福州写字楼出售 福州写字楼缘何兴起“以租代售”

在福州，一些曾经追求“快产快销”的写字楼项目，现在正在实行“出租出售”。不像传统的开发商将产权转让给业主自己出租，开发商只负责物业管理和中介协助管理，“以租代售”就是开发商负责所有产权，独立经营管理。有业内人士认为，目前福州写字楼销售受阻，同类型产品竞争激烈，“以租代售”可以暂时缓解开发商的资金压力。

(图为在建的一个写字楼项目。)

新方法

不久前，在傅生集团召开的福州地区写字楼租赁推介会上，傅生集团透露，其旗下的两大项目傅生财富中心和乾隆广场被定义为“全租赁写字楼”，即傅生集团将拥有傅生两个项目的产权，只用于租赁，不用于出售。数据显示，傅生财富中心的租赁面积为5.6万平方米，傅生乾隆广场的租赁面积高达10万平方米。

据业内人士介绍，开发商拥有写字楼产权出租在福州并不少见。但福州写字楼的成交量近年来增长迅速，开发商更倾向于“租卖”写字楼，即自己拥有一定比例的产权，自己出租写字楼，剩余比例的物业由业主自己出租。事实上，根据来自傅生集团的信息，他们最初计划使用办公楼进行销售。傅生集团旗下另一写字楼傅生国际中心也于2014年公开出售，傅生国际中心未出售部分也由傅生集团确定自持。

傅生集团相关负责人表示，放弃和转租其办公项目的主要原因是，如果写字楼的产权分散，将难以管理，甚至降低写字楼的整体质量，因此将改为自持产权。在有福州写字楼开发经验的罗先生看来，对“降低写字楼整体质量”更准确的理解是“半租半卖”会降低写字楼的租金水平。参照福州目前的写字楼租赁市场，开发商持有产权的新和广场、逸发大厦等写字楼租金水平均在140元/平米以上，租户入住率接近100%。相比之下，恒力城、深发大厦等业主持有并租用的写字楼租金水平多为120 ~ 140元/m2，租客入住率多在70%以下。

双刃剑？

值得注意的是，在业内一些人看来，在写字楼市场供过于求、销售受阻的情况下，“以租代售”也是开发商的最后手段。据不完全统计，2014年福州写字楼供应量为46.53万平方米，但成交量仅为15.05万平方米。办公市场的购买力不足已经出现。同时，2014年福州SOHO的供应量接近40万平方米，一定程度上侵蚀了写字楼市场空。

“在同类型产品销售缓慢、竞争激烈的情况下，写字楼‘以租代售’是开发商缓解资金压力的好办法。”上述罗先生认为，开发商在后期仍可选择“以租转卖写字楼”，写字楼市场也出现过租户在租赁期后购买写字楼的案例。“如果开发商能够在自持产权期间，有效提高房地产质量，提高写字楼项目整体租金水平，开发商以租代卖写字楼就容易多了。”

此前，罗先生承认，开发商“以租代售”是一把“双刃剑”。一方面，写字楼的“以租代售”对开发商的资金链有更高的要求，因为即使扣除开发商寻找租户所花费的时间成本，写字楼的租金收入也很难与短期内的销售金额相比；另一方面，福州开发商的写字楼租赁业务还处于起步阶段，内部管理和物业水平都有了很大的提升空。如何运营管理，对开发者来说将是一个很大的考验。(海峡金融先驱报)