风尚天地从上海看新型儿童教育综合体商机招商要注意什么

Lianshang.com表示，上海是全国儿童教育市场最大的城市，人均支出最高。而上海除了共享E-House旗下的教室平台上海时钟教室和万达网络科技集团旗下全新的教育服务品牌优学空外，几乎没有独立的少儿教育综合体。

原因在于教育业务的课时主要集中在周六周日，教室利用率低限制了教育业务的出租容忍度。此外，上海商家对租金的要求更高，所以在上海的核心商务区，如港汇广场、郭进中心、IAPM、莱佛士城等大都市商场都没有这样的商家。

另外，教育形式最注重的是交通的便利性，周边孩子的客户数量，以及房租水平。就物业类型而言，街边商铺、写字楼、公园、购物中心都可以。教育主题购物中心除了聚合优势外，没有突出的优势。此外，上海区域性购物中心和社区购物中心将大量引进少儿教育商户，因此不利用交通区位的项目即使打着少儿教育的旗号也是无效的。例如，离地铁站很远的大宁镇，距离社区购物中心大宁音乐广场、大宁国际商业广场甚至大宁包华商业街的竞争对手都很远，大宁板块的马戏城地铁站也在附近。再者，周边的盛源生活广场虽然没有命名为儿童教育主题，但项目进行了调整，儿童教育业务的面积达到了60%，本质上相当于儿童教育主题商场。

虽然少儿教育主题项目解决了赶场之痛，但为了获得租金溢价，成为优质的少儿教育主题商业地产项目，需要引进租赁能力最高的企业，如国际知名的连锁品牌、细分类别的新兴行业品牌、资金支持的重点品牌等。这就要求购物中心承担更多的分流功能，对物业管理的安全、卫生、舒适、停车等方面有更高的要求。通过提高家长的体验舒适度，由教育品牌组成的项目独特的时尚度和美誉度，可以为学生提供教育品牌。联商。com & Soupu。com认为，家长休息室可以参照大宁国际商业广场VIP休息室建设，配备书刊、咖啡机、按摩椅，通过课程学费积分、奖学金奖励等方式，开放不同的教育项目，形成闭环。比如孩子先报英语课，艺术课可以打学费折扣，体育课可以打三个奖金。

温馨提示:在教育品牌中，最重要的是学习和思考，上海每一个校区都会不惜任何代价腾出一间大教室，装修成设备齐全的休息室。

未来，随着儿童教育消费内容/消费模式/消费决策的变化，儿童教育产业链有望继续出现创新的子品类品牌，包括被动的基础教育消费向娱乐消费、粗放的传统教育消费向家庭体验消费、家长基于儿童兴趣的课程代位自主消费。

比如:在更小的年纪:上海准备开始快乐学习空，引入全球最受欢迎的动画明星互动课程，重新定义“寓教于乐”的学习模式，让孩子在快乐中互动学习，为面临孩子成长问题的中国家庭找到快乐的出口，让学习变得轻松，给中国孩子带来前所未有的学习体验，让孩子在与全球流行明星玩耍的同时学习。

老区:北京宋庆龄国际体验馆涵盖科技、艺术、文化、体育、自然教育、社会互动等。体验展在设计之初紧密匹配学校内各学科的知识和原理，然后教研团队基于每个体验展开发适合小学低年级、小学高年级、初中和高中四个板块的体验活动。

根据联商的研究。com & Soupu。不同类型的商业地产项目推出的儿童教育品牌和类型明显不同。

▼上海五大最集中的儿童教育商业项目

这五类商业地产项目往往集中在10到20个不同类型的少儿教育品牌，面积从3.4万平方米到近1万平方米不等。从规模和招生来说，不亚于普通中小学，相当于无数的课外学校。

儿童教育形式租金

相对于零售业态乃至餐饮业态，很多知名品牌需要支付重新包装费用甚至不扣除租金，发展迅速的少儿教育业态还是比较好的租户。而对于购物中心来说，孩子的教育形式对购物中心的带动作用不大，因为上课时间集中在周末。学龄前儿童的教育仍然可以利用工作日的白天时间。另外，孩子往往是全家出动，可以带动一定的父母消费。而K12文化辅商的学生往往是独立的孩子，对购物中心的带动作用不大。

就上海的少儿教育租金而言，AB级商场倾向于精英教育和高溢价的素质教育。普通店铺租金一般在4-5.5元/平米/天，高端儿童教育品牌注重形象的优质店铺可达8元以上。而偏向素质教育和传统应试教育的CD级商场和普通街边店铺租金为2.5-4元/平米/天。

由于教育业态承担的租金低于零售甚至餐饮业态，所以基本等同于娱乐业态。所以购物中心的儿童教育业态一般设置在3、4楼。街区型项目通常位于内街。例如，大宁包华商业街的外街主要是银行，内街主要是儿童教育业态，城市的新华汇街主要是小型连锁餐厅，内写字楼主要是教育业态。

从城市商业圈的麻烦中获得宁静的项目

核心商圈的商场通常占零售业态的比例很高，餐饮业态的租金也很贵。所以少儿教育品牌只能进入相邻板块的项目。

创新案例:香港瑞安集团旗下的上海创智天地凭借取静于忧患、园艺运动场地等综合优势，积极打造独特的创新教育体验，正在研究引进家庭亲子健身中心、亲子烘焙体验馆等家庭音乐教育项目，在家长无事可做的情况下，改变孩子上课的痛点。

区域购物中心

根据Lianshang.com & Soupu.com对上海十多个典型区域性商场的统计分析，发现该项目商业平均建筑面积虽然超过10万平方米，但注重儿童零售、儿童游乐场、儿童教育乃至儿童餐饮的综合和综合比例，因此每个项目只有10至16个儿童教育品牌。与社区商场、街边商店和写字楼相比，区域商场更注重引入个性和调性较强的新细分品牌，以及国际连锁

值得注意的是，由于教育业态租金较低，带动消费的能力弱于餐饮，万达、宝龙等集团的项目往往会在外街/金街2至3楼设置儿童教育业态，出售给小业主。杭州滨江包龙金街的儿童教育模式就是一个很好的案例。

主要相邻配套业态:儿童衍生消费:文具店、玩具店、童装店、童鞋店、婴儿用品店、儿童摄影、大型儿童乐园、亲子餐饮、父母陪读打发时间:咖啡厅、甜品店、美容SPA、美发店、家庭烘焙甚至烹饪教室。咖啡厅和洗衣房相结合的自助式复合店对孩子的教育形式有较高的带动作用。

创新案例:大宁国际商业广场子公司Hub Novo，由亲子微剧场、体验式文化创作空室、创新儿童教育、沙龙工作坊组成。

社区型购物中心

虽然社区型购物中心的面积往往只有区域型购物中心的五分之一，但儿童教育品牌的数量和品类丰富度与区域型购物中心几乎相同，但教育品牌的个性和调性略逊于周边强势区域型购物中心。典型案例，如大宁盛源生活广场、杜甫广场、富辉广场等。

主要相邻配套业态:儿童衍生消费:文具店、玩具店、童鞋店、婴幼儿用品店、儿童摄影、儿童小游乐场、亲子餐饮、家长陪学生打发时间:便利店、咖啡厅、甜品店、美容SPA、美发店。

街区式项目/街道商店

自带IP只需要考虑流量和客户群。你不需要一个购物中心只是为了转移注意力而需要的品牌。资金实力不足、无力承担购物中心溢价的新创品牌，都严格控制租赁成本。这两种类型的儿童教育品牌通常不会选择租金相对较高的商场，更倾向于租金持平的街区型项目/临街商铺和写字楼/写字楼。

此外，由于区域商场推出的儿童教育品牌数量有限，成功的区域商场周边的街区和写字楼也将发展成为儿童教育品牌密集的状态，如大宁包华商业街和大宁国际商业广场周边的大宁格林商业大厦。

这类项目的优点是营业时间自由，不需要找电梯和上下楼梯，适合夏令营、倒班等特殊需求，但往往存在车位不足的问题。一些有庭院的项目可以引入租金承受能力较高的私立幼儿园。

典型案例:大宁包华商业街、宝山绿地时尚世界、徐汇江控、金桥黄金街区广场。

办公园区/办公楼