斑马消费令人担忧
曾被评为“保险最佳候选人之一”的金谷正奋力追赶,却难以重返地产第一阵营。
2018年,公司营业收入刚刚超过500亿元,远远落后于万科A、保利地产、招商局地产。
此前,该公司表示希望不止一次地扩大规模。由于安邦人寿和富德人寿都进行了股份投资,公司不再强调规模,而是采用“合作收购土地”的方式来保持业绩增长。保险股东进入后,公司保持了较高的分红比例,四年分红超过100亿,一半以上被保险股东拿走。
被赶出集中营
2018年,金谷迎来了历史上最好的表现。
最近披露的2018年年报显示,公司全年实现营业收入506.99亿元,归属于上市公司股东的净利润80.98亿元,分别增长34.62%和18.35%;扣除非净利润69.87亿元,同比增长31.81%。
营业收入规模上,2018年万科A、招商局蛇口、保利地产分别是金地收入的5.8倍、1.74倍、3.84倍,三家公司归属于上市公司股东的净利润分别为337.73亿元、189.04亿元、152.40亿元。。
2018年金地销售额1623亿元,万科A销售额6069.5亿元。同期保利地产和招商局蛇口的销售额分别为1945.55亿元和882.78亿元。
斑马消费统计显示,自2013年以来,公司销售额年均增长率已超过30%。2016年销售额首次突破1000亿元,同比增长63.2%,2017年上升至1408亿元。
金地成立于1988年,2006年后,万科、保利、招商局地产、金地成为股市表现最具代表性的四大地产龙头股,“招千金”由此而来。
2006年,招商局地产、保利地产、万科A、金地的收入分别为29.39亿元、40.27亿元、179亿元、35.54亿元,几家公司几乎处于同一起跑线。截至2017年,招商局地产、保利地产和万科A的收入分别为755.38亿元、1463.06亿元和2429亿元,而金地的收入仅为377亿元。
公司董事长柯灵在2018年度报告《致股东》中表示,“不要放过每一次市场调整带来的成长机会,帮助公司持续成长”。
根据2019年第一季度报告,公司营业收入达到111.15亿元,归属于上市公司股东的净利润达到14.98亿元,分别增长61.23%和36.84%。
今年1月,公司签约金额达到106.3亿元,同比增长31.02%。2-3月,公司规划了昆明五家坝、天津团泊湖等21个项目。
土地收购错误和保守主义影响业绩
2018年上半年,第三方机构Kerri做了统计。在国内房地产企业200强中,金地从2017年同期的第10位跌至第21位。
数据显示,2012年金地的营业收入超过300亿元后,2013年、2015年和2017年的营业收入在300亿元至400亿元之间波动。
特别是2016年公司销售额首次突破1000亿元,但难以转化为实际收入,经营收入难以大幅增加。
原因与公司实施的征地策略有关。
Gemdale两次踩了征地策略空。2007年,公司以162亿元的高价收购土地。2008年,它遭遇了房地产市场的低迷。2011-2012年市场冷清时,公司在面临低价收购土地的机会时过于谨慎。
于是,2012年,万科夺得地产企业第一,保利地产进入千亿俱乐部,金地却原地踏步。
保险股东进入后,公司改变了2013年和2014年年报中的规模报表,不再强调规模,改为“合作收购土地”的方式,以保持业绩增长。虽然公司签约金额增加了不少,但实际结算面积却在减少。
数据显示,2015年至2018年,公司分别投资297亿元、399亿元、1004亿元、约1000亿元进行土地收购,股权投资分别为113亿元、168亿元、473亿元、404亿元。
保险股东吞掉一半的股息
安邦财险和富德人寿相继上市金地。
2013年初,富德人寿登广告金地,斥资16.61亿元持有公司2.42亿股,占公司总股本的5.41%。此后,它不断增持。2014年4月,已持有公司24.82%的股份。
安邦财险比福德人寿早入。2012年第三季度,安邦财险已经持有公司1.5%的股份,2013年第三季度持股比例增至4.9%。
此后,上述两家保险股东上演了一场增持大战。
截至2019年第一季度末,富德人寿和安邦人寿分别持有公司29.83%和20.43%的股份。福德人寿是该公司的最大股东。
在两大保险股东增持战中,2017年增持成为公司第五大股东的证券公司2018年相继减持,持股比例从4.9%降至2018年底的2.99%,位列第七大股东。
一个明显的变化是,保险股东进入后,公司分红大幅增加。2015年,近60%的可归属净利润作为股息发放,这是股息强度最高的一年。在过去的三年里,该公司的股息份额一直保持在30%以上。
根据斑马消费的初步统计,2014年至2018年,公司分红分别为5.84亿元、18.9亿元、31.6亿元、23.93亿元和27.09亿元,分别占净利润的59.07%、50.15%、34.97%和33.45%。
2014年至2017年,公司累计分红107.36亿元,其中富德人寿分红36亿元以上,安邦人寿分红22亿元以上。
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