诸城房产网 深度解析：诸城房价未来是涨是跌？

概要

一、八里庄之王谁虚惊一场

第二，结构性市场供应不足的不可持续性

第三，空的设定率可能会大大增加

四是10万套以上潜在重量引起的供需变化

5.住房的增值功能继续弱化

第六，盲目相信房地产永久绑架国家

八里庄王虚惊一场

最近大街小巷讨论的话题:“诸城有个八里庄的地王，360多万亩。据说建筑成本是每平方米8000。某个物业已经卖了，某个物业涨了一千。某房产涨了多少？”再加上各种媒体公众号的炒作，造成了一时的社会恐慌；没必要恐慌。为什么没有必要恐慌？任何产品的价格涨跌都是由当前市场调节的。目前诸城涨价在结构性市场供不应求，涨价正常；土地王没必要恐慌，只是虚惊一场；对比王迪与诸城其他项目的地价(地价:地价÷容积率÷规划容积率)，估计相差约900元/㎡；王迪的底价(360万÷ 666 ÷ 2.2)约2400元/㎡；

我们再来计算一下诸城其他项目的土地底价。据全国土地信息网查询，土地面积超过200万/亩的其他项目很少。假设200万亩，容积率2.5-2.8，棚户区改造回报90%，土地成本40万亩。但是，我们不能忽视拆迁成本。根据建安和配套设施，一个200亩的村庄，搬迁估计约为12万平方米。搬迁费用约3.4亿。假设拆迁户使用土地60亩，剩余140亩。土地粗略估计约280万亩(3.4亿÷140亩+40亩)；280万亩土地，土地容积率= 280万÷ 666平方米/亩÷容积率=1500-1700元/平方米；

所以，所谓地王只是虚惊一场；

结构化市场中短缺的不可持续性

目前，诸城的一手房地产市场非常火爆。随着产品升级的趋势，诸城的结构性需求供不应求。现阶段发电中有大量的改善买家，他们急于换房，包括第一次改善客户(卖老房子，不差钱)，234次改善客户(已经有很多套了，不差钱)，所以整个市场表面火热，但改善客户会越来越少，这将是一个很大的来源。在这个阶段之后，将进入另一个结构性供不应求的时期，也就是60-75㎡的机构性供不应求，前提是市场容量不是很大。

空设定率可能会大大增加

目前社会普遍认为诸城空入住率为40%。这个数据没有官方数据，无法粗略估计。不过有一点可以肯定，诸城已经搬迁的村，大部分都是两栋房子，不缺两三次改善客户的房子；四环内没拆迁的人可以在四环内租房，说明房子还挺多的，两年后拆迁户分两套，原来租的房子空出来要租一套，相当于大幅增加空；因此，我们应该警惕空设定率的过度增长

10万套以上潜在重量引起的供需变化

这个统计数据并不完美，但足以说明问题的严重性。诸城人口暂按109-115万计算。目前城市人口30-40万。城市化率40%左右，城市化率预计55%。目前有住的地方。不管是不是出租屋，房子和住户之间是有平衡的。再加10万套房子，房子就不是/[/K0/。要么城市化率达到80%(超过欧美国家)，要么诸城划成青岛，要么青岛划成诸城。即使政府实行货币化安置政策盘活存量，推高房价，诸城四环以内能开发的村庄也不多；

10万套房子大致按照平均每套140套左右来算。十万套房子是什么概念？目前房价按7500计算。假设一套140平米的房子，均价100万，总价1000亿。诸城居民银行2017年储蓄余额约300亿。假设这300亿储户没有房子，想买房，想给所有人买房。30%的首付，300亿就能买1000亿的房子，当然不现实，哪怕打个五折，5万，300亿的储蓄余额不是一天两天积累的。更何况，目前只是想做接收机的客户，没有实力，买不起。市场即将进入买方市场，下半年市场转冷，甚至明年有开发商倒闭。即使改善后的客户在买入时仍然恐慌买入，市场也不会在明年年中之前转冷。除非其他项目没有开发，目前只有这几个在市场上出售。

住房的增值功能继续弱化

一套房子80-100万，房租1200。收回成本需要708个月(60年)。可能有人会怀疑房租会不会涨。它在上升，但通货膨胀也在上升。如果你是投资人，建议你在合适的时候扔掉，赚取泡沫价值。你必须改变你的想法。就算20-30年房子涨到1000万套，估计到时候也不缺房子。你会卖给谁？所以，有钱就要合理配置资产。不超过15年(2033年)就可以通过提高你房子的价值来抵消通货膨胀。15年后，房子不会短缺，也不会有人接手实现。

房子最好不要超过13年。房子不是会继续增值的东西。银行贷款给15-20年的老房子都很谨慎，甚至不贷款。别人很难为一次购买买单。就像富光花园，除非拆了开发，否则贷款买房很难。能一次性付款的人是不会买这样的房子的。他们已经去了大源、郑达、中天。

盲目相信房地产永久绑架国家

2008年，在国家政策和舆论的引导下，诸城人以为房子涨不起来，2010年涨了。诸城经历了三四次这个行情，成绩都上去了。现在的人，尤其是非专业的房地产人，不相信房子会跌，但种种迹象表明，诸城房地产确实在走向买方市场，供大于求的局面必然会出现。

在很大程度上，房子也是商品。世界上没有只涨不跌的商品。房屋的兴衰与土地供应、货币政策、供求关系等各种政策因素有关。说实话，房地产开发是国家和开发商的联合销售。财政依靠房地产、土地、货币和税收。房地产大到绑架了国民经济。房地产泡沫完全崩溃，会引发金融危机，这是不现实的。国家不敢限制，让一些泡沫破灭。近年来，国家已经意识到房地产的潜在风险，出台了一系列控制政策，但房地产统一登记却迟迟没有进行。国家知道中国有多少猪，但不知道有多少房子，心理上没有底。房地产统一登记一旦完成，2-3年内房产税就出来了，房子多的人会很难受；货币政策目前处于紧缩状态，货币稀缺。为什么？因为无限制的货币政策支持会让泡沫越来越大，风险越来越大，为了防止金融危机，保本银行还保护房地产吗？当然是为了保银行，所以国家已经有了保银行的计划，保银行可以保国家财政，保国民经济。至于房地产，肯定会倒一批；

诸城的供需关系必然会发生变化，从半年到一年；今年诸城房价涨了，不懂房地产的人慌了。而对诸城房地产略知一二的人，早就有了“让子弹飞一阵子”的意识，不容易忽悠；

我已经不在乎房价了。我关心的是房地产统一登记后给市场带来的巨大杀伤力，诸城空购房率，供求关系的巨大变化，诸城潜在的市场容量；

就是买不起，提高客户接管的潜力有限。抛开房价不谈，谁来充当接管人？

基于以上分析，诸城房地产市场必将引起我们极大的关注

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