很多人未取贷款合同 因买受人自身原因未能取得银行贷款,房屋买卖合同可否解除?

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买受人因自身原因未能取得银行按揭贷款，但房屋买卖合同约定了替代履行方式的，房屋买卖合同不解除

作者|唐青林 李舒 龚炯（北京重大疑难案件律师团队）来源|作者赐稿并授权法客帝国刊发转载须在文首醒目注明作者和来源

阅读提示:如果买家因各种原因未能获得银行按揭贷款。)，致使合同难以履行的，买受人可以解除合同。根据未获得银行按揭贷款的原因不同，各方承担的责任也不同，最高法院的司法解释有相应的规定。

鉴于近年来各大城市房价飞涨，未能获得银行按揭贷款，法院一般推定合同无法履行。因此，买方申请终止合同的举证责任较轻，更容易获得法院的支持。但本案中，双方就未能取得银行按揭贷款的替代履行方式事先达成一致，未能取得银行按揭贷款是买方自身原因所致。法院判决买受人无权解除房屋买卖合同，双方继续履行合同。

裁判要领

买受人因自身原因未能取得银行按揭贷款，但房屋买卖双方约定了替代履行方式，不影响合同继续履行的，买受人无权解除房屋买卖合同。

案件简介

一、2013年10月7日，周继峰与中国铁路总公司签订《北京市既有商品房买卖合同》，约定中国铁路总公司向周继峰出售商品房。本合同附件四规定，贷款银行未按买受人申请的贷款金额和贷款期限发放贷款或拒绝向买受人提供贷款的，买受人可以选择以下方式: 按照银行确定的贷款金额和贷款期限办理贷款手续，并自收到上述通知之日起十日内一次性向出卖人支付房价款差额；自收到贷款银行拒绝贷款通知之日起十日内，将剩余房款一次性支付给出卖人。

2.上述房屋买卖合同签订后，周继峰向中国铁路总公司支付了首付款约50万元。周继峰尚未取得涉案房屋的权属证明。诉讼涉及的房屋没有查封抵押。

3.贷款银行就诉讼所涉房屋所在商场的贷款发放及周继峰贷款申请的批复出具了《案例说明》，内容为:“12。周继峰:第一次与南京银行签约时，个人信用记录严重逾期，不符合我行审批条件，不予受理...2015年6月，两名买家向我行总行投诉该项目涉嫌违规操作，分行临时叫停该项目...鉴于目前西站商业广场等等。

4.周继峰声称自己的部分信用卡略微逾期，没有达到无法办理房贷的程度。现在由于中国铁路总公司和银行的原因，即非周继峰原因，贷款无法办理，合同无法继续履行。因此，我们呼吁终止合同，并返还已支付的购房款及利息。中铁集团坚称，根据上述贷款银行出具的“案情说明”，周继峰因个人原因无法办理贷款，与整个项目无关。一审判决驳回周继峰的申请；二审驳回上诉，维持原判。

裁判要点

该房屋的买受人周继峰在二审法院判决认定抵押贷款尚未处理时无权解除房屋买卖合同的原因如下:

一、买方未能获得银行抵押贷款是由于自身原因

贷款银行出具声明证明周继峰个人信用记录严重逾期，不符合贷款银行的审批条件，是周继峰无法办理银行按揭贷款的主要原因。周继峰未能证明未能获得贷款是银行或诉讼相关项目等第三方原因。根据法院的综合判决，未能获得银行抵押贷款是由于买方周继峰本人。

2.未获得银行抵押贷款不影响合同的继续履行

《合同法》第94条规定了法定解除权。当事人一方不履行债务或者有其他违约行为的，可以解除合同。在商品房买卖纠纷中，最高人民法院司法解释进一步规定，无论是哪一方或第三人造成无法取得银行按揭贷款，影响合同继续履行，均可解除合同，但各方责任存在差异。但本案中，未取得银行按揭贷款，双方事先约定了替代履行方式，未取得银行按揭贷款不影响合同的继续履行。

实践经验总结

永远不要忘记过去，向未来学习。买方对银行贷款的处理受到各种因素的制约。为了避免今后类似的损失，提出以下建议:

1.出卖人不妨借鉴房屋买卖合同中该情况下买受人按揭贷款无法提供的替代支付方式条款，可以有效规避买受人办理按揭贷款提供虚假信息的风险，从而实现签订房屋买卖合同并顺利履行的目的。

二、鉴于近年来各大城市房管措施的突然性和普遍性，有条件限制银行按揭贷款成为行政干预的常用手段。签订合同时，买方必须仔细衡量自身贷款条件的满意程度，避免因自身原因而承担沉重的法律责任。

相关法律法规

合同法

第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同:

因不可抗力致使合同目的无法实现；

履行期限届满前，一方当事人以自己的行为明确表示或者表明不履行主要债务的；

当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内未履行的；

一方当事人不履行义务或者有其他违约行为，致使合同目的无法实现的；

法律规定的其他情形。

最高法院全国民事审判工作会议纪要442号]

第二，关于房产纠纷

关于在民事审判中执行房地产调控政策的情况

在房屋买卖合同中，约定以按揭贷款方式支付。如果买受人以抵押政策变更导致抵押贷款无法办理为由，要求解除合同，并要求出卖人返还已收购房款或定金，买受人可以支持其请求。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释7号]

第二十三条商品房买卖合同规定，因一方原因，买受人以担保贷款方式付款，未能订立商品房担保贷款合同，致使商品房买卖合同无法继续履行的，另一方可以请求解除合同，并赔偿损失。因不可归责于双方的原因致使商品房担保贷款合同无法订立，商品房买卖合同无法继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收到的购房款本息或者定金返还买受人。

法院判决

以下是二审法院在案件审理阶段的判决书中对这一问题的论述:

本案争议的焦点是《北京市商品房买卖合同》是否具有法定解除合同的效力。

首先从周继峰未能获得银行按揭贷款的原因来说。对此，周继峰辩称，未能通过贷款审批的原因是诉讼涉及的项目被查封、经营状况不佳以及银行调整信贷政策，不能归咎于自身。根据南京银行股份有限公司北京分行2016年3月15日出具的情况说明，周继峰的贷款申请为“周继峰:首次与南京银行签约，个人信用记录严重逾期，不符合我行审批条件，不予受理”。虽然案例说明中还提到，南京银行股份有限公司北京分行因2015年6月有买家向南京银行总行投诉涉诉项目涉嫌违规操作，暂停涉诉项目贷款，但暂停贷款的日期与双方2013年10月7日签订涉诉合同的时间相差甚远，这种情况是部分“材料齐全、未报批”的客户未能获得贷款的原因。根据案件调查，周继峰未能获得银行按揭贷款，不能排除其自身原因。同时，周继峰未能提供充分证据证明其未能获得贷款是由银行、诉讼项目等其他原因直接造成的。因此，周继峰不享有解除《北京市商品房买卖合同》的法定权利。

其次，根据双方关于支付条款的合同约定。根据《北京市商品房买卖合同》附件四，贷款银行未按买受人申请的贷款金额和贷款年限发放贷款或拒绝向买受人提供贷款的，买受人可选择向出卖人支付部分差额或一次性支付剩余房款。可以看出，双方在签订合同时预见到无法获得银行按揭贷款的可能性，约定了替代的支付方式。因此，周继峰未能获得银行贷款，并不是导致合同目的无法实现的不可预见的障碍。

案件来源

周继峰与中铁恒丰房地产有限公司商品房买卖合同纠纷二审民事判决

扩展阅读

广东省高级人民法院关于全省民事审判工作会议纪要240号]

关于房地产调控政策问题

11.商品房买卖合同签订后，政府部门出台限购限贷政策的，人民法院应当查明买受人是否属于限购限贷范围。当事人因限购限贷政策未办理房屋权属变更登记，或者未订立商品房担保贷款合同而请求解除合同的，人民法院可以参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二十三条。买受人要求责令出卖人办理过户登记手续的，人民法院应当向其说明可以变更主张；如果买方坚持不改变，他的索赔将被驳回。

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