【xinqing】Tsingtao，老破小购买原则

本文作者：青岛小海带

资料来源：青岛学区百科

这段时间谈了那么多高位，今天换个风格和味道，谈谈——的陈旧琐碎。(莎士比亚)。

青岛的老破小可以买吗？

青岛哪里的老破小值得买？

因为我们的公号讲的是学区，学区必然牵涉到学区房，而很多学区房，都是老破小，读者们问来问去的，也是好多老破小，这似乎是个绕不开的话题。今天索性拿出来谈。

谈这个话题，不得不把我们前面的两篇文章再次翻出来回顾：

青岛二手商品房房价指南

青岛的中心已经迁移了吗？（下）

有了这个基础，分析青岛的老破小，就有了依据。

先上两个结论——

1、青岛的老破小，可以买；

2、青岛的老破小，投资，不特别推荐（除非价格低到深海）；自住，谨慎买。

有的人，看不上这些散落在城市中的老房子，特别是新房癌。

他们认为这样的房子，越来越没有价值。

观点部分同意，但是，

凡事都有但是，特别是房子的问题上。

对中产及以上来说，买套次新，可能非常容易；对本地土著来说，可能四套、五套也不在话下，对土豪来说，浮山湾边、崂山石老人的大平层甚至远郊别墅可能都有几套。

但是，城市里不止这些人，一个城市里，总有各型各色的人群，不能总以自己的眼光去看问题。

你喜欢的并不一定别人看的上，你看的上的，不一定有人为你买单，你中意的，可能别人就是买不起。

于是，老破小，也会有它的市场。

有的人，就是买不起高层次新，但又必须住在以他生活为半径的这一方寸土地上，不管是为了上学也好，做生意也好，还是就近工作也好，种种理由，他只能选择其貌不扬的老破小。

何况，青岛房价，北方城市第三，虽然已回落很多，但对普通人来说，依旧是高高在上够不到的星辰，这是另一种刚需，必须选择，只能选择老破来住。

有的说了，租不可以吗？可是房子身上不止有居住属性呀！但凡非买不可的，必然是需要它的其他属性——学位也好、户口也罢，甚至安全感、踏实感。

一套房子，能带给人的种种，可能是其他产品无法代替的。

你问一个生活在城市里，出没于格子间和写字楼里楚楚动人的小姐姐，她更喜欢一只CHANEL的小黑管，还是更喜欢一个属于自己的小房子，即便是个只有单间的小阁楼？

不好意思，没追求的人才去选前者。

那有追求的呢？当然是全部都要啊！努力赚钱，都要买下来。All !

老破小，别嫌弃，再破旧的砖块也总是比精致的玫瑰花值钱！（昨天看满屏收花收到幸福的你们，把我看郁闷啦！嫉妒！！！）

并且，青岛，到处都是老房子。好多地段，没有新房子，你不买老房子，根本没得可选（你到市南转一圈，哪有多少新房子，还不是遍地2000年之前的楼梯房，总价限制下，根本没得可选）。

除非选到更远更远的——城阳、李沧、黄岛、即墨、胶州，那儿遍地都是新房子。

老破小的优势在于配套成熟，劣势在于居住环境差，甚至没物管。

那么老破小的房子基本是不值钱的。

可以认为老破小的价格=地价

那么土地的价值就是跟随着中心在走，中心如果不变，那么价值自然有，如果中心发生大变，那么现在看似配套成熟的老破小就可能变成毒药。

（青岛的地段论可参考溜爸前面的文章：青岛二手商品房房价指南）

结合青岛目前事实上双中心的情况，我们来找一下，青岛市区，哪些位置的老破小，比较安全。

——最保险，且最有潜力的老破小就是市南市北CBD附近的老破小；

本来还想推荐海尔路CBD附近的，然后讨论了一下才意识到，那块儿哪儿有正宗老破小啊，去那里买只有买次新啊。今天只讨论老破小，只好把崂山CBD忽略掉。

其次，还有浮山后，这一块老破小随着青岛的多中心化，对新老中心都保持了合适的距离，也有地铁直接连通，会产生双中心叠加效应，还是值得持有的。

当然了，不要非要抬杠去说那些80年代以前的——1940年代的房子不值得购买，虽然是老破小，但也尽量选1999年——1990年的嘛，都是老破，但破的还是不一样，破的不同凡响。1949年的买来，只有一个原因，就是学区，除此，再没有人会去选择它，除去学位溢价，没人再会为它的历史沧桑感买单。

而老四方等板块的老破小，随着城市中心迁移，只能依赖老城区单一中心辐射，区域价值相对会降低。

同理，市南西部的老破，也尽量避开。这种老破小，随着未来青岛的各种中心北上西去，和市南中部的老破小价格差距会越来越大。

其二，投资老破小必须要有足够的持有耐心。

因为老破小在楼市周期中，往往是最后才涨，所以不要看着次新房先涨，就慌神了。

青岛市区的房价基数已经比较高了，但是新房癌依然比较严重，随着核心区的地越来越少，核心区的次新房和新房会越来越天价，不仅是单价高，而且都是偏向改善和豪宅，核心区未来几乎没有刚需住宅产品供应了。

低价老破小会成为新青岛人置业的选择之一，不然就只能选到很远的郊区新房去。

当然这还需要时间。

高房价是治愈一切挑三拣四毛病的良药。

其三，尽量买带学区的老破小

投资审慎，如果必须自住或者自用，那就这样买：

买有社区环境的老破小，如果还有独门独院，那破就破点吧，

郊区的老破小别碰，买在郊区，不就是图住的舒服价格低吗？那儿的老破小暂时不会有前景，

买在靠近中心的位置，土地级别高的位置；

买有学区附加值的。学区类老破小价值，短期内无法取代。刚需啊刚需！

老破小大部分配套成熟，而且不少带有一个不错的学区，这在未来教育资源越来越紧缺的情况下是非常大的优势。

最后，关注溜爸的公众号“青岛学区百科”学习学区知识才是王道。

今天xinqing不好，没给大家配图片，你们将就看吧。

本文作者： 青岛小海带

来源： 青岛学区百科