垡头小区 垡头一区从自管到物业 老旧小区“试婚”新物业效果几何？

上午10点，在东四环外的法头一区北院，一群居民围住了摊位。一家企业正在数千家万户开展健康生活免费体验活动，并展示社区菜篮子产品。居民们在摊位上免费品尝有机水果和蔬菜。今年以来，这个小区的物业公司经常在小区里举办类似的活动。

小区大门加强管理

法头区有22个产权单位，有四五十年的历史，但很多企业已经不存在了。社区的维护也逐渐跟不上，社区处于几乎没有管理的状态。前几年小区里出现了一个阿姨叔叔们成立的自我管理组织，来管理小区。虽然许多社区留下的问题已经得到解决，但缺乏专业服务和自我管理组织的老年成员等问题也出现了。

今年年初，一家进驻法头一区的物业公司，成为这个废弃小区多年的管家，对小区设施进行升级改造。小区路面整洁，停车有序，楼门口安装了可视门禁系统。

法头一区作为朝阳区12条街道旧住宅区物业管理改造升级试点项目，正在探索旧住宅区物业管理的新途径，常年解决旧住宅区无人管理的症结。

变化  新物业让居民幸福了

东四环外法头区最古老的建筑已经有50多年的历史了。老楼下面，几个老人围在一起，互相聊天。

小区内空的地面上，私家车整齐的并排停放着，角落里放着几个垃圾桶。摄像机正在监视社区的一举一动。

陈阿姨，小区居民，在法头区住了30多年。在她眼里，这个社区几乎就像一片无法管理的荒地。“小区没有物业公司管理，车辆乱停乱放，卫生环境和小区绿化也一般。”

物业公司在小区内常办的免费体检、居民菜篮子活动

今年1月，金鸿新城物业管理有限公司入驻法头1区。"作为政府采购，我们管理这个社区的财产."该公司总经理刁鹏表示，接管没有管理的旧社区没有经验可借鉴。

“以前在家里换灯泡，都要让孩子回来解决。”一位近80岁的居民表示，直接找物业公司就可以解决，大大改善了小区的外观，让很多居民拍手称快。“社区当家，我感觉比以前更幸福了。”

法头一区有15栋楼，1间平房，22个产权单位。常住人口超过3800人的家庭有1243户，包括600多户租户。汕头区社区居委会党委书记周璇表示，社区存在遗弃现象。有些企业只留了一两个人接电话，却没有具体解决问题。“很多居民不知道找谁来解决问题。”

物业公司进驻小区三个多月了。小区门口设置了停车杆，指定了停车位。禁止车辆在人行道上停车。升级停车系统，更好的识别进入的车辆是否是小区的车辆。并安装了智能门禁系统，可以通过门禁卡或手机钥匙包打开楼门。“居民绑定某栋楼的门，可以通过手机钥匙包开门。它还会保存开门记录，并通过摄像头留下参赛者的照片。”刁鹏说，获取门禁时，需要用真实姓名注册身份证，注册信息会方便管理，增强居民安全感。

先行  管理从停车费收起

多年前，法头一区的居民成立了一个自我管理委员会，对社区进行准物业管理，解决了很多多年遗留下来的问题。

自我管理委员会成员顾阿毅承认，志愿者每天值班都要坐在小区门口，很多老人体力不支。

经过多年的实践，周修发现，自我管理委员会提供的服务并不专业，因为他不是专业人士。“比如家里出现了电路维修的问题，只找到了记录仪，很难找到维修人员。社区安排志愿维修队上门为居民服务，但他们不是专业人员，维修时容易出现安全隐患。”

物业进驻后划出的停车位

“自我管理委员会的人员结构集中在60-70岁的群体中，年龄太大，在执勤或服务时不会有自己的健康和安全问题。”周璇说:“新楼盘进来后，小区各方面都发生了很大的变化。”新的物业公司进入后，开始规划停车位，重新种植绿地，改善环境。“自我管理委员会缺乏整体规划，主要依靠社区，按照社区的要求去做。但专业的物业公司会对小区的改造升级有一个整体规划，有明确的管理思路。”

像许多旧社区一样，停车问题一直困扰着法头区。“之前没有停车位，大量非居住车辆进入，导致小区内没有居民停车。”一位居民说，停车引发的冲突时有发生。

为了解决停车问题，居民被要求挨家挨户地填写问卷。“大部分居民同意收费，然后在同意收费的基础上咨询居民。”周璇说每辆车每月收费60元。物业公司引进后，会提供专业的管理和服务，并由他们指定停车位，保证小区的永久居民有地方停车。

收物业费一直让刁鹏打一些鼓。在他看来，让居民先尝后买，就是先享受服务，感受拥有物业和不拥有物业的区别。“可能需要半年时间，然后根据居民的感受和经历调整方案。”

算账 靠增值服务填亏损

一位从事物业管理多年的业内人士表示，物业公司不愿意接管旧住宅区，因为旧住宅区规模小，设施陈旧，物业收费标准低。即使物业公司接手，也往往入不敷出，弃管现象很快就会发生。

刁鹏接手法头一区也面临这样的问题。他算了一笔账，法头一区项目部需要11名工作人员，人员费用约占总支出的61%。除了其余的材料费用之外，收取的费用不能支持各种开支。“算完账，我们亏了。”

老旧小区只有通过为业主提供增值服务获得一些利润。

“老社区的老人多，还是工薪阶层。不清楚对旧社区收取什么样的标准。”顾阿姨经常听到居民讨论这件事，为社区的变化鼓掌，有些居民仍然对从未支付的物业费感到困惑。

刁鹏准备了三个收费方案。第一种是经济适用房按0.55元/平方米的标准收费，或者按客厅收费。一居室和两居室都有固定标准。第三种方式是居民购买综合服务。除了基本的物业服务，还有很多增值服务，都是和物业费打包在一起的。“物业公司会引导居民固定一定的收费方式，但如果居民更喜欢另外两种方式中的一种，物业公司也可以根据居民的要求进行收费，以个性化物业服务。"

明知道损失，为什么还要接手老小区？刁鹏说，如果只靠物业费，物业公司很难接手这样的社区。旧社区只能通过为业主提供增值服务来获取部分利润。

小区内有免费健康小屋，为住户提供免费体检和健康记录。当居民拨打120急救电话时，物业公司可以在第一时间向医生提供居民的健康记录。“收费项目，比如住宅菜篮子，可以每周送有机蔬菜到家里，还有房屋出租销售、房屋装修等服务。”

破冰 一要托底二要扶持

据统计，北京1980年以前建成的旧住宅区有3000多个。由于建设时间相对较长，这些住宅区存在房屋老化、配套设施不均匀、绿地面积小、停车位不足等诸多问题。

北京大学政府管理学院教授肖曾经调查过北京的旧社区，发现95%的社区没有公共厕所，停车场非常拥挤，居民经常吵架。许多旧社区无人照管。旧居住区应注重内涵式发展，通过权力和资源等内部因素来发展。

手机钥匙包打开楼门门禁

物业管理专家童超表示，居民对居住环境的要求越来越高，良好的居住环境也是居民幸福生活的支点。而旧社区却成了城市的“补丁”，物业的专业化、精细化服务是修补这个“补丁”的重要措施之一。

“几乎所有的旧社区都有各种形式的住房产权，这导致了社区的多头管理。”童超表示，建立物业管理公司的住宅物业管理属性，将改变过去多头管理的混乱局面。对于没有物业管理的旧住宅区，可以扩大物业管理范围。

“老小区历史欠账太多，长期没有物业管理。物业公司很难承担大量的资金投入。”童超建议在物业公司评级中引入相应的评估指标，对主动承担旧住宅区管理责任的物业公司给予相应的支持。同时，有关部门和单位加大了部分财政支持力度，建立了“配套基金”，让老小区居民也能享受到社会发展带来的红利，探索老小区长效正常管理的新模式。