两种转让方式:一是产权交割，但税费较高；第二，公司股权收购，对税费要求较低，但收购方需要对被收购公司的经营情况做一个透彻的了解，避免收购后不必要的麻烦。“流通是商品房面临的核心问题，会影响未来的增值空。商品房的附加值空从来没有像住宅那样大，未来也不可能超过住宅。”

陈晓对商品房的未来价值提出了不同的看法。他告诉中信经纬客户，投资价值不能用租售比这个单一指标来衡量，租赁投资的回报期太长。在投资住宅和住宅产品时，我们更关注转售时的价格上涨。商品房不能卖给个人，只能卖给企业，导致其客户群受限，销售困难。

“商品房的流动性肯定弱于住宅，这是它目前面临的一个重大问题。在购买客户和贷款的限制下，商品房未来升值幅度会更小空”陈晓建议，没有足够资金，只需要购买纯商品房的人，应该关注经济适用房，比如共有产权房、人才房等。